弗里斯科，房产投资的第一步是选择最具潜力的城市

说起房产，我们往往会与经济、地段、人口联系，有一句流程很广的说法，房产市场，短期看经济，中期看地段，长期看人口。因此，我们关注房产时，往往都会和发展成熟、经济稳定、人口络绎不绝的大型中心城市相结合。比如说中国的北上广深，又比如说美国的纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶等中心城市。这些城市往往在过去漫长的岁月中，通过了城市之间物竞天择、优胜劣汰，逐渐脱颖而出。

如纽约，吸引大量的资本和企业入驻，搭建出多元化的产业版图，成为世界经济中心之一。如旧金山硅谷，跟随时代的脚步，成为信息时代的宠儿，至今仍然有许多城市把自己比作未来的硅谷，想要蹭一蹭旧金山的人气，可见硅谷的名气之大。这些中心城市由核心产业实力雄厚，对外拥有强大的吸引力。因此，持续稳定的人口流入，造就房产市场的繁荣，也获得了大多数房产投资者的青睐。

但是，中心城市的投资缺陷也非常明显。由于这些城市房产市场繁荣，往往处在房源不应求的情况下，在高收入人群的推动下，当地的房价远高于平均水平，对于初次购房者来说，购房门槛非常高。此外，目前美国的低价房上涨最为迅速。我们完全可以想象在收入没有明显增加的情况下，价值10万的房子涨到20万，显然比价值100万的房子涨到200万更加容易，高房价也限制了这些地区的上涨幅度。

最重要的是，房屋的价值是有天花板，这个天花板的组成复杂，也并非一层不变，和当地收入、政策、居民消费、城市发展等等因素相互联系。对于中心城市而言，房产投资的历史十分漫长，投资者有先后之分。第一批投资者赚得盆满钵满，第二批投资者赚得心满意足……到了第无数批投资者，当地的房产市场早已成熟，房产投资潜力难以和前期相比。打个简单的比方，Apple在湾区建个新的总部和在发展中城市建一个同等规模的总部，显然是后者的影响力更大，这也是亚马逊建立第二总部，全美城市都非常积极参与的原因。

当然，如果我们细心寻找，我们可以发现投资潜力巨大的城市。这种类型的城市，往往受到政府资源倾斜，近几年的发展已经非常迅速，但是仍然处在独自发展的阶段，知名度并不明显，还没有被大众广泛的认识，但不论是经济还是房产市场都处于健康稳定的上涨态势。

达拉斯的弗里斯科就是其中的代表城市，虽然还没有被大众熟悉，但是一部分了解其内在价值的投资者，早已做好布局，静待收获。

弗里斯科起初只是圣路易斯-旧金山铁路沿线一个车站附近的小镇，弗里斯科这个名字也是为了纪念这一条在德州发展历程中做出了莫大贡献的铁路线。直到1990年，弗里斯科还是一个只有6000人，名不经传的小镇。后来，随着交通网络日益发达，政府的优惠政策，多元化的产业逐渐在这里落地生根，推动城市的基础建设。激增的就业岗位，在城市发展阶段也吸引许多家庭来此定居，逐渐形成了城市发展一片欣欣向荣的景象。

人口增长是房价上涨的内在推动力

弗里斯科在十月被著名经济研究网站Wallet Hub评为人口涨幅和工作机会涨幅最多的城市。从弗里斯科27年以来的人口趋势图中，我们可以看到弗里斯科的人口一直处于稳定增长阶段，且没有放缓的迹象，政府甚至规划2035年人口翻番。不断流入的人口是弗里斯科房价上涨的有力支撑，房价上涨并非空中楼阁。

弗里斯科能够吸引人口流入的主要愿意之一在于当地的治安情况非常良好。由于注重学区建设，同时靠近达拉斯的华人聚集地普莱诺，近几年来弗里斯科的亚裔（主要是中国人和印度人）日益增长。移民家庭本身多为高素质人才引进，个人素养和收入处于美国中上阶层，对于弗里斯科的社区建设拥有正向效益。目前弗里斯科的平均收入已达12万，超过全美平均收入的一倍，负担当地的房价绰绰有余。良好的治安，较低的生活成本，让弗里斯科在今年被《金钱》杂志评为年度最佳居住地榜首，对于未来更多人口引入产生更大的吸引力。

而且，中心城市由于高房价的影响下，年租金收益一般在2-3%之间，很少有高收益的房产，这意味着对于杠杆投资者而言，他们做不到用租金收益去平衡房屋的持有成本（包含利息），而以弗里斯科为代表的发展型城市，租金收益大约在5-6%之间，能够覆盖持有成本，甚至产生收益，对于投资者而言是一个极为不错的选择。

交通便利是城市发展的核心

改变一个地区的经济往往从改变它的交通状况开始。

我们听到过很多乡村从贫致富的故事，都是从一条通往外界的道路开始。弗里斯科能够从一个小镇发展到现在产业多元化的城市和它便利的交通及优越的地段不无关系。

弗里斯科坐落在达拉斯北部，拥有两条主要高速公路，380公路呈东西走向，一直延伸至德州格林维尔市，289高速公路贯穿贯串弗里斯科，一直到达拉斯市中心，车程仅需30分钟，即使在达拉斯工作，居住在弗里斯科也非常方便。弗里斯科距离达拉斯国际机场，车程仅需25分钟，对于经常需要飞机出行的人而言，住在弗里斯科也很合适。

而且，弗里斯科的生活环境相对更好，辛苦工作一天后，舒适的生活显得尤为重要。尤其是家庭、自由工作者、退休养老人员，对于时间比较自由的人而言，弗里斯科成熟的基础建设，一应俱全的超市、商场、医院、学校，良好的治安，是他们便利生活的保障。

多元化产业聚集是城市未来的保障

单一结构的产业不能让一个城市长期繁荣。

就像旧金山，起始于淘金热，发展于信息技术产业，最终形成的是信息技术、金融、制造等多元化产业的综合性城市。

有别于单一结构的城市，弗里斯科发展时间不长，但是产业十分丰富，从金融服务到信息技术，从健康医疗到传媒通信，涵盖了七大成熟的产业。医疗领域的Amerisource Bergen，信息技术领域的T-Mobile USA，金融领域的Fiserv，在这里根深蒂固，拥有稳定的员工团队，为弗里斯科的经济建设添砖加瓦。

当地的政府对于弗里斯科的建设也不遗余力。弗里斯科政府预计将耗费50亿美元建设大型商业综合体和办公楼的聚集区，建成以后弗里斯科将吸引更多的公司迁移到这里，并增加更多的就业岗位，进一步提高当地的经济发展。

中心城市胜在发展稳定，人口密度大，房价拥有无数产业托底，即使遭遇金融危机，也能快速恢复过来，保值能力非常强。但是，房产投资门槛高、房产增值潜力有限。发展型城市胜在政府支持，未来潜力巨大，购房门槛低，适合初次购房者。

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