房屋出租 | 在美国当房东或租房时一定要知道的法律及常识

刚刚开始美国生活，大部分人还是从租房开始的。在美国，大多数州的法律在保护房客（Tenant）这方面还是比较完善的。尽管如此，初到异国他乡，我们在租房时还是要小心谨慎，以免由于不了解房客的权利义务而吃亏，甚至产生不必要的诉讼。

首先要提醒大家的是，房地产法属于州法，因此美国每个州在租房的具体问题上都可能有不同的规定。不过大家不用担心，这并不代表在不同的州租房子遇到的法律法规会千差万别，他们还是有一些共通的规则以及注意事项。这篇文章会通过总结这些共通的规则，提醒大家在美国租房子的时候一般需要注意些什么，避免掉进一些“坑”里。如果你在签合同或者跟房东(Landlord)沟通的过程中遇到一些具体的法律问题或者法律纠纷，还是建议咨询当地的律师，以免合法权益受到了侵犯。

在美国租房子，关于合同的约定

在美国租房，租约（Lease）既可以是口头的也可以是书面的，依据不同州的规定，通常一年以上会要求是书面合同。实际需求还是要参照所在州的租约时间要求。

口头合约是指口头上达成的协议，一般也可以具备法律效力。但实际操作起来，仅有口头约定很难全面的保护房客的权益从而产生不必要的纠纷与误会。因此，无论在您所在的州法律是否允许“口头合约”，还是签署书面合约为好。

绝大多数情况下，房东或者房产经纪会提供书面租约给房客，作为房客，这个时候您一定要仔细阅读租约的每一条条款，留意是否有特别的条款对房客的权益有不合理的限制。同时，房客需要留意合约上留空的地方是否在您签字之前已经填写完整。签字之后，您有权索要一份副本。

值得注意的是，租房时，记得向房东或其经纪人索要房东或者紧急情况联系人的名字，地址和电话。遇到紧急情况或需要房东修理时，可以及时通知房东或紧急情况联系人。

租房合同中需要包含哪些基本信息来明确房客的权利和义务？

租约的期限（Term of the Lease）

一般而言，除非房客违反合约的规定，房东不能擅自更改租期或者擅自加租。就“是否续约”以及“如何续约”的事项，租约中最好也明确列出。如果没有在租约中约定或者州的法律法规没有特别规定，是否续约一般需要经过房东和房客双方一致同意的。房客如果认为自己有续约的预期和需要，可以在签订租房合同时要求写入房客有在同等条件下续约权利的条款。在合同中没有明确规定的情况下，房东则需要提前通知房客，并就是否涨价及新的租期要有明确的说明。合同中也可以包含“自动续约”的条款(Automatic Renewal Option)。依据合同优先的原则，双方可以在合同中明确约定自动续约的前提。在合同中没有明确规定的情况下，不同的州对“自动续约”的条款要求不同，在签订合同时请注意当地法律。

如果合约没有此类条款，一般而言，房东需要在租期结束前30天给房客结束通知。但如果在租约到期后，房东照样接受房客的月付租金，则租约自动按月租租约延续，合约变为短期租约或者不定期租约。在这种情况下，房客与房东最好还是重新签订租约，明确双方的权利和义务，以免日后产生纠纷。

所有的房客名称

很多人为了省时间或者图方便，在租房子时并没有将所有房客的名字如实写在合同中，这样的做法是不可取的。一方面，合约中没有名字出现的房客，很难要求房东履行房东义务，导致房客的权利难以保障。另一方面，美国很多州都有类似的法律规定，当多个房客合租一个公寓而其中一位房客搬走而不再付租金时，房东有权利要求剩余的房客支付全部的所有租金。此时，如果合同中没有列明所有房客的名字，其他房客想要追偿就变的难以实现。

房租所包含的具体费用

签订合同中必须明确列明房租所包含的费用。在美国租房子，需要考虑的费用一般为水费，电费，网络费，电视费，煤气费等。租约中应当对哪些费用应由房东支付，哪些费用应当由房客支付进行具体的约定，以明确具体的责任划分。

房租的支付时间和方式

租约中一般应对房租的支付时间和支付方式有明确的规定。大多数的房东会要求房客应该于每月的第一日交齐当月的房租。为了避免临时有事或者其他紧急情况，房客可以要求房东在租约中约定每月支付房租有5-10天的缓冲期（Grace Period）。若合同中包含该约定，则房客的违约责任一般会从Grace Period结束起算。房租的支付方式一般是支票或者银行转账，租约中对此也应该有明确规定。

