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5月8日，“海外掘金大讲堂”分享主题：最高法院律师全面开讲：如何安全投资澳洲获得最大收益
主讲人：Jason Lu，悉尼大学法律博士、太平绅士、澳大利亚最高法院律师，是少数同时精通移民与普通商业法、财产法乃至税法的诉讼律师
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◎作者丨Jason Lu
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1澳大利亚产权制度及历史渊源
澳大利亚是一个法制国家，行政部门自我解释的权威性大大低于中国。
澳大利亚的法律非常的复杂，有大量相关的条款，并且因为是联邦制的法律系统，所以许多法律里面的字眼在联邦法律里面的定义，跟在各州法律里的定义是不一样的。
因此，在绝大部分情况下，你要吃透法律、吃透法条。所以在房产交易中基本上都是由律师来把握中间的流程操作。也就是说在澳大利亚购买房产，基本上是卖方的律师跟买方的律师做交流。
澳大利亚房产和中国房产有一个非常本质的差别，就是在绝大多数情况下，在澳洲购买房产是永久所有的。
从这个角度出发，可以说明澳洲房产值不值得投资。
澳大利亚用法律是英国的英美法系，或者说普通法的普通法系。普通法的普遍性概念扎根于长期的判例或者案例之中。
很多人担心，认为听说澳大利亚最近有所排外，那么会不会以后没收了外国人的财产，或者对外国人财产进行一个特殊的处理？
其实这个很难，因为政府的权限甚至议会的立法权限都受限，不单单受他们的宪法的限制，还受到他们长期以来的法律原则的限制。
澳大利亚的土地登记册上没有记录国籍，没有区分本国人跟外国人，从法理的角度，这是对在澳洲购买房产的最大的一个保护。
澳大利亚只有土地所有权证，没有房屋所有权证，土地上的东西是谁的，那上面的房屋就是谁的。那么对于公寓或者联排别墅这两种类型，如何解释这个概念？
因为一块地上，有好多联排别墅，所谓的联排别墅，就是一户连一户，这样的话哪一块是我的呢？因为只有一个上跟一个下，上层跟下层重叠了怎么办？
为了解决这个问题，他们有一个相当于中国的业主委员会的说法，共同持有底下的这一块土地，然后作为一个整体。相当于在虚拟的上层空间里面画了各种各样的图纸，而某一户的业主就拥有了这个图纸之中所框定的某一个范围内的独占的使用权，所谓的独占的使用权其实就是你的那一户公寓，它用这种方法来自圆其说，发放土地所有权证，但是这不改变它的法律本质，这个所有权也是永久性的。
为什么提到以上两者？因为我们绝大部分购房者在澳大利亚只能购买一手房，因为澳大利亚政府明白，澳大利亚是一个经济总量相对偏小的国家，政府担心外国人大肆购买澳洲的房产，如果购买二手房偏多，澳洲的房子都会被外国人所持有，那么澳洲人本身持有的房子就越来越少，甚至被挤出房产的投资市场。
这个是澳大利亚政府站在澳洲人的利益来说觉得不够安全的地方，所以他们制定的外国人投资管理法，或者海外投资管理法里面，有非常大的篇幅讲到了外国人对于房产的投资，并且制定了一套的许可与审批体系，目的是希望促进澳洲的住房供给。
他们认为，如果购买一手房，那么房屋供给是在增加的。所以目前，外国人购买澳大利亚的房子需要得到审批，只要你买一手房，都能得到审批，除非你买的特别多。外国人跟本地人最大的购房差异是——外国人需要获得审批。
第二大差异是可能要付额外的印花税。
