作者：樱桃团队
来源：樱桃大房子（ytdfz8）
全文2451字，预计阅读需6分钟。
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近日，有个东莞业主的“求助帖”在社交媒体疯转。
他花了600万在东莞松山湖买了个96平的房子，当时指望着翻一番，没想到砸手里了，现在280万出手都没人要，断供半年了，只能等法拍了，愁白了头发。
其实这并不意外，作为深圳的小弟，东莞跟深圳真是难兄难弟，都是坐了房价大涨大跌的过山车。
深圳是一线城市里跌的最狠的，而东莞呢，是2020年那一轮涨的最多的二线城市，自然也是二线里跌的最多的二线了。
2020年，东莞房价以惊人的速度暴涨47%，
创下全国第一的纪录。

当年新冠疫情在上半年爆发，全国房地产市场陷入低谷，一片哀嚎之声。
在上半年二手房成交量仅为一两千套的平淡情况下，到了6月份，二手房成交量突破3千套，使得东莞楼市开始迎来量价齐升的大牛行情，正式拉开了东莞楼市大牛行情的篇章。
之后2021年，东莞房地产政策全面收紧，出台调控政策多达10余次，包括二手房参考价等等。
2021年全年，东莞楼市开始急转直下，量价齐跌，新房网签套数同比减少33%，创近11年新低。住宅签约总金额同比减少24%。
今年，前11月成交2.3万套房，创17年新低！
全年来看，应该就在2.5万套左右。相比起2020年全年的6.47万套，成交量直接膝盖斩。
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最近刚好是东莞全市放开限购满一周年，过去这一年，各区域房价变化如何？我们来看下数据。
这个图来看让很多人一脸蒙圈，感觉好像没有跌多少，因为豪宅和高价房拉高了均价。均价却是整体上呈现出并没有跌很多。但看实际情况，这个更糟糕。
现在东莞整体的环境跟全国其他区域一样，现在挂牌量大，市场处于以价换量。从具体区域来看，现在跌最狠的都是当年涨最狠的地区。
因为挂牌量太大，供应激增，无论是一手房还是二手房，想要卖出去就只能降价。看看这一波降价有多猛。
比如松山湖，松山湖体量非常大的楼盘——金域松湖，现在已经是2字头了。
最高峰的时候，一套98平三房的这种户型，最高时总价可是600万，均价接近6w/㎡。
现在，这个户型的挂牌价大多在330万-350万左右报价300万卖出，今年3月份同户型的成交价还在380万。完全是腰斩了。

除了金域松湖之外，还有松山湖虹溪诺雅，这个松山湖的标杆二手小区。最高峰的时候，97平的房子，也要卖出过7万多一平的。2021年，一则“虹溪诺雅挂牌价站上8万+”的消息刷屏。
现在，万科虹溪诺雅已经有房源跌至4字头，价格与高峰期相比近乎腰斩。


基本上，曾经松山湖的几个热门盘，如今都逃不过大跌的波动。

同样，陷入二手房大降价潮的板块，还有南城这个难兄难弟。
2021年的时候，南城有多高调，当年在东莞甩出327新政之后，一季度收官，房价涨幅依然大涨了74%，玩的就是一个过山车。
而如今，新房这边开发商为了活下去，开始降价大甩卖。
比如南城市政府旁的恒兆公馆，当时项目备案价是4.7万/㎡左右，现在价格低至3字头。要知道在这附近的万科瑧湾汇，要卖6字头。这价格大杀四方了。
自恒兆公馆3字头卖房后，南城接连打出跳楼价！中证云庭、孚泰锦城等项目先后推出工抵房、特价房，折后单价约2.4万元/平起。
一手都降成这样了，二手跌得就更惨了。
位于南城CBD板块的万科金域华府，2021年的时候最高6.9万/㎡的均价提交了，总价超700万.
现在，同小区户型差不多的房子，挂牌价在4.4w~4.8万/㎡，总价在460万～490万，两年的时间直接少了一辆阿斯顿·马丁。
基本上，无论是松山湖还是南城，跌幅在30-50%，有些甚至腰斩的，真的随处可见，这一波下跌，也把这两个地方的房价拉回了2019年的价格。
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为什么这一轮东莞跌得这么严重呢。我总结了以下几个原因：
1、经济失速
东莞一直都是靠外贸撑起半边天，一直被称为“世界工厂”，东莞的外贸出口和东莞的GDP比值高达80%。
但是今年外贸真的很难，今年多数月份还处于负增长，不过前11个月综合同比来看还略有小涨。
这里面主要因为今年汽车出口增长快，今年前11个月，传统燃油汽车出口量同比增长51.5%；新能源汽车出口量同比增长83.5%。
像东莞主要还是靠传统的劳动密集型行业，出口表现就很差了。
东莞一直说搞产业升级，但是现在中高端产业的升级和转型，还不够撑起整个城市经济的高速增长。
而且这些年，很多劳动密集型企业纷纷选择搬迁到东南亚，或者倒闭。
比如东莞最大的鞋子制造厂——裕元鞋厂，已经搬到越南。东莞富士康也一部分搬去了河南郑州，一部分搬去了越南，还有一部分搬去了印度。
出口制造业大幅度地下滑，导致城市陷入了经济停滞的状态。今年上半年GDP统计中，东莞增速位列全广东省倒数第一，仅1.5%。
跟深圳一样，什么时候东莞的出口能先好转起来，楼市才能看到希望。
2、供应激增
东莞二手房挂牌量早在10月下旬的时候就已经突破了10万套，从12月5日数据来看，东莞二手房挂牌量约10.6万套，直冲11+。
2022年12月到2023年11月，东莞二手房总成交28707套，月均成交约2392套。按照近12个月去化速度计算，东莞现有的二手房去化时间约得要3.7年之久。
据合富数据显示，截至2023年11月底，东莞一手住宅库存面积约409.6万平，环比略增3%，同比略增8%。
按照去化周期预计在18.2个月，较去年同期拉长7.4个月。
无论是新房还是二手房，供应量应该说到历史高位了，据不完全统计，2024年东莞还会有超过50个纯新盘入市，供应量大，需求萎缩，价格估计还得继续往下跌。
3、市场对东莞的信心不足
我看了一下2023年东莞的土拍数据，可以说是相当冷清，共挂牌10宗商住地块以及16宗旧改地块，其中商住地块成交8宗，流拍2宗，旧改地块成交11宗，终止出让5宗。
看数据知道，除平均楼面价外，2023年东莞土拍市场的各项成交数据，均出现了大幅度下滑，地块成交量更是直接“腰斩”。
看得出，房企不敢贸然下手，一来确实是资金紧张，而更多以销定产，手上的货都卖不掉，哪里还敢去拿地。
而无论是投资者还是刚需都是卖跌不买涨，跌的时候都在想肯定还会跌，早买就吃亏了。
整个成交周期也被生生拖长了。

综合来看，我是觉得东莞这一轮房价涨太快了，现在也就是房价回归理性。
当然这个不光是东莞的问题，而是全国的问题。
（免责声明：本文为樱桃大房子据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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