作者：子木团队
来源：子木聊房（zimuliaofang）
全文3621字，预计阅读需7分钟。
年底去几个城市转转，见了一些老朋友，各行各业的都有，一个很有意思的现象是，过去酒桌上，互联网、房地产、制造业喜欢互相掐架，互相看对方不顺眼。
今年呢，大家都握手言和了，既然大家都过得不咋地，还不如新仇旧怨一起了了，多喝几杯。
大家对明年还是有几分期许的，心怀光明，但同时也比较担心经济要与滞胀做斗争。
这句话听起来没错，但有两个错别字。
看了几个城市，跌得最厉害的是南京，很多地段房价已经跌回2016年了，应该是今年最惨的一个。
一个安徽老铁说，原来安徽老乡把南京当成老家，亲得狠，跑过去炒房，现在亏得连裤衩都不剩，转眼说这是坑京，都砸盘卖房了。
北京、上海、深圳、杭州成交还算可以，深圳和杭州还有红盘抢房的，不过抢的也都是倒挂盘，没有什么参考价值。
总之，优质的城市已经在筑底了，但怎么筑，筑完反弹，还是再掀开地板还有地窖，只能等接下来的政策和经济走向。
这段时间有买房意向的先以观望为主，多看看不着急，当然也不是完全不关注楼市，而是在这段时间多提高一下认知，把那些基础逻辑和概念每天花个几分钟学学，技多不压身。
下面是一些干货，分享给大家，比较适合刚读楼市的小白同学，觉得自己已经懂得差不多的，可以略过不看，文末点个赞就好。
以下为正文
最近，网易数读发了一组关于“中国小区衰败”的数据，引发业主共鸣。
据统计，目前中国居住家庭中，有65%以上的房子，建成于2010年以前。
如果按照网上“中国小区寿命只有10年”的说法，市面上大半小区已经走入衰败。
但是，如果你和我一样做过多年城市调研，看过千百个小区就会发现：
单以时间去考量“小区的衰败”，是很狭隘的。
我不止在一个城市见过，15年以上房龄的小区干净整洁，楼栋看不出年代感，而隔壁3-5年的次新房小区，垃圾乱堆草坪斑秃，眼瞅眼进入暮年。
其实房子和人一样，显不显老，取决于很多方面。
下面分享几个真实故事给大家，你就会明白什么样的房子、什么样的小区不容易衰败，而衰败速度也跟房价走势明显挂钩。
01 最初的选择
大概在2016年，我遇到了一名咨询买房的读者，叫小赵。
小赵是一个典型的80后沪飘，七八年前大学毕业，来上海打拼，赶上行业红利期，开了个规模不错的公司，跻身中产。
当时小赵准备买房结婚，虽然是首套房，但他不打算将就，诉求是保值增值，希望日后有机会置换个更好的房子。
对小赵的想法，我是非常支持的。
不过从未买过房的他，对手里资产的认知，以及对未来的规划，都比较“懵懂”。选房时自然很纠结。
我告诉他，有置换需求的房子，除了区位、配套等必须要考虑的因素，还要注意小区的“折旧速度“，关乎日后好不好出手。
其中一个很简单的判别方式，就是看外立面。
当时，小赵打算在周浦附近买房，有两个小区可以选择，一个是新中式风格，自带小庭院，一个是玻璃幕墙，公管绿化。
小赵看了样板房后，疯狂迷恋上了新中式，准确来说是看上了小庭院，想着以后自己种些花花草草，院子里养狗喝茶。
其实对于新中式，我是持保留态度的。
不是说新中式不好，而是好的新中式，建设要求太高，维护成本要比常规的商品房多很多。
比如外立面，大部分开发商都会用石色漆代替大理石，减少建设成本，短期可能看不出区别，但时间一长很容易老化。
同时，自管庭院非常考验业主的财力和精力，考虑到小区整体绿化情况，一家人有决心长期维护庭院，也远远不够。
但小赵最终没有听进去，按他的逻辑讲，叫不忘初衷，新中式更好看……
前段时间，小赵突然找到我，说当初提醒过的问题，都发生了。
房子外墙几年雨水冲刷，已经泛黄变色，庭院头几年还好，后来大部分业主都没耐心继续打理，到处都是枯枝败叶，赶上有人上肥料，整个小区恶臭弥漫.......
