作者：万连山
来源：格隆
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随着银行年报季落幕，一些大家关心又担心的数据，也浮出水面。
据六大行披露，截至2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，是最近20年首次下降。同时，六大行按揭贷款余额合计约26.44万亿元，比上一年少了近5100亿元！可能有人觉得，5100亿相比26.44万亿，下跌不超过2%，值得大惊小怪吗？首先，即便对国家这个庞大机器而言，5100亿也是个巨大数字，要知道2023年的国防支出才1.58万亿元呢。更关键的是，它是房地产市场二十年来第一次由正转负的信号。就像我们评判一只股票的基本面。如果这家企业扭亏为盈，股价往往会大涨，因为投资者预期它未来能赚更多钱。反之亦然，若这家企业连续多年盈利突然亏损，股价肯定会暴跌，因为投资者开始担心好它的未来。直到1998年，国家才停止福利分房，实施住房商品化，老百姓才需要自己花钱去买房。钱不够怎么办？那个时候，大多数人对找银行贷款分期是非常抗拒的，我干嘛要平白无故给你赚利息呢？至少在我幼年的模糊记忆中，2000年出头的时候，表姑找我家借了五千块钱，在XX中学后门的小区里买一套两室一厅，总共才花了不到五万元。毕竟当时的房子又不贵，即便自己的积蓄不够，找亲朋好友东拼西凑一下，全款买套房不算难。但到2003年，事情又发生了变化，我们突然从保障性住房为主的新加坡模式，切换到市场化为主的香港模式。仅仅2004年，全国个人房贷余额就已经高达1.6万亿元，随后几乎每年都保持两位数高速增长。中国人是非常机灵的。在极短的时间里对贷款买房从抗拒到积极参与，无非两大原因。对刚需者而言，因为2003年以后房价一年比一年高，普通人想全款买房一年比一年难，越来越多人只能被迫去贷款。对非刚需者而言，则是看到了轻松赚钱的门路。大家很快就明白了，贷款买房其实就是利用银行资金加杠杆，在房价上涨的背景下能够将收益最大化。所以，原本在财务上非常保守的中国人，突然变得非常激进，全民都竭尽所能利用30年期限用满房贷额度，把杠杆加到最大。当然，这些都是现象，造成“房价永远会涨”现象的原因是什么？在加入WTO后，中国逐渐成为世界工厂，大量出口带来了巨额外汇。这些钱如果自由在国内流通，很容易造成难以控制的通货膨胀。解决方案之一就是把这些钱引入到大基建市场中，其中房地产就是重中之重，因为房地产能带动上下游建材、工程、家具、家电等多个行业的同步发展。首先是在供给侧。通过严格管控城市建设用地出让权、住宅用地规划以及容积率等指标，控制土地和房产供给量，这在一二线城市尤为突出。这种模式带来了多方面的利润空间……因为不礼貌，略过。我们更熟悉的是在需求端。一句话概括就是强刺激，没有条件创造条件也要上。房价的涨幅和收入的增幅明显不匹配，正常来说中等家庭是买不起房的。即便勉强买得起，他们是否愿意把所有积蓄都投入房产也要打问号，于是你必须要解释买房的必要性和可行性。必要性好解决，一是开发商和各种中介通过渲染稀缺，形成“房价还要涨、一直涨，现在不买永远买不起”的预期；二是把房子和尊严、婚姻、户口、就业、入学、高考等挂钩，成为划分阶层和评价人生价值的标准，从而使人们愿意节衣缩食背债去买房。至于可行性，就要传统（家族本位）和现代（金融工具）相结合，你现在买不起不要紧，不还有爸爸妈妈岳父岳母嘛，还有你和媳妇的后半辈子，这么多人这么长时间，总会挤出钱来的。你说房价3万/米，你工资才万把块，不要紧，先掏空六个钱包拿出100万首付，再找银行贷200万、30年还清，本息合计600万就成了。