答刘彦：向农村集体建设用地赋权，是乌托邦幻想

所谓向“农村集体建设用地”赋权，是一种类似于乌托邦的理论幻想。在这种情势之下，绕过集体，直接国有化，更容易保证农民和城市购房者的权益。

思想深邃到宇宙核心的霍金走了，但中国农民的房地产依然无法上市交易。

刘彦女士的文章《我反对农村土地国有化开发模式，支持把土地使用权还给农民》，貌似对我的《衰败的农村重获生机第一步：宅基地国有化》一文形成针锋相对的反对。

不过，通读全文，发现我们之间至少有如下共识和共同目的：

第一，农民所属的房地产应该有上市交易的权利和资格。

第二，上市交易的权利和资格，应该与国有土地上的商品房相同。

分歧主要在如何达到这两个目的上。刘彦女士认为，只要执行了十八届三中全会规定的实行集体土地与国有土地同等入市、同权同价，事情就水到渠成了。

▲宅基地三权分置改革

我的问题是，既然可以“同等入市、同权同价”，为什么还要划分国有土地和集体土地？而正因为在所有权上有国有土地和集体土地之别，才会导致在交易环节“同等入市、同权同价”无法实现。

土地私有化在现实政治和他国经验以及历史教训的条件制约之下，根本不是一个选项。那么使农村宅基地成为国有土地，无疑是一个可行的选择。

刘彦女士的文章提到“通过赋权农村集体建设用地的改革，打破原有的城乡土地开发模式，来推动城乡一体化。”换言之，在一个行政村，有一块“集体建设用地”，这块土地的开发，不必像现在的做法那样，必须由城市政府进行“国有化”征收，而是由村集体自行开发，自行上市交易，这样就可以实现与国有土地上的物业“同等入市、同权同价”了。

应该说，这个设想是非常美妙的。

但问题在于，它的通行性有多大？它兴许只能适用于耕地已经完全消失的城乡结合部和城中村，这些地方兴许还有所谓“农村集体建设用地”。

一旦出城10公里，特别是到了更为广阔的“基本农田保护区”，一旦开发房地产相比于种地是个有利可图的产业，可以预见的是，在很多村集体的民主决策机制形同具文的背景下，任意划出“农村集体建设用地”，任意侵占耕地以及由此产生的苍蝇式腐败，将层出不穷。而事实上，刘彦自己也承认，“哪怕小产权的分利模式，也往往是农村集体组织得利多，而农民自己得利少。”

▲全国基本农田保护示范区——东部发达地区仍有大量基本农田保护示范区

所以，刘彦女士的“赋权”是对的，但是赋权的对象，至少当前不应该是“农村集体建设用地”，而应该是单个的农民家庭已经确权的宅基地。

实际上，全国范围内，以明确地界为主的宅基地确权，已经完成。而如何划分“农村集体建设用地”，十多年来文件倒是发了很多，但概念仍然十分模糊。

譬如很多文件说“农村集体建设用地”包括但不限于宅基地，废弃厂房和道路。这个界定基本不了解农村实际情况，有些站在云端里看问题的味道。

以“废弃厂房”为例，有的废弃厂房对耕地的破坏十分有限，很容易复耕，有的对耕地破坏十分严重，复耕十分困难。在耕地上做手脚实在太容易。

有的“道路”，实际上世代以来便默认为是某一家或几家人独自使用；很多“宅基地”的房前屋后，人家祖上就有竹林树木并一直在有效管理。这些土地，实际上哪怕在集体化时代，也是默认为某家或某几家所使用，如果划为“农村集体建设用地”，岂不是一场“再集体化”？

因此“农村集体建设用地”并不是一个普适性的概念。而即便是将来“农村集体建设用地”作为一个法律术语，内涵外延明确，基层政治风清气正，足可以被“赋权”，那也是将来的事情，而当下却可以着手宅基地国有化以利于上市交易。须知，改革的红利并不会永久存在。

我一再声称宅基地国有化，其目的是为了与城市房地产一样，便于上市交易。

这是因为，国有土地和集体土地及其地面建筑物，受法律保护的程度，事实上是很不一样的。从来只听说过集体土地变更为国有土地，而从来没有听说过国有土地变更为集体土地，这就是明证。因此，把宅基地国有化，毋宁说是一种权利的“搭便车”行为。

