羡慕了！33岁澳男打拼多年，买下20套房产！他的致富秘籍竟然是……？！
普通人如何跃迁阶层？
如何实现财富自由？
如何靠副业赚钱？
如果你一直为这些问题困扰，
那今天这个故事会让你找到答案，
如果跟着践行，也许命运的齿轮就此开始转动……
故事的主人公叫Daniel Walsh，
当过货运火车司机和汽车电工，妥妥一蓝领工人。
但他在年收入只有3.9万澳元时就开始买房，
今年他买下了自己的第20套房，
其中包括悉尼北海滩一套600万澳元的住宅。
图源：dailymail
Walsh今年才33岁，却已经实现了财富自由。
因为他拥有了一个自己的帝国——2000万澳元的投资组合，
其中逾1000万澳元是股权。
他每年的净租金收入约为30万澳元。
也就是说，今天他即使没有工作，
在他吃饭睡觉时，
都有金钱部队在“哗啦啦”带着响声涌进他的账户。
但是他当然不会闲着，
去年又买了8套房产。
所以，他的致富方式就是通过购买房产积累财富，
不过这其中的策略是建立房地产投资组合，
这一策略的关键点，
在于谨慎选择房地产和对自己有利的银行系统。
图源：towfiqu barbhuiya，unsplash
但是对于一个低收入者，这是如何做到的呢？
Walsh在19岁的时候，
和父母住在一起。
他当时主业是当汽车机械师学徒，
然后在McDonald’s做兼职补贴收入，
当时年收入只有3.9万澳元。
图源：dailymail
他回忆说：
“我记得我当时非常生气，
因为我只能从微薄的学徒工资中存下那么一点钱，
因为我知道，
如果我继续用宝贵的时间去换取不那么宝贵的钱，
我永远不会变得更富有。”
“我开始明白，如果我想变得富有，
就需要存足够的学徒工资，
这样我就可以开始购买可能永远增值的资产。”
Walsh表示，自己作为一个低收入者，
要想开始投资之旅，就必须用不同的方式思考。
他认为，建立自己投资组合的关键，
是耐心和在年轻时做出牺牲。
也就是说，时间比钱贵，
是低收入者的唯一资产，要与时间做朋友，
而不是与狐朋狗友在吃喝玩乐上挥霍时间这一资产。
2010年，他开始了自己的投资之路。
他购买了悉尼城区Thirlmere的一处房产，
将未完工的外壳建造成一座新房子。
图源：dailymail
土地和建筑成本为32万澳元。
Walsh从高中储蓄中凑出了5%首付。
他还卖掉了自己的汽车，用来支付部分建筑成本。
接着，他在Thirlmere St又买了第二处房产。
买房的资金，
是他通过对自己的第一处房产进行再融资得来的。
他从中提取部资金权作为首付购买，
这个过程也叫做杠杆作用。
图源：kostiantyn li，unsplash
接下来的几年里，这2处房产的价值都在飙升。
同时，随着他存了更多的钱，开始赚取更高的收入，
他有了更多的钱来投入新的首付和印花税成本。
后来Walsh转行做了垃圾火车司机，
这份工作给他带来的最高收入是每年8万澳元，
如果经常加班，收入就会增长到10万澳元。
图源：dailymail
看看，一般人嫌苦嫌累看不上的工作，
有头脑的人才能发现其中价值。
Walsh看中了这个工作的哪一点？
他说：
“因为我开的是长途火车，
这意味着每次旅行中我通常有几个小时的空闲时间，
可以把时间花在投资教育上。”
所以人家也从未停止学习。
有了高收入后，
Walsh又在墨尔本、昆州东南部和阿德莱德购买了房产。
这些房产往往位于租金相对于抵押贷款成本较高的地区，
价值上涨很快。
同样大多数都是通过杠杆购买的。
图源：dailymail
他说，获得新贷款是最大的挑战。
为了解决这个问题，
他让抵押贷款中介不断重组他的投资组合，
并联系第二或第三级贷款机构，而不是大银行。
这头脑太灵光了！
这些房地产投资赚到钱后做什么呢？
Walsh将他所有的积蓄和开发项目的大部分利润转入对冲账户，
以尽量减少支付的利息。
他说：
“通过这样做，我能够持有一种资产，
如果我支付利息和本金，我就无法负担。”
Walsh补充说，
他的对冲账户余额已经将他的利息账单减少到几乎为零，
这意味着他从所有的价值增长中受益，
而不需要把自己的钱花在还款上。
也就是说，他以房养房，形成一个循环，
不用自己掏现金还贷款。
图源：tierra mallorca，unsplash
Walsh现在是房地产行业的财富顾问，
他喜欢在落后于其他市场且预计价值将增长的地区，
寻找低成本住房。
这有点类似于巴菲特的价值投资，
专找那些被低估的东西。
很多情况下，
他会通过翻新或类似的项目来增加房产的价值，
随着价值的上升，他会拿出股权来为下一次购买提供资金。
尽管如此，他投资组合的债务与价值比率一直很低，
因为许多房产是几年前购买的，价值已经大幅上升。
“这不是一蹴而就的，我之所以能够这样做，
是因为我在市场上呆了很长时间。
许多地区的价值都大幅上升，
特别是在新冠疫情期间。”
也就是说，他之所以能不断有钱买房，
都是靠选择了低成本高价值的房子，
然后静待时间等它价值上升。
图源：tom rumble，unsplash
最近，Walsh开始缩短房地产开发项目的周转时间，
以增加可以投入长期投资的现金储备。
买这么多房，还这么多房贷，也不会背上债务，
是因为他对债务也有不同的看法，
从他购买北部海滩的住宅就可以看出这一点。
Walsh用20%的首付购买了这处房产，
其中大部分是他通过翻新以前的住宅，
并以约50万澳元的利润出售而获得的。
但他没有每月偿还新房的本金，
而是用对冲账户申请了一笔只付利息的贷款。
意思就是，他翻新旧房卖出去，付首付，
再用只付利息的贷款来对冲风险，
合着他只付首付不用还贷款，无债一身轻。
所以Walsh说，
最近的加息对他的影响不像其他买家那么大，
因为租金增幅高于他的还款。
别人要还贷，他不仅不用还贷，还能赚租金钱。
图源：dailymail
他分享了自己的逆袭经验后表示，
如果澳洲年轻人愿意冒险和努力工作，
就可以复制他的成功。
他说：
“从工人阶级跃升为中产阶级比以前更容易，
因为包括高等教育在内的教育比率不断提高，
以及婴儿潮一代的房地产财富，
正在传递给他们的X世代和千禧一代的孩子。”
“但对大多数人来说，
从中产阶级向富人的过渡是一条太漫长的道路，
因为他们通常不会投资（也没有能力长期持有）可以让他们更富有的资产。“
“然而，主要的障碍是，
大多数人在整个工作生涯中都在通过工资或自营职业来赚钱，
但从来没有真正在财务上取得任何重大进展。”
所以，穷人逆袭不是缺方法，
而是有没有投资思维，以及能不能有耐心，肯牺牲。
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