美国人拿多少来交房租？最多的居然占工资

摘要

2018 年，美国典型住房支出在家庭收入中的占比达到 17.5%，为 2009 年以来的最高水平，略低于 21.2% 的历史平均水平。

数据显示，2018 年第二季度，部分低收入租客的房租占收入比高达 62.7%——几乎动用全部收入的三分之二，也仅能租到最廉价的房屋（租金排名后三分之一）。全美 35 大都会区中，有 17 个都会区的比例甚至超过该数字。

全美 35 大都会区中，有 12 个都会区的租房市场内，超过一半的租客至少要拿出收入的三分之一，才有可能租到房子。

房价高企、按揭利率不断上升，而收入水平却增长缓慢，使得美国住房支出在家庭收入中的占比持续攀升。对于低收入群体而言，不断上涨的房租压得他们喘不过气。在某些城市，低收入家庭甚至无力承担最廉价的出租房，时刻面临流落街头的命运。

按揭贷款负担能力（Mortgage Affordability），是指为了购买一套典型美国房产，每个月需要偿还的房贷支出在家庭月收入中位数（Median Household Income）中的占比。2018 年第二季度的数据显示，该数字从前一年的 15.4% 提高到了 17.5%，达到九年来的峰值。不过，这一比例仍然低于 21.2% 的历史最高水平，目前不断上涨的按揭贷款利率也仍然低于历史平均水平。

如果房价和贷款利率继续上涨，情况一定会越来越糟。利率提高会导致房屋持有时间延长，房主们不愿承担因换房而带来的高利率，故而推迟卖房时间，这一现象又称作“按揭利率锁定”（Mortgage Rate Lock-in）。对于买家而言，则需要面对房源进一步收紧的窘境。而租户们面临的情况更加严峻：他们不得不拿出更多收入用来支付房租。数据显示，2018 年第二季度的房租占收入比高达 28.4%，远超 25.8% 的历史平均水平。

不过，近期全美房租上涨速度出现放缓，部分市场甚至出现下降，未来房租负担也许将有所缓解。

资料显示，2018 年第二季度，美国家庭收入中位数为 60748 美元（约 41.7 万元人民币）。如果用于偿还一套典型美国房产的贷款，需要支出收入的 17.5%（即每年 10631 美元）；如果用来租房，则需要支出收入的 28.4%（即每年 17252 美元）。两者之间相差 6621 美元[1]，大致相当于典型美国四口之家（父母加上两个儿童）全年的食物开销（Grocery Spending）。

[1] 该数据出自 2018 年 7 月美国农业部“家庭食物开销指南”（Official USDA Food Plans: Cost of Food at Home at Four Levels, U.S. Average, July 2018）。

而这一差距仍在扩大，相较房价涨幅，收入增长速度过于缓慢。根据美国劳工统计局“消费者调查”数据显示，过去一年，美国房价中值上涨了 8%，而家庭收入中位数的涨幅仅为 2.8%。

收入越低，困难越大

对于低收入家庭而言，住房负担能力方面存在的困难尤为显著。

如果将房价分为高端、中端、低端三部分，将收入水平也分成高、中、低三等，截至 2018 年第二季度，低收入家庭购买低端房产，每个月用于偿还房贷的支出，占其当月收入的比例，从前一年的 20.8% 上升至 23.9%。而对于购买高端房产的高收入家庭而言，这一比例仅从前一年的 11.7% 上升至 12.9%。

租户们更是囊中羞涩——2018 年第二季度，租住在最廉价出租房里的低收入家庭，每个月的房租占收入比高达 62.7%，与前一年的 62.9% 相比略有下降。

全美最大的 35 个都会区中，有 17 个都会区的房租占收入比更加夸张。在房价高企的洛杉矶、纽约和圣何塞，最廉价出租房的租金中位数，直逼甚至超过低收入家庭的收入中位数，三地租户们分别需要支出收入的 121.2%、102.9% 和 99.8%，才不至于流落街头，而现实情况却是，这些低收入家庭根本无力承担房租，只能向政府申请住房津贴，或与其它人合租，或同时做两三份工作以维持生计。

即便在房租一贯较低的城市，如芝加哥，租金占收入比也已经高达 69.3%；在休斯顿和费城，这一比例分别为 66.1% 和 65%。

相比而言，高端房租市场（租金排名位于前三分之一）的租金中位数，仅为美国高收入群体月收入的 20.3%，即高收入家庭仅需拿出收入的五分之一，就能在高端市场内，租到一套中等价位的住房。这一占比较前一年同期（19.8%）略有上升。

对于高收入家庭来说，租房负担最重的地区，依然是加州洛杉矶。高端房租市场中，高收入家庭的租金占收入比为 30.2%。而上文中提到，租住在最廉价出租房内的低收入家庭，租金占收入比高达 121.2%，整整高出 91 个百分点。

安全感缺失

按照专家的建议，家庭住房开支（无论是房贷还是租金）最好不要超过收入的 30%。这么说来，在洛杉矶，即便是富人也并未完全达标。但他们至少可以选择“消费降级”，却不像低收入家庭那样，已经没有了选择的余地。

事实上，全美有将近一半（49.6%）的租户，即两千多万家庭的房租开支都超过了专家建议的额度。这意味着其它日常开销都将受到影响，如伙食费和燃油费等，任何一项意外支出（医疗账单、汽车维修费，甚至交通罚单）都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

全美 35 大都会区中，有 12 个都会区内，租金占收入比大于 30% 的租户数量超过半数。其中最严重的是加州里弗赛德（Riverside, CA），61.6% 的租户需要支付收入的 30% 以上给房东。紧随其后的分别是迈阿密（60.3%）、洛杉矶（59.4%）和奥兰多（57.5%）。

相关调查显示，租金占收入比超过 36% 的租户中，有六成表示他们完全没有多余的存款，一张违章停车的罚单就能让他们束手无策，而解决方法无外乎以下几种：

待在原地——长期租住同一间屋子，与房东维持良好关系，通常可以避免房租大涨；
与人同居——有些人会选择和他人合租，有些人则会搬回父母家中；
冒险承租——选择不符合居住条件的出租房。租住这类住房有时会面临断租的风险，导致租户无家可归；
申领救济——如果够幸运，可以申领到政府发放的“住房券”（Housing Voucher），即租户只需缴纳不超过自己收入30％的房租，不足部分由政府负责支付。

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