作者丨格野
今年将进入“百Mall”时代
从2003年第一座龙湖重庆北城天街，到2024年进入“百Mall”时代，龙湖在商业上的持续性投入终于创造了自己的时代。
最新发布的年报显示，2023年龙湖实现营业收入1807.4亿元，核心权益净利达113.5亿元。其中，实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。
在房地产狂热的年代，拿地扩大规模是开发商的执念，而龙湖每年却持续投入经营性物业赛道。从2002年成立商管团队到现在，22年前种下的种子，终于让龙湖得以在行业调控最关键的时期，品尝到果实的甘甜。
给地产加厚安全垫
在地产行业，龙湖的财务纪律性是出了名的，即便是在房企大规模融资拿地的时代，龙湖无论是从财务成本还是财务结构都是行业的标杆。
根据财报，有息负债余额1926.5亿元，较2022年减少154亿元，同比下降7.4%。龙湖自2022年就已经开始主动、有序地压降负债规模。数据显示，2022年龙湖的有息负债余额为人民币2080亿元，相比2021年末压降139亿元。
在政策的支持下，2023年龙湖集团加大经营性物业贷款融资力度，全年净增经营性物业贷款174亿元，以更优的成本，进一步拉长借贷账期。
基于战略合作银行的持续信任与支持，截至2023年末，龙湖集团总借贷内的银行融资占比达77%；外币借贷额占比降至17.7%，100%掉期，完全规避汇兑风险。
在此条件下，龙湖还可以提前偿还部分债务，3月8日，龙湖提前9个月兑付了两只CMBS产品“20天祥优”、“20天祥次”，涉及总规模46.1亿元。
截至目前，龙湖2024年内到期债务余额147亿、占比不到8%。其中境内债券60亿，2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内安排逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。
持续优化债务结构，龙湖为地产航道铺就了一条安全道路，让其能够寻求更好的机会。
2023年，龙湖在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一二线城市新增土储31幅，全年新增土地储备权益总建筑面积为266万平方米，权益地价为259亿元。而龙湖拿地的平均溢价率则控制在8%这个相对较低的水平。
市场表现上，龙湖去年总共首开新项目35个，当年平均去化率达到了70%左右。
龙湖管理层在业绩会上表示：“2024年，龙湖的存量项目供货大概会有2400亿左右。这里面包括之前的1400亿，今年将新增供货1000亿左右，在这个基础上我们还会根据资金盘面继续新增获取土地，保持一个弹性的供货。”
经营性业务再破纪录
过去一年，龙湖在其他经营性赛道继续实现诸多突破。
商业投资上，2023年，龙湖的租金收入同比增长9%至102.8亿元，全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产，期末出租率96.2%。
截至2023年年底，龙湖集团开业的商业项目总共88座。2024年，龙湖计划新开14座，其中8座重资产，6座轻资产，这意味着到2024年底，龙湖开业的商业项目数将超过100个，进入“百Mall”时代。
而在2023年，龙湖在商业领域也确实投入了不少精力，其中最重要的两个抓手是差异化和存量改造。
龙湖管理层表示，“去年我们在商业板块做了很大准备，第一，我们明确了商业产品的分级，分为城市级、区域级及社区级三类，一店一策进行差异化打造，以满足不同消费者的购物需求；另一方面，创新产品形态实现落地。我们去年开始发力对存量项目进行改造，随着我们开业项目越来越多，有些存量项目从资产运营效率到空间利用上都有提升空间。”
据了解，去年龙湖对包括苏州狮山天街、上海虹桥天街、重庆时代天街在内的一系列项目启动了改造计划。改造之后的项目在经营方面也有明显提升，比如苏州狮山天街的销售额及客流都实现了同比50%以上的提升。
在长租公寓领域，龙湖的核心品牌冠寓，累计已开业12.3万间房源。在业务发展的同时，冠寓精耕产品和服务，不断升级租住体验，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元，盈利能力行业领先。
在维持出租率和租金回报的同时，龙湖在这一领域还在迭代更新自己的产品，产品及服务迭代至4.0，全新活力街区欢肆首个项目将于年内亮相。
除了上述两大业务，以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。毛利率为31%，较上年同期提升2个百分点。
凭借高质量、高标准、多业态的服务能力，龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达102.8亿元。其中，物管在管面积达3.6亿平方米，客户满意度连续15年保持90%以上，进一步回归服务本质，高效、高质地满足业主需求。
“智慧营造”品牌——龙湖龙智造品牌发布一年以来，综合实力已跻身代建行业前列。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元（合并抵消前）。
面对未来的姿态
房地产行业短期内仍旧要面临较大的压力，管理层也表示：“短期市场的承压主要是受市场信心未完全恢复的影响。我们也看到从去年以来，随着一系列高杠杆企业的出险，影响了购房者的信心，这是需要时间去修复的。”
在大的时代背景下，龙湖的选择或许可以勾勒出未来房企的发展路径。
在2016年之后，房企的规模迅速扩大，与此同时，手握大量资金的房企开始寻求多元化转型，但真正走通的企业并不多。
管理层分析了其中原因，“在2016—2021年房地产飞速发展的时候，大多数开发企业都用了同一种方式，就是负债规模和资产规模上升，带动销售规模、结算规模的同步上升的旧发展模式。”他说，其最大的隐患就是销售规模是与负债规模强挂钩，规模越高，负债规模越高，资产规模越高。“但是负债是无差别的，随着市场的下行，有可能这些资产有一部分就会面临去化困难，甚至有部分资产如果多年积累下来没有及时去化，就有可能变成滞销的状态。市场掉头之后，负债是刚性的，资产又面临无法变现，所以很多企业陆续出险。”
面对未来，想要穿越周期，企业就必须从旧的桎梏中摆脱出来，找到新的模式。
龙湖早在几年前就开始进行调整转型，找到了一条新路。
与旧模式不同，龙湖的新模式主要以经营性现金流为正为第一位，未来公司要发展，是要靠内生动力去驱动，要靠业务产生正向的现金流去驱动。
这在2023年的财报中有着直观的体现，去年龙湖各业务航道保持正向经营性现金流。
第二是有息负债规模稳步下降。去年龙湖的有息负债从2080亿降到1926亿，下降了154亿。
业绩会上，管理层透露，从今年开始，龙湖会视市场环境保持有息负债的稳步下降。“我们不希望负债规模过快地被动下降，但考虑到企业穿越周期的长期发展，我们也会保持这种主动性。而且负债的稳步下降是靠正向的经营性现金流去带动的，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债。”
最关键的一点是，开发业务之外的经营性收入及利润的稳步可持续增长，是更加持久、更加健康的。
龙湖正在验证着这三步在穿越周期中的有效性。在管理层看来，未来有一天龙湖的经营性收入能够占比过半，到那时候，龙湖就真正完成了转型。
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