现在海南的地产限购，不是用行政手段干涉市场的正常交易，而可能是海南作为中国真正的自贸区建设的开始，是海南未来发展大规划的起点。
冰川思想库特约研究员 | 陈宁远
海南建省30年，中央为海南出台极具爆炸性的政策。这些政策几乎是全方位的，海南因此再度成为新闻焦点。
但政策的爆炸，却因为同样很有爆炸性的地产限购政策，遭到广泛质疑。观点很多，总结起来可能就是一句话，海南地产的限购，和海南作为改革力度和开放广度都不同凡响的自贸区设想，是矛盾的。
反对限购，似乎是市场经济的常识。我也反对限购，一直以来都反对各种限购，包括用各种行政手段干预市场正常的交易。自2008年开始写财经评论以来，我写过很多文章反对限购。
但这次我要为海南的地产限购做一次辩护。我认为，现在海南的地产限购，不是用行政手段干涉市场的正常交易，而可能是海南作为中国真正的自贸区建设的开始，是海南未来发展大规划的起点。
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海南的限购之所以受到质疑，是因为海南地产面对全国的市场有着极大的刚需，到海南过冬这个刚需，遍布全国各地。
但这个刚需和海南作为自贸区的建设，未必那么相辅相成，甚至还有所冲突。
我甚至认为，海南目前不仅要对地产限购，也要学习北京、上海，对外地车辆进出海南进行限制。限制的目的很简单，就是海南不能过度开发。海南以目前的接待能力，还不能对全国人民完全放开。
可以举出两个例子。
今年春节，由于没有对自驾游进行限制，在海口秀英港过海的汽车堵了将近一周，幸亏海口市政府处理得当，和海口市民热情仗义，没有发生安全事故，平安度过这个春节。
对此，我认为有必要限外地车辆。就像故宫一样，一天只能进出多少数量的游客，否则故宫的损坏无法避免。海南的生态好，也经不起大规模客流折腾。一下子那么密集地来折腾，海南的生态也会变得脆弱。
▲琼州海峡的滞港车辆（图：新华社）
同理，大规模盖商品房让外地人来海南居住，也不现实。而且目前外地来海南的居住者，多是候鸟型，冬天来住几个月，我看不出有多利于自贸区建设。因为这些候鸟型的居住者，多是来海南休闲养老的，不仅消费能力一般，建设海南的意愿都未必有，更不要说创新。
来海南过冬虽然是市场的刚需，但对于亟需升级转型的海南来说，仅仅这样肯定是不够的，长此以往也是不行的。
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海南要建成中国最好的自贸区，应该是一个渐进的过程。
虽然这次政策很震撼，但真正落地变成海南的经济发展，要避免重蹈上世纪90年代建省之初无序开发的旧疴，就要先立规矩，摆脱地产开发的路径，从自贸区全方位的政策着眼，而这需要能扎根海南的人长期辛苦奋斗，不是仅仅把海南当做候鸟型居所的人能够担当的。
这里有前车之鉴，1988年上岛大炒一把又离开海南的人知多少？我实在看不出这些留一堆烂尾楼的人，对海南有什么贡献。
▲海南的烂尾楼（图：网易财经）
以中国现在的经济体量，把海南的地产再度炒到天上去，不是不可能。但只有地产的海南，还能够建成为中国未来最好的自贸区吗？
我们也假设一下，假如当初亚龙湾的规划更严格一下，也限制一下酒店开发，把亚龙湾保存得更原始状态一些，是不是更符合海南的生态和旅游的本质？
今天只有酒店的亚龙湾，虽然名气超响，游人如织，但其对海南的贡献，影响中国的能力，远远逊色在海南30年开发中，最为艰难时期建设的博鳌。
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我认为这次海南当地执行中央各项政策，最为重要，最应该为人关注的不是限购，而是开放。因为海南在限购地产的同时，吸引扎根海南的大门要更宽更广。海南建省之初，十万大军下海的壮观，现在变为引进百万人才。海南的限购，并未对落地到海南的人进行限购。
在此之前，海南对人才引进的限制是很严格的，落户海南的大门是一直紧闭的。海南教育落后，为防止高考移民，外地人到海南落户几乎是不可能的。
▲海南博鳌小镇
但现在海南为引进人才，有百万级别的人才引进计划，有很大魄力。要知道2017年海南人口总数只有870万左右，城镇人口不过443万，除了省会海口的常住人口超过100万，著名的三亚才不到70万。
值得关注的是，海南自建省以来都以“小政府、大市场”为指导发展，这次人才引进的主体也不是政府，而是企业，这已明确地写在5月13日海南省委常委会的新闻发布里。
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从地产建设来说，海南其实也没有对外地人完全限制。
现在海南最为焦点的“地产”形式共享农庄，就没有对岛外的人进行限购，也不对候鸟型的居住者封闭。还有很多大规模的特色小镇的建设，也在紧锣密鼓推进，腾讯就在海南一口气推出三个百亿级别的小镇建设。
▲海南生态软件园100亿级项目集体开工仪式现场（图：南海网记者 刘洋）
这些项目，都不是单纯的商品房建设，而是有产业，有后劲，可持续的项目。不仅仅对游客有吸引力，也对想扎根海南的人有吸引力，是新式建设。
告别单纯商品房开发，是这次海南限购的本质所在。
海南是中国最早开发商品房的省份，有过很多教训，有多个在业界出名的大佬，但为海南划上单纯商品房开发句号的，却基本不是他们，这也是需要深思的地方。本质上，可以说海南商品房本轮的限购，也是一场供给侧的改革，不仅是体量上的，也是结构性的。
再给海南10年建设期，海南势必会以更大的胸怀、更多宜居条件，面向全国人民，欢迎全国人民，乃至世界人民。西谚说得好，罗马不是一天建成的，海南也当如是有千年大计。
其实封闭性地产限购，不是海南首创。雄安也是这样的政策，为什么大家对雄安的商业地产交易限制持乐观态度，而对海南就质疑一片呢？其中道理我还真不明白。留白于此，让大家解疑答惑。
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陈宁远
冰川思想库特约研究员
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