2018纽约地产五大事件盘点：亚马逊效应引购房热潮

2018年将进入尾声，今年整体纽约房市交易量下滑，甚至出现十年来首见的房市降温，还有远低于市场开价20%至25%的价格出现，导致卖家出售意愿降低；但冷风中仍有热潮，像是皇后区长岛市近来因电商巨擘亚马逊(Amazon)宣布将建第二总部，意外炒热长岛市和周边区域房市。

而让房市雪上加霜的坏消息也不少，例如大都会运输署(MTA)宣布连接曼哈顿与布碌仑(布鲁克林)间的地铁L线，将从明年4月停驶、要展开为期15个月的检修后，不仅沿线房价大跌，就连租屋市场也受到剧烈影响。

接下来我们将盘点来自2018年纽约地产界的五大事件：

税改、中资减，房市10年首降温

联邦政府2017年9月宣布进行税改，对纽约州等高税收的州影响甚大，而近年中国买家减少等因素也让纽约市房产降温，市场更出现比开价低20%至25%的出价，为2009年来首见，让纽约房市进入买家市场，不仅买方开价低、拖长房屋销售期，卖方销售意愿也随之降低。

总统川普去年9月底宣布税改，把包括房地产税的州税和地方税扣减额限制在1万元，新房贷也只有75万元内的贷款额利息可以扣减，对高房价、高地方税的州影响相当大。纽约州就是明显的例子，2018年出现房屋中位数价格下跌、待售房屋增加等现象。

纽约房市进入买家市场，出现比开价低20%至25%的出价

根据房地产公司arburg Realty公布的数据显示，纽约市待售房屋数创新高，交易量却下滑，同时也有数据显示曼哈顿的房屋租金开始下跌。

Warburg Realty创办人暨执行长彼得斯(Frederick Peters)表示，市场上开始出现比开价低20%至25%的出价，而上次出现这种情况是2009年，市场已然成为“卖家市场”，这种情形已持续至少18个月。

另外，中国为美国房地产主要买家，不过近年中国买家减少，且纽约房地产市场上多数的中国投资客目标逐渐从住宅转往商业地产，也是纽约房市降温的一大主因。

不过彼得斯预计市况将会回稳，卖家会接受现实，将市场价格拉低，让交易量开始上扬。另外也有专家认为，纽约房市疲弱状况将会在2020年出现反弹。

亚马逊第二总部选址长岛市

电商巨擘亚马逊(Amazon)于今年11月中旬宣布，将把第二总部设在纽约市皇后区长岛市(Long Island City)，消息一出，虽未实际看到房市成交价上涨，但多个房产网站已经出现搜寻长岛市房屋的人潮；更有网站观察发现，在亚马逊消息宣布的第一周，搜寻当地房产的人数就比前一周增加400%以上，更比去年同期增加近800%，长岛市房市瞬间成为纽约房产交易新热点。

StreetEasy的高级经济学家朗恩(Grant Long)认为，亚马逊第二总部落脚长岛市，可能使纽约市本体经济地理位置产生东移，而随着其他地区的销售市场趋缓，投资者将会把目光快速转往长岛市和西皇后区。

长岛市已成纽约房产交易新热点

他说：“因为价格上涨伴随着投资者的兴趣急遽上升，接下来任何考虑搬到长岛市的人都会面临更大压力，虽然长岛市2000年开始重新规画与建设，但各界对于这个城市是否能有足够住宅空间来容纳庞大的人口，一直持怀疑态度，如今随着亚马逊进驻的消息，过去15年间投入长岛市的开发商将大大受益。”

全美地产经纪人网(Realtor.com)首席经济学家Daniel Hale则认为，亚马逊对长岛市和周边地区带来的影响，将会远超过纽约市，主要因大量的就业机会吸引人潮，未来几个月内邻近地区的销售中位数和租金价格将会上涨，同时皇后区的豪宅市场也会因此增加。

迪士尼花6.5亿买下哈德逊广场5建筑

迪士尼公司(The Walt Disney Company)今年7月初斥资6.5亿元，买下位于曼哈顿哈德逊广场(Hudson Square)的五栋建筑，共计80万平方呎的空间，做为WABC-TV和ABC等媒体总部；由于过去哈德逊广场又称为「印刷区」(Printing District)，有不少老旧印刷厂房，如今提供开发商广大开发腹地，也随之带动了当地发展，已是纽约市最高房价社区的第四名。