房客的转租和分租(Sublease)权利

我们先通过两个在美华人常遇到的典型的情况，来了解转租和分租：

案例（A）：已经在美工作的房客A 与房东签订了一份租房合同，合同到期日为2019年1月30 日。而在2018年1月时，A由于工作调动需要搬至外州。因此，A希望将剩余的租期（约为一年）转租给第三人C。后来，由于C没有按时缴纳剩余的房租，房东重新联系了A，并要求A支付相应的房租。

▲转租是指原房客把租约中的全部权利和义务转给了新的房客，新的房客直接向房东支付租金。常见的转租情况如案例A所示。

案例（B）：留学生B在美国租了一间公寓，在租房时签署的租约中有“禁止转租或分租”的合同条款，但是B没有留意到该条款。由于对“禁止转租或分租”条款的忽视，B在寒暑假回国期间将自己的公寓分租给了其他人。后来，房东发现了B将公寓分租的情况，对B发出了警告。

▲分租是指房客把租约中的部分甚至全部权利转给新的房客，而自己仍履行向房东支付租金的义务。常见的分租情况如案例B所示。

因为房客在最初租房时不一定能预见自己未来需要将房子转租或者分租，这一类的条款经常会被房客或者房东忽视。但是为了避免双方日后有争议，关于房客是否可以转租或者分租的权利最好在合同中明确列出。在房东没有强烈反对房客转租或者分租的情况下，合同中可以约定房客若想转租或分租，需要提前通知房东并征得房东的同意或者在租约中设立相应条件的一般情况下，房东不可以以不合理的理由拒绝房客转租或者分租的请求。对于转租情况下原房客继续承担什么样的责任，各个州的法律都有不同的规定。

就分租而言，一般情况下，在经得房东同意后，房客将房屋分租给他人时，对于接下来的房客而言，原房客又成了房东的角色，即我们通常讲的“二房东”。这种二房东的出租形式要注意两点：第一，分租期限不能超过与大房东签署原租约的期限; 第二，必须遵守所有房屋出租的房东责任，如维修等责任。如果分房客(Sub-tenant)不付房租，二房东也需要按照当地房东驱逐房客的程序进行驱逐。此外，当分房客不付房租时，一般情况下原房客也需要遵守与大房东签署的租约，即依时支付租金，除非合同或者当地法律法规有另外的规定。

房客享有适合人居住环境的权利

如果所租房子变得不适合人居住，例如房子结构出现危险等情况，房客可以选择搬走，搬走后可能无需继续付租金，但是房子具体是否“不适合人居住”的情况可能会因各州而异。房客也可以及时向房东反映，若房东及时修复或者提出合理的补偿安排时，房客一般则不得以该项权利为由，拒绝支付租金。如果房东拒绝修复，房客可以向当地市政府的房屋管理部门投诉，也可以通过法律途径来保护自己的权益。如果您认为房子已经不适合人居住并决定搬走以及停止支付租金，最好还是事先咨询当地律师，以免被认为违约。

每个州的卫生部门对最基本的适合人类居住的要求规定不一，具体参考各州要求。常见的不适宜居住的情况包括：漏水，窗户破损，房子结构出现危险，沐浴和清洁的热水和冷水供应不足，没有暖气，电路系统故障，房子地面或建筑不卫生，蟑螂、老鼠和害虫为患，没有足够的垃圾桶等。

在美国当房东

下面从另外一个角度——房东的正当权力和应尽义务，来为大家解锁新技能。一旦与房东发生了纠纷，大家也能对房东“应该做什么”以及“不应该做什么”做到心里有数。如果您在签合同或者跟房东(Landlord)沟通的过程中遇到一些具体的法律问题或者法律纠纷，还是建议咨询当地的律师，以免合法权益受到了侵犯。

房东有哪些正当权利？

规定房屋用途、范围、房客人数等重要条款。

房东有权在租约中明确列出房客可使用房屋的范围、房客的人数、是否能养动物、是否能作商业用途等。如果房客未按照租约规定使用房屋，房东可以向法院申请将房客“赶出家门”。因此，请务必遵守合同中和房东的约定，合法合理使用房屋。