我不敢说广阔的农村土地上孤岛状存在的国有土地（即宅基地）事实上的权利要高于集体土地，但至少在发生法律纠纷时，在法理上，胜算的可能性要大一些。

从中国城市化的视角来说，虽然在空间上是旧城区不断蚕食周边农村，逐渐把周边农村变为新城区，在这个区域，有更多的“农村集体建设用地”存在，但是人口迁徙进城则是遍地开花，远郊地区实际上无法变成城区，而留下很多空宅子。

▲城市化进程中，郊区开展集中拆迁行动

搬走的进城农民没有人力财力维护，无法交易，有的连送人都嫌麻烦，于是任其房倒屋塌，给人农村的衰败印象。与此同时，城里有打算到农村短期或长期居住的富裕居民，也很可能找不到合适的地点居住。

这几年，不断有城里的文青到乡下去找一所破败的房子，装修一番，别具风格，引起舆论赞叹。但让人担心的是，这房子在法律上并不属于这些文青，随时可以把他们轰走而不必承担任何法律责任，更不要说把小小安乐窝传给子女了。

一个可以卖，一个打算买。而宅基地国有化正好可以促成交易。这是一种点对点的交易，并不需要刘彦女士所设想的“分散的农民自组织和自主联合开发”。

而一个经济条件宽裕的城市居民到农村去居住，但未必需要你把房子给他盖好，装修好，他可以拎包入住，他更多是为了实现自己的居住理想，就像上面提到的文青一样。因此，所谓“自组织”，“联合开发”，并不一定是必要的配置，而只是提供一种选择。

事实上，一个五十户人家的村庄，只要有两三户这样的外来居民，实际上也就确定了该村庄的宅基地交易价格，并不需要什么“联合开发”。

一旦宅基地的市场交易价格形成，那么农民的房地产也就有了金融属性，可以以其房产为基本，从事更多的经济活动。

综上所述，刘彦女士没有看到，在实际生活中，集体作为一个实体，在城市或国家面前，脆弱不堪，而在单个的农民面前，又是极为强势。且不说向集体赋权并无时间表，而即便赋权，实际上的权利、权益分配，短时间内也不会有多大改进。因此，所谓向“农村集体建设用地”赋权，是一种类似于乌托邦的理论幻想。在这种情势之下，绕过集体，直接国有化，更容易保证农民和城市购房者的权益。

回过头来再说“小产权房”。

实际上，在住宅商品化已经推行了二三十年，交易中会遇到哪些问题，已经积累了相当多的经验，在当下，只需变更土地性质为国有，缴纳房地产税和其他合理税费，就可以上市交易了。

▲小产权房与大产权房的对比

但如果固守集体土地性质，那么集体土地上的房屋如何合法交易，实际上并没有任何相关经验，而且可以预想的是，每一个不同的集体，房主与集体之间，附带权益关系各不相同，有的可以断，有的断不了，上市交易，会留下很多法律纠纷，住房商品化困难重重。而土地国有化，则便于制定相对统一的权利权益标准，以绝后患。

2004年，为解决“无地可用”的困境，深圳以城市规划“全覆盖”的方式，将原特区外260平方公里土地转为国有土地。相关调查数据显示，1999年深圳的历史遗留违法建筑约为10万栋，而根据深圳市规划和国土资源委员会的统计，截至2014年底，深圳全市的违法建筑已经增加到37.30万栋，违建面积达4.28亿平方米，约占据深圳房屋总建筑面积的半壁江山。

在上一篇文章（《衰败的农村重获生机第一步：宅基地国有化》）中我曾经说过，这些“违法建筑”不是毒品，不是假冒伪劣危害人民健康的用品，绝大多数是合格的甚至是优质的生活必需品，他们全部在“国有土地”上，而之所为“违法”，说到底是因为没有缴纳相应的税费而已。

深圳的案例说明，最后一公里卡在税费上，“赋权农村集体建设用地”的弯路绕得太长了。而主事者考虑的兴许是，深圳一地的问题一旦解决了，会不会助长全国的“集体”们遍地开花，开发房地产？

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