资本利得税调整：美国房产卖家的收益再提高

特朗普政府近期提出将美国资本利得税（Capital Gain Tax）与通货膨胀率挂钩的税改方案，一旦得到通过，美国几大高房价市场——加州湾区、洛杉矶及纽约都会区的卖家[1]将成为该方案的受益人。

[1] 此处“卖家”主要指高端房市中寻求快速出售房产的长期房屋所有者。

在美国，出售任何资产（包括房产）均需向联邦（和州）政府交纳资本利得税[2]。不过，税法中同时规定了资本利得税的免税额。已婚夫妇共同作为纳税人提出申请，现阶段可享受 50 万美元的免税额（单独纳税人可享受的免税额度为 25 万美元）。换句话说，以已婚家庭为例，如果卖家出售房产的收益低于 50 万美元，则不需要缴税；如果卖房收益超过 50 万美元，则超过部分需要按照税法规定，缴纳资本利得税。

[2] 资本利得税是通过从出售资产的价格中减去资产的原始价格并对差额征税来确定的，税率在 20% 左右。

一直以来，美国社会对资本利得税的最大诟病，就是没有将通货膨胀的因素考虑在内。随着房价一路上涨，越来越多的卖家在售房时需要缴税。该提案旨在根据通胀率调整资本利得税的起征额度，为房屋卖家减税。

对美国房产市场而言，一旦提案生效，高房价市场的长期房屋所有者，如果选择在短期内卖掉房产，将从中变相获得更高的收益，这一群体也将成为该提案的主要获益人。

为了获得更加准确的数据，Zillow 对全美 1316 座城市进行了分析，将目标锁定在已婚且持有房产超过 20 年，并在近期出售房屋的家庭。[3]考虑通胀因素后，225 座城市（17%）的房主在卖房时需要缴纳的资本利得税有所降低，其中超过一半都集中在加州湾区（55 个隶属旧金山都会区，20 个隶属圣何塞都会区）、洛杉矶（41个）和纽约（40个）都会区。西雅图、波士顿和迈阿密等一些高房价市场的房主也包括在内。

[3] 假设已婚夫妇作为共同纳税人，并且房产价值高于所在地房价中值，购房时间早于 1998 年 6 月，出售于 2018 年 6 月，资本利得税率为 15%，减去房屋装修成本（第一年为购买价格的 0.5%，之后每年按照消费者价格指数进行计算）及 8% 的售房成本（经纪人佣金及各项交易费用）。

需要指出的是，该提案主要惠及高房价市场[4]中的卖家，考虑通胀因素后，这些卖家将平均少缴纳 2 万 5 千多美元的税款。

[4] 这些市场房价中值在 129.7 万美元左右。与此相比，在纳入分析的城市中，未受惠于该提案的地区，房价中值仅为 55.27 万美元。

以下数据显示，在资本利得税与通货膨胀率挂钩后，哪些城市的卖家有望从中获益，以及具体的减税额：

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