去年，华尔街金小妹写了迪拜、日本、泰国、菲律宾、越南等海外房产。对于英美成熟国家的地产，也一直在关注。
从宣布脱欧后，英国房价疲软了几年。
2020年1月31日，英国正式脱离欧盟，历时3年多的“拖”欧历程划上句号。
今天，咱们聊聊英国🇬🇧的房子。
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英国买房：伦敦是首选 低汇率入手
先讲讲英国，算是世界抗风险能力最强的国家之一了。
08年全球金融危机，整个英国房地产市场的跌幅没有很大，不到两年时间开始触底反弹，之后一路上涨。
16年出了脱欧这样的黑天鹅事件，房价也没有下跌，总体平稳👇
伦敦是英国房地产市场的支柱，更是本土和海外投资者的投资首选。除了机构投资者，个人投资者也十分活跃。
“脱欧”之后，伦敦房价、英镑汇率双跌。
不过并未出现部分悲观人士所说的逃离现象，相反是国际机构和买家们踊跃进场👇
2011－2018年大伦敦及伦敦核心区海外买家的占比

海外买家的买入趋势，和英镑汇率走势高度重合。
脱欧顺利推进时，市场马上有反馈，英镑连涨。有了确定性，市场就有了信心。
结果事情发生反转，英镑又开始震荡了。
但越是这样，越有可能是抄底的时机。
除了16年下旬刚宣布公投结果的当口，买家避险情绪增加而没有出手。往后的英镑汇率低点几乎都出现了海外买家涌入的情况👇
若不看好脱欧之后的伦敦，投资者们断然不会选择在这个时候买入。
仅仅因为汇率低而甘愿冒着高风险抄底，无疑是拣了芝麻丢了西瓜。
如果等到英国真正脱欧后再入市，资产购买价格就不够划算了。
因此，大家在看好伦敦房产市场未来行情的前提下，低汇率时入手。
总体上，这十年，在伦敦买了房的，都不亏。
伦敦买房：居住属性+金融属性
再看看全球富豪们的买房态度。
今年初，“重庆李嘉诚”之称的富豪张松桥，斥资2亿英镑(约人民币18亿元)买下一套位于骑士桥Knightsbridge的豪宅👇
这笔交易将刷新英国住宅房产交易记录，也是全球金额最高的住房交易之一。
去年底，香港四大家族之一李兆基家族4亿港币买了金融城的一栋楼做酒店，世界首富Zara创始人在伦敦西区6亿英镑收购了一栋写字楼。
去年8月，英国首次购房者的数量增至35,010人，达到了12年来的最高水平。
为什么都跑来伦敦买房呢？
1、居住属性强，供需健康
伦敦房子空置率极低，只有1.8%（北京上海空置率超20%），租金回报率3-4%。
举个栗子，伦敦市中心价值人民币450万的房子，每月租金可以达到2.2万；对比上海位于内环边上价值900万人民币的房子，每月租金1.3万。
2、金融属性强，避险胜地
伦敦房价总体涨幅较好，50年涨了102倍。
几十年来虽然有跌，但跌幅小，如果看做一只股票，它的最大回撤不超过18%。
由于英国稳定的经济发展和较高的政府信用，挺过多次金融危机，加上完善的保护私人财产的法律，一直是全球资金避险胜地和资产保值中心。
另外，得益于长期积累的金融基础和金融科技发展，英国作为国际金融中心的地位短时间内仍难撼动。
目前伦敦占全球外汇交易总额的比重超过40%，全球第一👇
作为传统的避险目的地，这几年全球避险情绪强烈。
世界范围内的高净值人群倾向于把纸面上的钱，变成固定资产，放在old money——伦敦。
伦敦买房：门槛高 供应少
讲真，伦敦的房子不便宜，500万人民币起步（上不封顶）。
买房首先确定预算范围，因为这会很快的确定几个目标区域。
对于大部分投资者来说，主要考虑的因素无非是交通便利程度、房价上涨、租金收益、教育资源等。
不得不提，英国乃至欧洲这几年最大的一个基建工程：横贯城铁Crossrail，以英国女王名字命名，叫伊丽莎白线。
09年动工，修了整整十年啊，超支30亿英镑，原计划18年底通车的却三度延期，很可能要到2021年👇
伊丽莎白线目前完工90%，差最后10%和通车测试
从线路规划一出来，沿线房产就被热炒了N波。
过去几年，几乎所有开发商和中介都在用这条没通车的线做广告，催促投资者提前进场。
截至去年，伊丽莎白线为周边房产共增值了350亿英镑，开建以来站点周边房价平均上涨31%，相当于平均每套房涨了120万人民币👇
很多人说这样的炒作完全透支了沿线房产的未来涨幅，接下来已经没有多少上涨空间。
郊区的站点房价确实有可能被完全透支了，但有的市区站点还是有潜力滴。
部分位于一区的站点将进一步强化了其作为伦敦市中心重要中转站的功能👇
连接越多地铁线路的站点，其通勤能力越好，能够输送和吸引更多的人流，人流涌入意味着区域投资价值得到进一步提升。
英国买房：低息贷款是亮点
必须得强调一下英国买房贷款政策，是中国人选择其作为海外投资目的地的一个重要优势。
算是发达国家里，对外国人最友好的国家了。
一般可贷5成，最多能贷到7成，贷款利率低于4%，期限最长25年。
除了传统的等额本息，更重要的还有一种还款方式：先息后本。
每期支付利息，25年到期后，再还本金。资金压力小，中间择机卖出，适合投资。
相对低的贷款利息和长的贷款周期，做到以租养贷并不难，加杠杆，让收益最大化。
英国的房产交易周期是这样的，买的时候首付10%，12个月内再10%，24个月内再5%，交房之前差不多支付了25%，交房时再在把剩下的75%交了。
胆大的一点朋友，可以在它交房前把它转售出去，这实际上就是炒楼了。
不过，个人不建议这么操作，风险高，中间还有税费什么的，不一定能cover住成本。
随着低龄化留学的盛行，很多家长为了陪读或是以房养学而在伦敦买房，早早为孩子的教育打下基础。
英国买房：风险点在哪儿
一是，英国与欧盟的贸易协定仍是个未知数。
目前脱欧进入过渡期，市场需要一定的适应。
这份贸易协定何时签订以及如何去签都会对英国经济造成一定的影响和冲击，政府的谈判速度和方式会波动房地产市场。
二是，英镑汇率浮动较大。
近期英国央行预期降息的概率已经大幅提升，汇率波动会对抵押贷款利率产生一定的影响，进而影响房子的买卖。
三是，政府有可能加征海外买家税。
当前海外投资者在英国买房，和本地人的税费是一样的，这点蛮难得。
但今年3月11日政府将发布春季预算，有可能要对海外买家加征3%的印花税。
所以，如果明确伦敦买房投资的意向，可以趁早。
英国买房：脱欧后的长线预期
现在来看，脱欧这件事是朝着积极的方向在进行。
在振荡期内，有可能享受打折的汇率和房价，以较合理的价格入手。
BUT
英国房产投资，并不是任何人都合适，它适合打算长期持有的人。如果是想着短期炒一波，这个节点不建议入场，风险较高。
个人看法是，不论是对于高净值人群还是普通中产，避险，在这个阶段，是比获得高收益更为迫切的需求。
买伦敦房产的目的其实很明确：
  • 保值大于增值
  • 分散风险大于追求高收益
  • 把现金变成可保值增值收租的固定资产
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