由迪士尼购买下的五栋建筑，共计有120万平方英尺的可出租空间，但实际划分则为80万平方英尺；新大楼将成为WABC-TV、ABC、The View和Live with Kelly and Ryan等节目和电视台的总部，而迪士尼影音服务(Disney Streaming Services)也将从目前雀儿喜(Chelsea)的地址搬到新的哈德逊广场大楼，让昔日的印刷区成为新兴的媒体区。

哈德逊广场过去为印刷区，今开发商开发，也带动当地发展

迪士尼执行长艾格(Bob Iger)日前表示，“这是历史性的一步，哈德逊广场正迅速成为媒体、科技和其他创意产业的中心，我们很开心能加入这个令人兴奋的社区，同时也期待看到这个社区的成长和发展。”

哈德逊广场地理位置优越、新建房源多，加上企业进驻带进商业和人流，吸引不少开发商抢地。目前新建案主要集中在查尔顿街(Charlton St.)上，包括预计于2020年完工、中建集团位于110号的格林威治西(Greenwich West)，以及知名豪宅建商托尔兄弟(Toll Brothers)位于查尔顿街77号的西苏荷(West SoHo)开发项目，和已完工销售、Extell的查尔顿70号(70 Charlton)等。

地铁L线将停驶威廉斯堡房租降

连接曼哈顿和布碌仑(布鲁克林)威廉斯堡(Williamsburg)的地铁L线将于明年4月停驶，进行15个月的检修，虽然市府和相关单位提出多项计划，希望能减少对民众的不便，但仍冲击租屋市场；在布鲁克林北区，房租已经下滑到2015年的水平，而威廉斯堡几乎有半数公寓的租金比两年前低，月租平均下降250元。

虽然L线停驶早在2016年就宣布，但随着2018年的租约到期，租户即将要签下新一年的租约，交通带来的不便就开始反映在租屋市场上，成为全市唯一租金下降的社区。

地铁L线将于明年4月停驶，进行15个月的检修

根据房屋网站StreetEasy 统计，今年6月起威廉斯堡有约三分之一的出租公寓，减租幅度比布鲁克林其他地方来得大。

而房东也因为地铁的停驶开始推出优惠，包括提供免租一个月或以上的方案，希望能将租客留住，以减少空房率。

不过也有些租客认为，相关单位除了增加公共汽车路线，以及Citi Bike的自行车及自行车架等来取代停驶的地铁L线，并不会对当地交通带来太大影响，让威廉斯堡成为纽约是最受租客欢迎的区域之一。

地铁L线将于明年4月停驶，威廉斯堡的房市受到冲击

StreetEasy 的高级经济学家朗恩(Grant Long)表示，其他与威廉斯堡类似的地区，包括布鲁克林下城(Downtown Brooklyn)租金幅度大增，而绿点(Greenpoint)和布许维克(Bushwick)等社区，过去一年的需求也分别增长了1%和2%。

Airbnb等短租房市府严管

纽约市议会今年7月中旬通过新法，将严管爱彼迎(Airbnb)等短租房，由于市场质疑非法出租的短租房，长期下来会对当地房市造成影响，而市府这项决议要求屋主须提供租屋地址、屋主真实姓名及屋主地址等信息给予市长特别执法办公室(Mayors Office of Special Enforcement)备案，希望能减少纽约市房屋的非法出租情形。

反对爱彼迎者认为，非法出租的短租房，长期下来会对当地房市造成影响

新法要求通过爱彼迎等网站短租房屋的屋主，不仅要向市长特别执法办公室提供真实姓名及地址信息，还要说明出租空间是一个房间，还是整个单元；屋主每月还要定期给管理机构提交报告，提供租屋详细地址、屋主真实姓名、房客租房总天数、屋主收入总金额等信息；不提供信息者将被罚款最低5000美元，最高2.5万美元，漏报信息或信息不准确者，最高将被罚款1500美元。

纽约市为爱彼迎在美国的最大市场，但根据纽约州法律，多数公寓出租30天以下属非法行为，除非永久租户同时住在公寓中，市府此举恐造成爱彼迎在纽约市多达5万间房源下架。

由于爱彼迎近年来相当受到观光客欢迎，愈来愈多房东将住处放到网站上短租，在曼哈顿下东城更有房东将公寓非法出租转换成酒店，导致附近居民住房成本上升，甚至造成纽约市流浪汉增多等问题，因此近年纽约市积极透过执法控管。

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