绿庭资本房地产市场四月报告 | 华盛顿住宅市场

一
宏观经济
2018年3月，全美失业率连续六个月以4.1%维持在近十七年以来的最低点。就业市场总共增加10.3万个就业机会，维持增长趋势，但薪资水平却未随之提升。这使得经济学家开始担忧，连续90个月的就业增长即将结束。劳动力参与率上升至62.9%，略低于金融危机前的水平。
3月，大华府地区失业率仍维持在3.6%。过去的12个月内，大华府地区劳动力人口增加3.46万，就业人口增加3.9万，失业人口减少4400人。
一
住宅市场
大华府地区
四月，大华府地区房价达到过去10年四月的最高水平45万美元，市场实现连续第19个月同比增长，房价平均增长速度为3%/年。按住宅类型划分，独立住宅售价同比上升4.0%，价格中位数为57.2万美元，联排别墅售价同比上升3.8%，价格中位数为43.5万美元，公寓住宅售价同比上升3.3%，销售价格中位数为31.5万美元。
当月，佛吉尼亚州的Falls Church City重新成为大华府地区房价最高的地区，房价销售中位数为74.5万美元，但该价格低于去年同期水平约7.7%。大华府地区房价第二高的地区为华盛顿特区，四月房价销售中位数为59万美元，实现同比增长13.5%。
与去年同期相比，市场整体成交量上升5.2%，四月市场总成交量为4837单。按住宅类型划分，所有物业类型都实现了交易量上升。联排别墅成交量上升11.0%至1276单，公寓住宅成交量上升6.0%至1323单，独立住宅成交量上升1.8%至2238单。大多数地区实现了成交量增长，其中Falls Church City成交量达到25%的最大增幅，Montgomery郡成交量上涨1.8%，为最小增幅。大华府地区只有Alexandria City的成交量同比下降了6.1%。
四月新增房源为8319个，与去年同期相比增加了8.5%，与上月相比，库存增长9.7%。市场可销售房源数量为8655个，同比下降9.4%，环比上升14.9%。市场现有库存量低于过去五年的平均水平约15%；低于十年的平均水平约29%。四月，大华府地区只有Falls Church City, Fairfax City和Prince George’s County实现了库存同比增加，而其他各市场均有不同程度的库存下降。
住宅从挂牌到达成销售协议的速度为9天，为近10年来最低水平，所有地区房屋销售天数均有所下降。联排别墅销售速度最快，销售天数中位数为7天；公寓住宅和独立住宅分别为10天和9天。
华盛顿特区
如果您关注我们过去的月度市场报告，在过去的几个月中，特区住宅市场表现喜忧参半。四月通常是春季销售旺季的开始，今年四月的市场表现情况正如预期，数据显示：成交价格持续增长，成交量上涨，住宅销售速度加快。
四月，华盛顿特区住宅房价销售中位数为59万美元，与去年同期相比，房价中位数上升13.5%；与上个月相比，房价中位数上升6.2%。当月，华盛顿特区住宅市场，每平方英尺售价中位数为532美元，高于大华府地区平均水平约138%。
四月，住宅销售天数的中位数为31天，是过去五年的最低水平。本月，市场新增房源1337个，与上月相比，新增房源数量增加了9.7%，与去年同期相比增加了17%。当月，市场总成交量为755单，环比上升6.6%，同比上升9.4%。市场总库存量为1285个，略高于过去五年四月份的平均值，但低于去年同期约3.2%。假设市场不增加新房源，按当前销售速度，把市场上所有可售房源售完需要1.7个月。
当前，华盛顿特区内有十个社区住房库存小于1个月（4周）。在这十个社区中，新增供应的缺乏与买家旺盛的需求密切相关，因此市场上的可售房源越来越匮乏。在这些社区中，三月住宅达成销售意向（under contract）的比例大于2.0，这意味着在这些社区中，当一个新增房源上线时，至少有2个待售房源达成销售意向，等待最终交割。
根据UrbanTurf统计，当前华盛顿特区内买家竞争最激烈的五个社区分别为Randle Heights, Shaw, Chevy Chase, Tokoma和16th Street Heights。由于买家竞争激烈，这些社区中，住房成交价格几乎都能达到或超过买家要价。其中，Randle Heights和Shaw社区的达成销售意向（under contract）的比例超过3.0，即当一个新增房源上线时，至少有3个以上待售房源达成销售意向，等待最终交割。
位于Shaw社区的Chapman Stables住宅公寓项目，售价30万至100万+美元
MRIS房源数据服务公司表示：“这明显是一个卖家市场的特征，我们已经在相当长的一段时间内没有看到新增房源的增长。虽然我们离买家市场还有一定的距离，但是随着新增房源的不断增加，我们相信，在未来的几个月内买家将有更多的选择。”
完
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