澳大利亚的这种税收是多少？打个比方，如果悉尼购买房产，那么你的额外的印花税会增加8%。什么意思？当然它的标准印花税税率是一个阶梯税率，不同州基本上最高档在5.5左右，越便宜的房子税率就非常的低。
比如说100万你就要另外交8万，本来你最多只要交5.5万，现在你作为外国人你要交13.5万。不过值得一提的是，黄金海岸的额外印花税，目前只有3%，和本地人差异很小。
印花税在什么时候缴纳？有的州是签合同后的一定时间之内缴纳，比如现在悉尼最为严格，签合同后三个月之内就要缴纳。而在墨尔本就好很多，在交房的时候才缴纳，这样对于大家来说负担比较轻。
2澳大利亚购房流程
与中国不同，澳大利亚的开发商在交房之前不能动用、也拿不到任何一分购房者的钱，也就是说，他的建房必须自筹资金，要承担全部的成本，而购房者在签定购房合同一直到房屋交钥匙之前，是不需要给开发商尾款的，他只是付了定金。
定金在各州的规定大同小异，但是基本上都强制要求开发商把它存于开发商的律师的信托账户之中，由开发商的律师代管，资金是非常安全的，因为开发商的律师不会跑。
而开发商的律师即便是万一出现一些情况，开发商的律师有强制的法律职业保险，常见的保险是每一笔损失150万-200万之间，相当于一个职业责任险，这是强制购买的。即便是超出这个范围，各州的律师协会都还有专门的专项基金给超出部分进行补偿和救济，所以说你的买房定金非常安全。
而律师和律所也几乎不会跟开发商配合，把钱私下转给开发商，因为这是冒着坐牢的风险，这一块的规定极其严格。所以购房的定金在交房之前都是安安静静的躺在开发商律师的账户上，当然开发商的律师在经过双方允许的情况下，可能把这一笔钱拿去银行做定存，可以获得一个比较小的收益，但是本金是安全的。
而且也不会出现烂尾楼产生极端损失的情况，因为烂尾楼建不好，定金就要退还给购房者。所有的合同都必须有一个最迟建成的期限，在这个期限之前建不好，相当于交易取消，定金退还，如果做了定存，也会把相关的利息一并退还。
购房合同签署完毕后，双方律师就进入等待的状态，如果是一手房那可能要数年才建好，开发商的律师会在有必要通知购房者律师的情况下通知法律允许范围内的变更情况。如果是二手房，就没有这个情况出现。
在房屋临近交割之前，不管是一手房还是二手房，卖方的律师跟买方的律师会有非常频繁的沟通，比方说一些费用的结算、相关的政府规费包括市政管理费、相关的水费、物业管理公司的小区管理费等，这个结算是很繁琐的工作。
现在越来越多的使用电子交割，所谓的电子交割，就是说买卖双方的律师都跟澳大利亚电子产权交易中心签订相关的协议，他们都有一个U盾一样的东西，然后把这个U盾拿出来，双方律师在授权的情况下，直接进行操作，将产权进行相关的转移跟转让，在这过程中责任由律师负责。
很多人关心房子交房以后怎么办，澳大利亚有一个很完善的中介体系，在交割之后，经常有律师来确认由中介取钥匙的授权，经常租赁中介就直接从开发商的律师或者开发商的售楼部直接就把钥匙取走，然后对外进行相关的租赁。
3澳洲的税种
澳洲的土地税是什么情况？
我把几种税种跟大家讲一下。首先，澳大利亚的税法并没有对外国人做特别区别的对待。当然对于海外人士有不同的税率，实际上澳大利亚的任何人只要赚超过一块钱都是要向政府报税的，每个人都在澳大利亚联邦税务局开了一个税号，每年都要进行结算。它并不针对不同种收入进行不同的登记税收，而是把所有的收入汇总之后再征税，比如说你如果租房，那么每年的房租收入就是你的收入，而每年的中介管理费、土地税、市政管理费的支出叫做成本，那么你要用收入减去成本后的净所得才要征税。
在许多时候，如果有贷款的话，贷款的利息也可以作为成本来冲抵收益，到最后挣多少就算多少税收，如果亏损则没有税收。这个税收其实就是个人所得税，个人所得税是澳大利亚的第一大税种。
