前面，华尔街金小妹写了东南亚泰国、菲律宾、越南，中东迪拜等的海外房产，最近咨询日本房子也很多。
明年东京就要举办奥运会了，发达国家、永久产权、稳定保值，日本买房性价比真的高吗？
这一期，咱们聊聊日本🇯🇵的房子。
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日本经济：老龄化和空心化
买房必须看大环境，先说说日本经济情况。
去年，日本打破了几年来经济零增长的难关，GDP总量约5万亿美元，人均4万刀💲，重回富国俱乐部👇
但另一方面，大家也都知道日本是个老龄化严重的国家👇
90年代经济崩溃之后的日本，对房地产泡沫天然抗拒。日本房价平躺在低洼区几十年👇

二次元和宅文化发展下，越来越多人不想结婚、不愿生育、不敢消费、不想买房，整体进入低欲望社会，房地产市场也变得佛系。
现在，日本超过1/8的房子都处于空置状态👇
老龄化、中小城市空心化、空置率高这些问题，是否说明日本就不能投资了呢？
当然不是。
中国人到日本投资买房，关键词：一线城市+二手房+小户型。这是因为一线核心城市聚集了大量的资源，中小城市的人都往大城市跑👇
瞧这东京的地铁图密集得恐怖👇
小地方的房子越来越不值钱，甚至免费送房都没人要。
只有人口流入强劲的大城市，才有投资价值。
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买房买哪儿：东京和大阪
日本人口聚集地，是以东京、大阪、名古屋为核心的三大都市圈👇
东京到底有多强呢👇
先解释个概念：东京都市圈 >  东京。
东京都市圈（又称首都圏）是世界上最大的都市圈，是以东京为核心的都市圈，包括一都三县，人口有4000多万。
东京是日本政治、经济、文化和教育的绝对中心。去年东京GDP总量首次突破1万亿美元，世界第二，亚洲第一。
上海比东京大3倍，GDP还不及东京的一半。
东京买房每平米均价6万人民币，房价近十年稳步增长👇
2008-2018近十年东京都市圈房价走势

东京的房子有两种类型：一户建和公寓。一户建是土地自建房，类别墅；公寓面积小，总价低，是外国人投资的主要目标👇

比如这个在东京六本木使馆区的小公寓，地段类似北京三里屯，面积34平，总价160万人民币，每月租金8000👇

明年7月，2020东京奥运会就开幕了，对房市有一定利好👇
这段时间，大伙儿到东京买房的壕气也是震惊了日本👇
和东京不同，大阪是典型的旅游城市，日本第二大城市。人口900万，但每年到这两个城市的游客，数以千万计👇
中国去日本旅游占比最大，人数逐年上升
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2018年赴日旅游人群占比
这也一定程度上刺激了当地房产市场，投资民宿成了香饽饽。比如大阪谷町六丁目一户建民宿，平均租金1200人民币/晚👇
值得注意的是，民宿此前在日本是灰色地带，不受法律约束。
但去年6月，日本出台了民宿新法，对经营条件很严格，想在日本开民宿的中国房东们可得搞定牌照的事儿咯👇
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日本买房：平均租金回报6%
投资日本房产，一般都是买带租约的二手房，图的是有稳定的租金收益，并不指望房价大涨。
日本单身独居的人很多，有很多十几二十平米的小公寓，很受投资市场的欢迎。
很多中介说，东京房子租售比有6－7%，大阪有5－6%👇
2018全球热门城市租金回报率
问题来了，投资预期回报率里考虑折旧了吗？
在日本，房子10年折旧24%，20年折旧40%，30年折旧55%。
所以每10年会有一次小翻新，20年会来一次大翻新，为了不大幅降低房租。
在东京，一次小翻新，相当于5-6个月租金的费用。大翻新大概是2年租金。
如果买的是要翻新的房子，这个成本可得考虑进去哦。
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日本买房：税费高占房价12%
日本买房看似总价不算高，但各种税费很高，加起来交易成本也不低。
买房时，不动产取得税＋登记费＋印花税＋律师费，合计房价6%~8%
另外，日本房子八级超强抗震，得买地震险和火灾险（每年约2万日元）
持有时，虽是永久产权，每年也要根据房产市值，交1.4%的固定资产税和0.3%的都市计划税
另外，公寓房管理费和修缮费是每年约房价1.5-2%，一户建每年0.6%。还有房屋托管费，杂七杂八加起来房价2-3%
卖出时，增值税+中介费＋律师费，合计房价6%~8%
所以，房子从买入到卖出，交易费用在总房价的12%~16%；就算先不卖，每年持有成本也不低。
差点忘说了，日本人在卖房的时候，是可以享受税金部分减免的政策。
而外国人享受不到这个政策，加上贷款利率高，所以卖房时，日本人更有底气报低价。
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日本房产中介：服务好收费高
日本所有房产中介共享一套房源数据。因此中介之间的信息差小，不会乱开价，当然也没法讲价。
信息透明，法制化程度高，交易市场成熟，至少在流程中风险较低。
中介对国人海外买房收租的痛点把握很精准，提供从找租客、管理房屋、到房租汇款的一条龙跨国服务，海底捞级别👇
当然，羊毛出在羊身上，他们会收取房租的3%-5%作为手续费。
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日本买房：理性成熟的市场
在全国买房限购的大背景下，现在不限购的城市和区域，投资价值也较低。
大家逐渐把目光投向海外，来咨询华尔街金小妹海外买房的人越来越多.
就目的地而言，海外买房方向分两类：
一是以日本、美国为代表的，稳定安全的发达国家。主要盈利来源是租金收益，外加一定的房产增值。
二是以泰国、越南为代表的，潜力大、发展快的发展中国家，尤其是东南亚。赌它们是否能发展成下一个北上广深。
这些国家普遍处于一手新房市场， 想要卖出获利滴话，得等到进入存量市场，有接盘侠。
华尔街金小妹认为，如果投资目的是分散资产和获得较稳定的租金回报，东京是一个不错的选择。

相对理性的房产市场，成熟完善的制度，会节省较大维护成本和精力。
可能对于我们来说，在没有更好投资渠道的情况下，房子的属性早已超越居住本身，持有优质城市的优质房产，更像是一门因安全感而存在的生意。
投资自己，似乎才是唯一的安全。
p.s. 说个可怕的事实，其实我们大部分地区的生育率，比日本还！要！低！买个房子压压惊…
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对于海外房产投资大家有什么自己的想法与心得？你在买房投资遇到过什么坑？或是有想法或合作？欢迎与我交流哦~
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