华人万花筒 | 18年湾区看房买房心得经验分享~
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楼主:Nickibunny
5/21 更新closing fee
Lender Origination Fee $865
Appraisal Fee and other pre-paid fee $1321.81
Lender Title 相关 $2000 (这个不是房屋title而是贷款要付的)
Recording Fees $171
Prepaid 一年房屋保险和几天的利息 $1200
Rebate seller提前交的房产税 $2000
一共7000多刀,close的时候一定要有这么多钱,否则签不了字过不了户
周五贷款终于approve了,下周去title company签字过户就算正式把今年最大的"project"做完了。这几个月还真是不轻松,尤其每次下offer都是心惊胆战,湾区这房价,前几个月真是一天一变,既怕买不上更怕买了亏。后来终于想明白了,反正是买来自住,高点就高点吧,十年之后只要不是那种IT一崩到底的危机总不会比现在还低吧。现在心情终于放轻松一些,分享一些这次买房的心得,希望对大家尤其是湾区买房的朋友有点帮助
1. 预算和位置选择
我们在今年决定买房的时候情况是这样的,双码工无娃,有一套非学区交通便利TH,几十万的存款,股票账户里也有10多万(但不到必须不准备动,不到长持的期限),TH是13年cash买的,没有债务,预估我们俩人能贷1.5m以上。
由于不想先卖房在买房做这么孤注一掷的冒险,所以暂定目标是2.3m以下的带学区的SFH (后来由于涨的实在太凶,提高到2.55),但想买了房之后卖掉现在的房子还掉一部分贷款这样每月压力小一些,不准备留两套房。换房的原因一是为了将来的小孩,二是父母年纪也不小了,将来过来住TH两层楼爬楼也麻烦,院子也小,三是现在房价这么凶,怕将来再涨不再买得起好的SFH,作为一种投资保值的手段。
(图片均来自网络)
由于我们上班都在南湾,所以目标就基本锁定sunnyvale 94087,cupertino 95014 和west san jose 95129三个zipcode,commute的话和现在比差不多可能还略好,学区cupertino学区基本没有更好的了。其他的地点,mountain view太贵,san mateo那边几个好学区的地方感觉比这三个zip code价格也高,就没做太多考虑,mission san jose上班太远了。
我同事倒是推荐santa clara,lawrence路东边那一片,那边2m多可以买不错的SFH,但我们觉得都要花2M还不带好学区实在有些不甘心。
2.Agent
很多人觉得Agent可有可无,其实这话对也不对。因为湾区现在房事是100%的卖方市场,卖的房子都是sold as is,买家比的就是谁出的高,谁的offer更clean,你还想通过agent 谈价格?那是不可能的,除非你all cash,可能可以便宜几万。
而且,一点更重要的是,即使你不用agent,卖家用agent,你一样不会有任何便宜,因为卖房合同都是卖家和卖方agent签的,然后卖方agent分出一部分给买方agent,你没agent,卖方agent自动变成dual agent,所有钱都进他的钱包不会让你赚一分钱的。只有off market的买卖双方直接交易才可能免掉agent fee可是这种房子除了zillow的make me move我不知道去哪里找。
我们的agent就是五年前帮我们买TH的agent,当时就感觉交流很舒服,陪看房也很积极,下offer 与卖家follow up也很及时,所以这次还是找了他。其实看哪些房子和估计价格其实不应该全部依赖agent。redfin zillow看你想看的区最近7天到一月的成交价,就可以大致估计自己的预算可以买什么样的房子了。至于redfin zillow的estimate和listing price,都是虚的,尤其是listing price,南湾这几个热区绝大多数都是钓鱼价。
比如这户:https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1018-Harlan-Ct-95129/home/861383
listing price是2m,我们去看房的时候真是人山人海,门口至少25双鞋,我们跟agent说出个2.5m的offer,结果还没到收offer的日子我们agent说就有不止一个offer过2.8m了...
listing price是2m,我们去看房的时候真是人山人海,门口至少25双鞋,我们跟agent说出个2.5m的offer,结果还没到收offer的日子我们agent说就有不止一个offer过2.8m了...
