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我是马江博，关注我，看清形势，看到趋势。
很震惊，没想到南京的房价跌幅，在全国省会中排名第1。
根据统计局最新数据，全国70个大中城市，二手房全部低于1年前。
省会城市中，南京、武汉、广州，跌幅位居前3。
其中南京以8.7%的跌幅，夺得省会城市跌幅榜冠军。
确实，南京楼市跌麻了。
但8.7%的数字，远不能真实反映南京楼市下跌的程度。
我一个朋友，南京六合人。
2021年，头脑发热，400多万在浦口弄了一套。
记得很清楚，他当时还拉着我，在地图上反复看他买房子的位置。
说这是某某新区，还有某某学区，台积电入驻等等。
总之，最后他得出结论：
浦口就是南京的浦东，江北新区就是南京的陆家嘴。
没办法，南京楼市当时确实火热，新盘开盘，都是上万人去摇号，中签率仅个位数。
大家一致预期：买到就是赚到。
我这朋友运气还算好，因为是限价，成交价格不高，至今亏损大概在80万。
而2021年追着热度，买了浦口二手房的人，亏损就很离谱了。
板块从高点下跌40%的二手房不在少数，一套房亏掉个150万也不太意外，等于首付亏完还不够。
同样是南京，昨天一位出圈的大妈，买了南京江宁伟星的房子，在售楼处失声痛哭：
“几个月，就跌掉了100多万”。
“早买一年房，多打十年工”成了现实。
楼市曾经快速创造财富，但楼市消灭起中产的财富来，也是毫不含糊。
这样类似的故事，这几年也发生在其他一二线城市。
但我不想这么快延伸出去，还想继续深挖一下南京的这个跌幅第一，发现了几点可能的原因（除了大趋势以外的原因）：
1、最主要的是南京房价偏高
毋庸置疑，南京的房价总体偏高，特别是在2018年之后，被炒房群体拿来对标杭州，房价一路开挂。
而我们知道，杭州历史上是炒房极其严重的城市，2010年均价就达到了25000元/㎡，位居全国第1，超过当时北京、上海的均价。
投资客把南京对标上了杭州，房价想不上涨都难，当然，投资客最终也为自己的自信买单了。
2、南京的潜在供应量太大
表面上看，南京的土地供应计划还算节制，但一级新城开发量巨大，江宁、溧水、浦口、六合的新城遍地开花，潜在土地供应量过于充沛。
这还没完，南京的潜在客户特别容易流失，镇江的句容、马鞍山、滁州的汊河、乌衣，都能吸收南京宝贵的潜在购买力。
除了北京上海深圳，很少有城市能这么大方的丢掉如此多潜在购买力，在杭州工作的人买临安、富阳都嫌远，更不可能轻易流失到诸暨、德清。
某种意思上，句容北部、滁州汊河、乌衣的供应量，也可以算作南京的供应量。
3、南京缺少能批量造富的民营企业。
作为江苏省会，大家对南京要求自然更高，在高标准审视下，南京确实缺少能批量造福的民营企业。
苏宁、雨润、三胞，这几家南京的龙头民营企业，命运都颇为坎坷，虽然继续为南京贡献产值，但很难批量造富。比如杭州的阿里、成都的天美。
当然我也观察到，南京的软件外包，石化产业都不错，但依然缺少面向终端的高利润企业。
4、南京在省内会受到直接竞争，比如常州、扬州、泰州、南通等地的省内跃迁客户，南京面临着来自苏州的激烈竞争，这里就不展开了（容易打起来）。
这是南京楼市的4大不利因素，却集中反映了，当下楼市下跌趋势中，各参与方的动作和心态。
对于购房者而言：看租售比，房价收入比，房价还是普遍偏高。
对地方政府而言：现在正在跨市跨省抢人，但潜在的卖地冲动依然很强。
对民营企业而言：卖地赚快钱的时代过去，民营企业终于被地方政府挂念起来了，也不知道是好事还是坏事。
这不仅是南京，也是全国楼市下跌趋势下的百生相。
我是马江博，关注我，关注趋势与财富。
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