澳大利亚对于房产的保有环节没有房产税，他们只有以土地价值计价的土地税。比如说是个公寓，如果你的购买价是100万，但是实际上政府经过一定的计算，所公摊到这一套公寓的土地的价值可能只有10万，那么你的税基是10万，而不是100万。这也是许多房产投资者更青睐于联排别墅跟公寓的原因。
以维多利亚州为例，相对来说维多利亚州制定了高额的海外人士额外土地税，但是又实际征收不多。为什么实际征收不多？因为它有个免税额，总持有的土地如果低于免税额的话，就完全没有土地税，在维多利亚州持有物业的总土地价值低于25万澳币的不征税，即便你是外国人，也有可能在墨尔本买三四套公寓，但没有收逐年的土地税。
而这个税种在昆士兰目前还没有开始，但在悉尼特别贵。在新南威尔士州，现在即将逐步达到2%。这是一个非常大的压力，如果对土地持有者每年都要额外征收2%的土地税的话，比方说，你买了个300万澳元的豪宅，土地值200万，那每年单这一项就要增加4万澳币的支出。
这一点从侧面回答了我们刚才所讲的黄金海岸值不值得投资，相对来说黄金海岸是外国人税收跟本国人区别相对少的一个地方。
哪类房产更值得投资？这完全因人而异，因为这个涉及到你的现金流，现金流比较好的有可能是公寓跟联排别墅，这就需要进行平衡。有的时候他们会推一些比较边远的新开发区的独栋别墅，因为是新的一块土地，甚至曾经是农场切割开来的纯粹的新区，这些区域大部分一开始的租金偏低，房产的价值增值在许多时候甚至不如近郊区的公寓来得更快。
4投资联排别墅需要注意什么？
需要有律师告知投资风险，因为在澳洲购买房产跟中国的概念有很大差异，所以必须明白差别点。我们见过几种情况，比如客户说我买房了，中介跟我说两年就建好，为什么五年还没建好，实际上合同里说的是开发商有权六年建好。澳大利亚的购房合同相对来说都很厚，这些法律文书对于澳大利亚本国人来说也很晦涩难懂，所以需要律师的专业解释跟引导。
第二种情况是对周边的情况探查不清，甚至我们都见过买错房子的，因为中介可能跟他讲我卖的房子是什么样这么一个介绍，而实际上他所签的那个房并不是同一个，因为你购房的时候，是根据一种地契号码来区分楼盘。买错房子是最大的风险，但也是时有发生的。
澳大利亚房产泡沫：
澳大利亚房产是否处在高泡沫，会不会破？大家都在讲一个说法，以十年为界限去衡量，都是总体在上升。我个人也认为如果以十年为跨度，未来它将是不断上涨的，因为基本的空气好、法治环境好，就会吸引各种各样的资本。
我们快速做一个总结，澳大利亚的产权制度及历史渊源，对澳大利亚房屋持有者来说是一个非常好的保障，购房流程性的设置保证了定金的安全，也让开发商不能占用购房者的钱来进行建设，购房者在房屋还没建好之前，不可能有重大的损失。从税收角度考虑，如果你买的是公寓，有可能现金流就比较好，买的是联排别墅就差一些。
最后我给大家提供一个信息，我刚才看了一下澳大利亚联邦的储备银行，澳大利亚联邦储备银行的现金利率从2016年8月3号开始就维持了多少个月不变，他们总体的利率一直维持在一个低位。而现在澳大利亚联邦储备银行公布的通货膨胀率是1.9%，也就是说他们依然把现金利率维持在通货膨胀率以下，这意味着政府其实是认为通货膨胀率偏低的，还希望膨胀率更高一些，其中的内涵，大家可以自己来品味。
今天澳大利亚联邦的预算案也开始公布了，当政的自由党有可能会因为这次比较不错的预算案有比较好的口碑，经济总体上利好，人们希望经济相对走出一个低谷，往上走。
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