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美国REITs4月月报精华视频！

四月概述
REITs市场在四月整体略有上涨。富时全REITs指数在四月上涨了0.6%，其中全股权REITs指数上涨了0.5%，债权REITs指数上涨了0.4%。标普500指数也上涨了了0.4%。
十年期国债收益重新上涨，四月涨幅约为0.2%。但此次国债收益的上升并未对REITs市场造成显著影响。如三月报告中所提到的，股票市场的波动可能将投资人的部分注意力转移到了REITs。
各版块表现
四月 – 除基建板块以外，所有版块均实现上涨。基建板块在四月下跌6%。工业板块报收4.77%，木材板块上涨4.66%，酒店/度假版块实现4%收益。多元物业、自助仓和特殊物业板块均实现超过2%的收益。办公室、零售、租赁、医疗和数据中心板块在四月均有小于1%的涨幅。
2018年累计收益 – 由于四月的6%下跌，基建板块累计收益由正转负。相反，因四月4.8%的涨幅，工业板块的累计收益由负转正。截止四月底，市场依旧仅有两个版块的累计收益保持为正，分别是木材板块的6.6%和工业板块的1.2%。2017年表现最好的板块之一：数据中心板块，累计损失达7.8%。其他各主要板块中，自助仓板块基本持平，略损0.4%，酒店/度假板块累计亏损从5%下降到1%，租赁板块损失4%，办公室板块下跌6.6%。而零售、多元和特殊物业板块均累计亏损超过10%。
零售REITs
概述
零售REITs拥有并管理零售地产物业并出租空间给租户。其中包括大型区域中心(large regional malls) ，奥特莱斯商场 (outlet centers) ，日常消费品商业中心 (grocery-anchored shopping centers) 和强货商场 (power centers) 等。截至2017年12月31日，有33支公开交易的零售地产REITs，其中包括Federal Realty Investment Trust (FRT), Kimco Realty Corporation (KIM), DDR Corp. (DDR), Simon Property Group, Inc. (SPG)等。

零售地产分为几大类，包括区域中心 (regional malls)、日常消费品商业中心(grocery-anchored shopping centers)、强货商场(power centers)、奥特莱斯商场 (outlet malls)、连排连锁商店 (strip malls)、独立式商店(free standing)等。区域中心占地面积在40-80万平方英尺之间，为封闭式商场，由室内走廊连接各个店铺，一般以时尚品牌为主。强货商场一般由大型的折扣商场或批发商场和一些小型零售品牌组成，占地面积25-80万平方英尺。奥特莱斯商场为品牌商品的工厂直销或折扣销售中心。连排连锁商店一般形成L或U字型排列，占地面积小于3万平方英尺，停车场位于店铺前方。独立式商店与商业中心不同，为独立建造的商铺。
零售REITs表现
零售板块的表现在过去几年至2016年中旬都跟随指数行情波动，自2016年中旬起，零售板块明显偏离REITs整体市场。零售板块在2016年后半年大幅跳水并损失17%，自2017年以来又亏损15%。­­
上图为三个零售子板块的年收益。与购物中心和区域中心不同，独立零售的收益相比于总体低迷的零售市场，表现出较为平稳的波动。其中一个主要原因是，独立式商店一般提供生活必需品如药物、生活用品、餐饮、健身等。这些商品受到总体市场以及电商迅速发展的影响相对较小.
零售市场行情
零售行业在近2-3年内较为艰难，超过20家零售连锁，包括Radio Shack, Toys R Us, 和HHGregg相继宣布破产。幸存的零售商大规模关闭店面，如JC Penny在2017年关闭了超过140家店面，梅西百货在2015年关闭了120家店面，Sears在2017年关闭了350家店面，而Gap计划在未来三年内关闭200家店面等等。
根据普华永道(PWC)的报告，几个零售市场的趋势可能能解释目前零售业的艰难发展。第一个趋势是百货商店的规模缩减。1975年的全线百货商店提供50-75种商品，从汽车配件到婴儿奶瓶。1975年以后，商品品种开始减少，在超过四十年的漫长过程后，百货商店主营的主营商品减少到服饰、家居用品、化妆品和香水三大类。第二个趋势是零售业整体接近饱和。一位零售业管理者说，“零售行业目前处于前所未有的艰难时期，其变化速度之快近乎疯狂。以前能有时间来修正错误，现在这已经成了奢望。“另一个显著地变化是消费者的构成和偏好。婴儿潮和千禧一代是美国国内最大的两批消费群体，但他们都选择减少在服饰上的支出转而更多消费于娱乐和餐饮。最后，包括电子商务在内的零售科技进步给实体商店造成持续的压力。
然而，实际的影响未必有我们感受或表述的那么明显。正如图表所示，电子商务销售在近几年中的迅猛发展，但美国国家统计局的数据显示电商只占总体零售额8.9%的份额，高昂的运费成本是限制电商发展的一个关键因素。
另一方面，2018年的Shoptalk零售业峰会表现出对零售业未来发展的期望，零售商逐步发现消费者参与度和体验式消费才是零售业成功与否的决定性因素。他们意识到，实体商店应该以消费者为中心的体验中心，而不仅仅作为买东西的场所。商店应该发掘更多的独特的消费者体验方式与更好的服务来提高消费者的参与度。
此外，高科技也可以被运用其中。人工智能技术可通过分析消费者行为和潜在需求来设计最独特的消费者体验活动来增强消费者体验。虚拟现实技术可通过增强产品视觉效果来提升整个消费过程的效率，如帮助消费者模拟出新家具在自己家中的效果。尽管零售市场正处在艰难时期，只要零售商能顺应形势和变化做出变革，零售业则仍值得期待。
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