美国财税Q&A 138

Q1：不动产租赁申报用什么税表？

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不动产相关的收入及开支通常申报在1040副表E【附加收入和亏损】(Form 1040, Schedule E, Supplemental Income and Loss)上。

如果您提供大量的服务主要是方便您的租户，请在1040副表C上【独资企业利润或亏损】(Form 1040, Schedule C, Profit or Loss From Business (Sole Proprietorship))申报您的收入和开支。

Q2：个人财产租赁申报用什么税表？

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如果您从事个人财产租赁的业务，请用1040副表C(Form 1040, Schedule C)或C-EZ【独资企业的淨营业利润】(Form 1040, Schedule C-EZ, Net Profit From Business (Sole Proprietorship))申报与个人财产租赁相关的收入和开支。

若不是从事个人财产租赁的业务，则直接在1040表【美国个人所得税报税表】(Form 1040, U.S. Individual Income Tax Return)的第 21 和 36 栏位上申报。

李琬若 女士（左）

陈李琬若(Lily LeeChen)女士是加州洛杉矶蒙特利公园市前市长。陈女士是该市首位华裔市议员，全美首位华裔女市长，曾任美国国务院东西方研究中心常务理事，董事，为美国资深民主党人。

Q3：租赁收入包括哪些？

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多数人以现金收付制经营，这就是说当他们真正地或肯定会收到租金后才算作租金收入，然后再扣除他们的开支。租金收入包括：

取消租约支付的金额 - 如果租户付钱给您取消租约，这笔钱也是租赁收入，须在您收到的那年中申报。

预付租金-通常您把任何预付租金在您收到的那年中列为收入，无论租金所包含的时段为何或您使用何种会计原则。

租户支付的开支 - 如果您的租客支付您的任何开支，这些款项属于租金收入。如果开销被视为可扣除开支，您也可以扣除这些开支。

押金 - 不要将押金列为您的收入，如果您可能需要在租约结束时退还。如果在年度里因为承租人提早搬离租处而构成违约，您因而您保留了部份或全部的押金，这笔钱就要计入那年的收入。如果因为承租人损坏物业，您因而保留了部份或全部的押金，请将您保留的金额包含在该年度的收入中，如果您的作法是将修理费列为开支来申报扣除的话。如果您的作法不是将修理费列为开支申报扣除，而是用押金来支付这些开支，则不必将保留的金额包含在收入中。如果押金被当作承租人最后一个月的租金，这笔钱是您在收到时就包含在收入中的预付租金，而不是作为最后一个个月的租金。

Q4：租赁开支包括哪些？

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可从您的总租金收入中扣除的开支的例子包括：

折旧-对您资产的损耗、磨损和破坏（包括过旧淘汰）的补贴。当您的租赁资产开始使用时您开始进行折旧。您可以使用4562表【折旧和摊销】(Form 4562, Depreciation and Amortization)（申报折旧）以收回部份或全部的原始取得的成本和改善的成本，在您将出租物业开始使用的那年开始，以及进行改善或添加陈设的任何年度中。

维修成本-让您的物业保持良好使用状况但不增加物业的价值的开支。

营运开支–租赁物业的其它必要营运开支，例如雇员的工资或独立承包商（土地管理员、档案管理员、会计人员、律师等）因提供服务而收取的费用。

如果您是缴纳现金的纳税人，您不可以扣除未收取的租金作为您的开支，因为您尚未将该租金纳入到收入中。维修费用，如材料通常得以抵扣。