挂房子的时候，小赵也被中介浇了凉水：
同样的区位，因为小区环境问题，一平米的价格和另一个小区差了一大截。
聊天里小赵直呼后悔，问我能不能帮他想想办法。
不过事已至此，我也很难建议，只能安慰他至少踩对了时间、区位，少赚不算亏。外立面这玩意就是一分价钱一分货，基本1:1对应小区品质，所以大家买的时候要多问问。
02 房里的人
第二个故事比较有意思，是上周和一个做房产中介的朋友喝茶，聊到小区环境问题，聊到的，他说：
这两年约客户带看，不怕碰到老小区，就怕更怕碰到“群租房泛滥“的次新小区。
因为群租房多的小区，就算是3-5年的新小区，大多数也都破破烂烂，有时候电话里和客户聊得好好的，进小区一看，就再也没了下文。
让我想到一个关于商圈的争议。
从很久以前开始，就有读者问我：
买房是不是离商圈越近越好，附近商场越多越好？
如果单从便利的角度去看，确实是这样。但从实际的居住体验角度来看，并不是。
离商圈越近，意味着住房，越容易被商圈不良的部分侵蚀。
举个例子，去年一对大学教师夫妇，找到我咨询买房，男方称呼张教授，二人的诉求，是先把手头房子卖出去，再置换一套新房。
拿到老房子的资料，我有点纳闷。
房龄不老，刚刚满5年，房子地段很好，位置在武汉光谷广场附近，有地铁，有商圈，而且房子距离两口子的工作单位华科大非常近，上下班也方便。
这样的房子为啥要急着换？问了几次，张教授才支支吾吾讲了原因：
“实在不想再看到有人露着两个奶子乱晃了……”
张教授楼上下，都是附近步行街夜总会的租客，这些租客平日打扮比较“新潮”，按老教授的说法，严重冲击了他对美的传统认知。
另外因为工作性质，租客经常深夜才回家，回了家也不老实，蹬着高跟鞋咯哒咯哒乱蹦，吵得两口子睡不着觉。
多次向物业投诉，但人家是租户，根本不在乎。
开始张教授以为是特殊情况，后来一打听，这个小区里，别的楼栋，步行街的租户还有很多。
租户对房子、对小区本身就没有保护的意识，垃圾乱扔，电梯里抽烟吐痰，时间久了，小区显得乱糟糟。
张教授说，自己也不是真歧视人家的工作，只是觉得和他们是两个世界的人，很难在一起生活、沟通。
而且当初和他们一样，在这买房的老师也有不少，但最近两年，因为这个问题，大部分都搬走了。
租户过多，迫使小区原本高质量的住户搬离，然后更多租户涌入，最终形成恶性循环。
这种情况，在很多群租房多的小区、回迁房小区里不算罕见，换一个角度来看，这其实也是一种圈层效应。
千金买宅，万金择邻。
一个小区的命运，和住在里面的人，息息相关。
03 管理者的能力
每次外出坐滴滴，我都喜欢和司机师傅聊聊天。
司机载客多，每天接触到的信息多，故事也多。前段时间，碰到一个特别能侃的师傅，讲了这样一个事：
他前几年在老家县城好不容易攒钱买了套房，结果碰上开发商卷款跑路，房子成了烂尾房。
好在后来项目有人接盘，虽然迟了几年，还是拿到了房子的钥匙。师傅高兴，简单装修后，风风火火就搬了进去。
隔几天就发现不对劲，因为他的房子在中层，几乎每天楼下都传来哐哐砸墙声，有时候晚上8、9点了还在施工，引起了好多住户不满。
师傅也找了几次物业反映情况，但物业每次来人，都是和稀泥、说好话，师傅心里一合计：
算了，以前都是烂尾楼业主不容易，急着装修住进来，也能理解。
结果有一天晚上，出了大事。
师傅下班回家，准备洗漱休息，刷牙的时候突然看见镜子旁边有条裂缝……吓坏了，最近也没有地震啊，怎么房子突然要塌了。。
着急穿衣服下楼后，已经有不少住户在那指指点点了，定睛一看，整栋楼的侧面，出现一道深深的裂缝。
马上找物业，经盘查，原来是因为2楼装修，把整面承重墙都砸了。
先是烂尾，后又成了危楼，师傅心里苦，天天带着人去二楼维权，结果二楼一家人一夜跑路了，也不知道去哪儿了。
师傅找人打听才知道，小区物业经理，是2楼业主的小舅子，人家干啥，物业都是睁一只闭一只眼。
难怪他家晚上装修也没人管，亏自己还同情他们呢，师傅这个后悔。
但是事情已经发生，房子是彻底不能住人了，后悔已经晚了。
去找施工队，给的反馈是，楼体本身质量就不咋地，又敲了沉重，导致楼梯结构异变，即使加固，也不保证会不会塌了。
就这样，师傅提心吊胆住了2年，搬离了那里，房子再便宜也卖不出去，因为没有人愿意住危房。。。
国内有相当一部分小区的物业，都是开发商承包，能力参差不齐。
后台经常有读者吐槽，说自家物业，除了有个两个门卫，几个保洁，其他啥事也不管。
收钱的时候最积极，一办事就拉稀。
绿化带要么光秃秃没草，要么野草三尺高，业主反映多次，才安排人去修剪；小区里遛狗不牵绳没人管，狗屎东一坨西一堆，也没人打扫。
甚至有人在绿化带里安了一圈停车占位器，当成了自家停车位一年多，物业理都不理.......
其实小区的寿命，很大程度上，就是这些细节决定的，能“年轻“多久，物业的能力非常重要。
无论是自然折旧也好，人为因素也罢，小区走向衰败，都是必然发生的结果。
但好的房子，一定自身具备抗衰能力。
跟人一样，林志玲无法回到十八岁，但可以活得远比同龄人更精致，我们能做的，不过是通过多个因素判断，抓住房子生命兴衰的周期，寻找更多的确定性。
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