你说这会预支未来收入、透支未来消费，也不要紧，未来你的收入会跟着涨啊，更何况房子本身也在涨，银行都敢借你怕什么……这个故事实际是把未来多年潜在的买房需求提前到现在集中变现，是一种向未来的借贷或透支行为，但故事翻来覆去的讲，以至于绝大多数人都信以为真，进一步强化了这一循环。回过头看，房地产市场大概就走过了这样一个过程，即供给端从总量供不应求到相对过剩，需求端靠举全家之力加杠杆强撑房价，形成一种扭曲而脆弱的均衡。但这个故事必须回答：越晚接盘的人越吃亏，后来者的钱从哪来呢。2016年前后，全国房地产去库存、棚改货币化是这个故事达到红线的标志，接下来就进入下行曲线了。只不过这个故事太动听，形成的惯性是如此之大，2016年后房价反而涨得更猛，拐点直到2021年才出现。房屋的供给量从1亿套增加到3亿套，那么正常情况下房价应从每平米3万逐渐降到1万以下，才会匹配第3亿个购房者能够接受的价格，达到新的均衡。市场经济下几乎所有商品都会经历这样的普及过程，产量增加→价格下降，从只能由少数人享有的奢侈品变成走进千家万户的必需品，汽车、家电、数码产品莫不如此。进一步假设。房屋供给量再从3亿套增加到6亿套，正常情况下房价应逐渐降到5千以下，也就是匹配第6亿个购房者能够接受的价格。但由于土地价格被调控，成本难以大幅降低；需求端社会普通阶层收入过低，无论怎么刺激都不会形成有效需求。两者叠加，造成房地产市场高库存、低成交，土地、资金、建材、劳动力固化于存货并低效配置。更加之，由于开发商的资金主要来源于借贷，卖不出去的结果就是烂尾、爆雷；主动降价以价换量也很难，因为房价扭曲太过厉害、偏离购房者出价太远，降价少了无济于事，降多了收不回成本，所以干脆摆烂。很多人说未来房地产市场会回归常态，每年还有庞大的改善型需求。但是房价已远远偏离最多需求的中下层的收入水平，能“改”的早“改”完了，没“改”的没有能力“改”，所以改善型群体数量根本没那么大。市场要回归合理区间，要么房子大幅降价，要么中下层收入大幅增长，至少收入增速要高于房价。这就是当下房地产市场的现状，长期过高房价和增长太慢的中下层收入无法形成均衡，从而处于一种深度的结构性过剩，必然需要经历一个长周期的深度调整。这个时间谁也不好说，但可以参考真实市场需求的一个数据：租金收益率。租金，反映的才是一个房子的居住价值。它虽然会涨，但至少是根据一个城市的收入水平来的。目前我国一线城市的租金回报率只有1.5%，远低于世界4.5%平均水平。而在2008年之前，这个值还在3%-5%之间的，随后逐年降低。这再一次说明，近十几年的房价涨幅与市场的真实需求，并不匹配。想要回归到合理水平，要么租金（分子）上升，要么房价（分母）下降。目前返乡潮盛行，一线城市人口本就处于流失的状态。这个时候要是房租涨得太快，等于直接把年轻人进入大城市的第一道门槛卡死。因为收益率从1.5%回归到3%，就意味着分母数值得腰斩，哪怕是回归到2%，幅度都至少得3成以上，带来的后果会怎样，大家可以想一下。这几年这么多利好政策出台，目的就是让这个过程慢一些。而我们普通人最好的应对方法，就是在租金收益率回归合理之前，千万别折腾。过去十几年，很多人不买房子是因为买不起；而在未来几年，即便房子降到你买得起了，很多人也不会买。个人认为值得贷款干的事，有且只有一种：扩大生产力。比如，我用锄头只能耕一亩地，贷款买辆拖拉机就能耕十亩地。这钱花得值吗？太值了。用不了多久我就能把拖拉机的钱赚回来。2003年之前，房子没有这种属性，所以房价炒不起来；往后几年，也大概率是这种情况。老百姓对未来肯定是要充满信心的。但是不代表现在就去消费未来的信心，毕竟手里的仨瓜俩枣，经不起风雨。淹死的都是会水的，这几年，身边那些前辈，比我资深十几二十年的股海高手，很多现在比我都惨呢。小时候总以为自己能拯救世界，长大了才发现，能安稳过日子已经是很大的本事了。 