我们agent帮我们下的好几个offer其实我觉得都比较合理,但无奈竞争对手太强力,无功而返,所以我觉得在买房这个事情上,除了自己的钱包,最重要的是看对手。这个时间,捡deal基本是不可能的了,但坚持的下offer,总会有机会拿到市场平均价格,千万别因为被拒太多次心态炸了头脑一热冲加了太多..看redfin其实会发现总有一些房子你怎么看都是卖的太贵了,我估计就是买家着急了。我们agent这点不错,每周帮我们下1-2个offer也不嫌烦(其实也不麻烦)也不会让我们拼命加价。
除此之外我觉得agent最重要的是,帮我规避一些风险,比如这户
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/1599-Finch-Way-94087/home/1673406
刚刚卖出215万,sunnyvale这个位置,光看redfin会觉得怎么会这么便宜,而且它不是forclosure或者offmarket交易的房子,我们当时openhouse还去看了,其实对房子很喜欢,开价199我们想哪怕230拿下似乎也不错。
然后我们agent很快就发现这房子的整个二层加建有permit但没有city的final check。虽然已经完工十多年,city也update了面积,但理论上来说,这二层还是有一定风险的,哪天city找麻烦,要你拆似乎也没什么办法。我们agent认为这个问题比较大,不建议碰,这个售价似乎也反应了这确实是个隐患:同样zipcode同样学区南边几个block外另外一户各种数据差不多的房子卖了275万,owner哪怕便宜卖这么多也不去想办法搞final check看来是有点玄机的。当然这房子215万我觉得还是很值得。但想想如果没有agent,我很可能会跟卖方agent出230万,先不说风险问题,但如果真买了这一下就相当于亏了15万啊。
3. Loan
我们这次是第一次做Loan,也图省事直接用了买房agent的BOA熟人loanagent,而且我们的工资存款一直在BOA,听说这样可以拿到比较好的利率。由于我们之前没贷款买房,在这一事情上等于完全的小白,跟loan agent聊完才知道贷款额度会很大程度被要买的房子的价格影响,因为每年的地税很多,会严重影响DTI。我问我们能否用现在的自住房做HELOC拿出一部分现金增加首付,然而Loan agent告知我们这样的话也会影响DTI,因为HELOC虽然利息不高,但在算贷款额度的时候会用一个比较高的index计算,从而降低能贷的房款。
而且我们由于奖金股票没有连续两年以上的记录只能用base来贷最后做了一个2.55m房子1.63m的贷款,4.125%利率的pre-approval。这意味着我们拿着pre-approval letter可以下不超过2.55m的房子并贷款1.63m。
在最后offer被接受后,我问loan agent能否再降一些利息,她告诉降到4.0要1个point 这个意思是如果我用4.0的利息需要给BOA 1.6m的1%,相当于用这个更低利息付出的代价,但如果我们能找到别的更低银行的利率,她可以尝试match并免掉我们的point。然后我们从wells fargo问到了4.0的利率(只需要一个email就好)最后成功0point锁了4.0的30年fix利率。
最后就是在loan做approval的时候,银行账户里一定要有足够downpay的钱,否则银行会因为insufficient funds直接deny掉,我们这次的underwriter就因为少看了我们一个账户的statement说我们少钱,说要deny我们的case,让我们虚惊一场。然后除此之外,只要不是cash买房,贷款还有closingfee(我们原来都不知道,最后下offer是把除了股票账户里所有钱都顶上了..还好最近发了工资才有钱close) 这笔钱主要包括银行贷款的代理费,大概1000多,房屋appraisalfee这是个flat rate,大概1000多,利率的point,正的要给银行钱,负的银行给credit我们是0,lender title insurance,大概1000-3000不等。至于其他的房屋title insurance, city transfer tax这些南湾几个城市基本卖家出,但银行很可能会列在你的closing fee上,所以会要求你的账户里有这么多钱。
4.选房的一点经验和失败的offer
发几个我们比较认真看过或者下过offer的房子,反正都是没抢到啦
https://www.redfin.com/CA/Cupertino/10273-Norwich-Ave-95014/home/624684
这是我们下的最初的几个offer之一,当时对市场还没有比较好的认识,加上3,4月份涨的太凶,我们的预算还没涨到2.5我们只出了2.33,然后就自然没有然后了… 现在我唯一后悔的就是这个房子,无论生活还是交通都很好,可惜当时没有狠心…
https://www.redfin.com/CA/Cupertino/7482-Dumas-Dr-95014/home/945619
开价1.79 房子很小condition不错,位置很好,我们当时想出2.1然后留几十万加盖,结果卖到了2.4…说实话我们觉得这个房子卖的太贵了,我们agent也说太高了
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1049-Bentoak-Ln-95129/home/1264325
开价2.37,卖了2.5。这是lynbrook high的学区,这么大,我们当时觉得是绝对拿不下来的,而且上班有一点点远,所以没出offer。结果卖价比我们想的低了不少,可能离lawrence太近了?或者买家出了大首付,不过在我看来这个房子买的很值得..
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/363-Beemer-Ave-94086/home/108510498
照片拍的很好,但实际去看了open house 发现小区环境非常一般,pass掉了,交通这么好的地方卖出这个价格估计也是因为这个硬伤,感觉整个neighborhood就属这房子最扎眼了…
https://www.redfin.com/CA/Cupertino/20398-Via-Palamos-95014/home/765830
开价208万,成交价格也不算太贵,不过这个cupertino的房子其实用的fremont high学区。房子很新,如果喜欢双层其实格局很不错,缺点是作为SFH还有HOA,小区也有点挤,最关键的是,离高速太近,我们比较关注的房子这个是唯一一个噪音大的,几乎没法开窗。
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/987-Honfleur-Ct-94087/home/1013018
开价200万,还没close,这房子是sunnyvale最好的学区,地超级大,10000尺。房子floor plan略差,主要是主卧特别小。当时下offer的时候其实知道周围这个数据的房子250是拿不下的,但这房子condition很一般,所以试了下,果然最后成交价接近260万。当时想如果地小一点就好了,8000尺的话估计我们就拿下了...
然后就是一些我们通过买房发现的一些会比较影响售价的硬伤,如果不介意,可能可以用不错的价格拿到房子。
离高速太近(开窗听到明显噪音)
车流比较大的路的路边(比如mary ave这种级别的路)
离电塔太近
死过人(老房子这种情况太多了。。。)
Floorplan不好(加盖房很容易出现这种,我们看到很多加盖一个500-600百尺的客厅,但是原本的三间房特别小,很难用的房子)
房子过于老旧(比如墙里insolation都要重新装)
周围neighborhood太差,比如房子都很破很小,街道很乱
Condition差,没怎么做staging(这种是我们的目标,因为会导致房子吸引力下降一些,但如果不动结构,室内全部装修其实费用也不是很高)
最后祝大家都能买到心仪的房子 :)
本文由北美华人小编,网友@Nickibunny原创,版权归原作者所有,未经许可不得转载,否则将进行追究。
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