紧急情况下进入房屋

很多州都有规定，在紧急情况下，房东有权在房客不在家的情况下进入房屋，这些情况每个州可能有所区别，一般包括：楼上的浴缸的水满溢时，房东有权在房客不在家的情况下进入房屋查修水管。如果是非紧急情况，房东则必须提前一段时间（多数情况下是24小时，具体时间按租约或者当地法律法规为准）通知房客，且进入的时间一般必须是白天工作时间。例如房客要搬走或者决定不再续租，房东有权向其他有意租房的人展示房屋，或者房东有权请电工来查电路。如果房东要在房客搬走前检查房屋，一般都必须事先发出书面通知。

变卖房产或者以房屋作抵押向银行贷款

一般情况下，如果房屋被卖了或者抵押给了银行，房客的租约将不会受到影响。原房东必须将现行有效的租约转给新房东或者在提前通知房客的情况下将租金退还给房客。

向房客收取一定的押金（Deposit）

房东收取押金主要是为了保证财产免受不必要的损坏。在房客搬走后，房东可以从中扣除房客损坏的所有费用以及清洁费用。扣除了上述费用后，房东必须将剩余的押金以及押金存放这段时间产生的银行利息在一定时间内退给房客。

不同的州对押金金额、如何存放押金、如何退还押金等方面可能有不同的规定，具体情况需要参照当地的法律法规。但是一般来说，如果房东在押金中扣取一定的费用，房客有权利向房东索取被扣部分的明细。如果房客认为所扣除的数额不合理，可以法律途径要求房东退还不应扣除的金额以及法庭诉讼费用。有的州还规定，若房东没有按当地法律的规定按时将押金存入银行或者在一定时间内没有退还押金，房客有权要求房东退还全部押金，甚至有一定的赔偿款。因此，如果遇到房东拒不退还押金，记得及时咨询当地专业的房地产律师，说不定还多退点钱。

特定情况下，房东有权通过法院程序驱逐房客。

如果租约终止后，房客仍拒绝搬离房屋，房东有权通过法院程序驱逐房客。然而，在法院未作判决前，房东一般都不能通过擅自换锁、把房客锁在门外、把房客的个人物品丢出门外、擅自断水断电或者断暖气等方式驱逐房客。如果有以上情况发生，房客还可以起诉房东。如果房东已获得法院的驱逐令，房东有权联系相关执法部门驱逐房客。在这种情况下，如果房客还“赖着不走”，警察还有可能以“非法占有他人财产”为由逮捕房客。

房东有哪些应尽义务？

房屋维修

房东和房客可以在租约中约定房屋损坏后维修责任的分配及程序。一般来说，谁损坏，谁负责。如果并非房客的原因导致损害发生，或者是由于一般使用造成的磨损，房东应当负责维修并将房屋恢复原状，除非租约有另外的规定。

避坑小贴士：作为房客，为了保障自己的权益，应当在搬进前及时检查房屋内部设施是否完好。一旦发现损坏可当场向房东提出或者拍照为证，并且设置好显示拍照时间。如果拍照设备没有设置日期的功能，房客可放置一份有日期的报纸来确定日期。即使未有机会检查，房客应在该条边上注明"有待检查"。

签约前，房客还应该注意租约中的一些规定，例如：是否允许房客在租房期间在房屋内进行安装的固定装置（Fixtures）、房屋使用出现正常磨损等问题是否收取费用等。如果房屋设施需要修理，最好以文字方式向房东提出，注明日期，保留证据。

购买保险

多数情况下，房东所购买的责任保险是赔偿房客在房屋外面，如楼梯，停车场，游泳池等公共场所发生的人体伤害的情况，而不负责房屋内的财物损失。如果租屋内发生入室偷盗事件，除非该租屋经常被偷而房东置之不理或不采取任何补救措施，否则房东一般是不需要负责的。

避坑小贴士：如果您在房屋内有贵重的物品，可以到银行申请保险箱，将贵重物品及重要的文件放在保险箱内。为了减少意外发生带来的损失，您也可以购买房客保险(Renter Insurance)。房客保险一般会包含如下几个项目：房客的个人财产，第三方的责任险(Liability Protection)，第三方医疗保险（Guest Medical Protection）等。

房客与房东之间出现纠纷怎么办？

如果房客和房东出现纠纷或者争议，最好的方式还是双方协商解决。如果双方矛盾升级或者已经达到无法协商解决的地步，就应该拿起法律的武器捍卫自己的合法权益。实际上，美国大多数州对于房客如何维护自己的权益有指南，这些指南会告诉房客在本州有什么法定的权利以及可以去哪些机构寻求帮助。

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房屋出租 | 在美国当房东或租房时 一定要知道的法律及常识

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