提到越南，很多人可能第一反应都是：落后。就像十几年前发达国家对中国的认知。
所以，有人认为现在的越南🇻🇳好比本世纪初的中国，遍地是黄金。
真滴是这样吗？

东南亚买房系列，金小妹已经写了泰国、菲律宾。
这期，聊一聊越南
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越南穷？GDP增速超7%
越南仍是一个低收入的国家，但近20年的GDP增长迅猛，18年GDP增速高达7.08%👇
1986-2016年越南国内生产总值GDP
通货膨胀率近五年趋于稳健较低水平👇
2009-2019年越南通货膨胀率
2018年越南GDP总量2425亿美元，人口约9600万。人均GDP超过2500美元，相当于啥呢？就是咱们07年的人均水平👇
2006-2017年中越人均GDP(美元)对比
人多又便宜，越南工人平均1600人民币/月的工资，这对于外资来说相当吸引。
随着我们劳动力成本日趋上升，越南就承接了中日韩的大量产业转移。
像耐克，很大比例是越南产的，总量仅次于中国。
去年10月，三星号称要把越南打造成他们最大的生产基地。
所以，近两年的失业率才2%，从全球来看算很低了👇
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越南房价低？每平超3万人民币
越南面积小，人还多。
整个越南不到33万平方千米，比云南省还小点，只有中国的1/30。但人口多接近一亿，结构偏年轻，中位数不到30岁。
重点来了，全越南五分之一的人都挤进河内和胡志明市这两座城市，所以越南房地产市场也集中在这儿。
河内是首都，市区已涨到每平方3-4万人民币，60平房子就得250万人民币，郊区的房价单价也得1万多。
特朗普和金正恩第二次会面在越南河内
金小妹更关注的是胡志明市（旧称西贡），越南第一大城市和经济中心，地位相当于我们的上海，地形是不是也挺像滴👇
图没放错，这是胡志明，不是上海
普华永道《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》，胡志明市在2019年城市投资前景排在全球前十👇
不仅是住宅类地产，普华永道对于胡志明市的写字楼和零售商业也都给了买入推荐👇
确实，从整体房价看，胡志明市房价在17-18年上涨速度明显加快👇
2014-2018年胡志明市房价走势
西贡河将胡志明分为1郡和2郡，如同上海的浦东和浦西👇
越南胡志明市地图
1郡是传统市中心，但开发量趋于饱和了。最贵的住宅就是西贡河边位置，类似上海外滩，今年开盘约6-8万元人民币/平米。
现在大批开发商涌入的是2郡，在1郡对岸。号称打造越南版浦东新区。目前还是一片荒地，已经有一些海外开发商来，不过进度缓慢👇

另外，很多中介会说，目前胡志明市整体租金收益率较高，大约在7%👇
实际上，法律规定外国人买的房子不可以出租。至于私下租，就各显神通咯。
要知道，在越南月入5000元人民币绝对是高薪一族。
对于整体收入水平在2、3000人民币/月的大部分当地人来说，动辄上万一平的房子是很贵了。
别怕，还有我们的人。
2015年越南的《住房法》放宽了外国人购房条件，允许购买公寓，由此拉开大势。
根据世邦魏理仕数据，去年咱们大陆买家对越南房地产投资的占比达30%，超过了越南本地人👇
2018年外国买家对越南地产贡献率对比
目前，越南第一条地铁在河内进入试运行阶段。
沿线CBD的一高档公寓开盘当天中午，外国人30%的买房份额就被国人秒抢光，我一朋友一口气买了10多套。
地铁沿线、学区房、租售比……这些投资理念已经从中国带到了越南，一个都没有少。
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外国人买房无产证？YES
BUT，金小妹需要提醒的是，外国人在越南买房，和本地人差别很大。
1、外国人只能购买公寓，每栋30%份额
2、本地人永久产权；外国人产权50年，到期可续50年
3、本地人首付15%-30%；外国人需全款支付，不能贷款。
在越南有一个不成文的约定，对外国人而言，买房只是获得一个购房权力，几乎没有人拿到了房产证。
房子的所有权是归房地产公司，产权50年只不过相当于签约了一个50年的长租合约。
产权在别人手里，就有较多的风险，比如开发商偷偷拿去抵押，或是一房多卖，或是升值后不配合转让等，买家没有任何的保障。
另外开发商出问题的话，房子还有可能被扣押。
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越南泡沫大？YES
08年之前，越南出现过一轮地产泡沫。那时，外国人通过签50年租房合同、找越南人代持等方式，把胡志明市的房价炒高。
然后受美国次贷危机影响，崩盘凉凉了。
所以，有人说，15年的越南新住房法，其实就是用楼市泡沫和外来热钱挽救经济。
现在是越南投资热潮的高峰，短期的泡沫肯定是有的。
而且，目前房价上涨的主要推动力还是豪华住宅，去年豪华公寓售价涨幅为17%，而中低档住宅几乎没涨。
二手市场也不活跃，线下实体的二手房中介门店基本看不见。指望越南人接盘，不现实。
所以，金小妹认为目前越南楼价整体较高，几乎没啥白菜可捡。如果政府出调控政策，对外国人购房放开或收紧，都可能造成楼价的大幅波动。
买房赚的都是入场早的钱。现在才想入市的小伙伴，可得谨慎咯。
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