这是我最不愿意写的城市考察报告，关于成都！

作者：十一侠
来源：米宅米宅（ID:mizhaimizhai），文章经授权发布

在整个考察全部结束后，终于可以有时间写一写关于成都的整体情况报告了。

关于成都市场，有一个趋势，需要提前说一下。

成都，一路向南，一路向东！

2017年年末，成都市政府重磅发布《成都市总体规划（2016-2035）》，高屋建瓴，一锤定音。

东进、南拓、西控、北改、中优，寥寥十字，字字千金。昭示了成都20年的未来。

成都一路向南、向东，有几个关键的因素：

1、2010-2015年，成都市的人口增速非常快，达到年均50万人，大概是北京、上海高峰期的水平，中心城区人口不断积聚。

因此，成都 “单中心+功能集中+人口高密度”的态势，带来了显著的大城市病：空间资源配置不均衡，一二三圈层国土开发强度分别为84.8%、35.1%、13.8%，人口密度分别为10388人/平方千米、1172人/平方千米、543人/平方千米，一圈层核心区人口密度甚至达到1.4万人/平方千米，而三圈层仍处于人口净流出阶段。

成都需要找到自己的平衡！

密密麻麻的成都▼

2、但成都有着自己先天的制约。

西部片区，如温江区、郫都区等地，包括龙门山山脉前的腹地实际上是成都平原的精华灌区，同时也是成都平原农耕文明的起源，为城市发展提供了丰富农副产品，需要进一步保护。

成都的水源来自西部龙门山，北部区域又是成都的上风方向，因此从城市发展角度应对西部和北部适度控制。

西部是水源和农耕，北部是风和空气，无一不是关于城市的生命延续。

成都需要维护自己生存的根本！只能向南向东。

成都楼市的基本面

不吹不黑，在调研了大半个中国的重点城市之后，成都是我见过的最奇葩的一个，这主要是包含在两个方面：

1、成都是我在众多城市中，见到的限价最严的城市。其严厉程度甚至是要将成都楼市一把拍死。这种情况造成了蔓延整个成都的房价倒挂，高者过万，低者也要三四千。

人性本来贪婪，一切并不能单纯的埋怨抢房者的疯狂。

而当利益清晰可见，而又没有从制度上加以限制，甚至每一个自然人都有资格时，你才会看到那些奇异的事件，一家七口，从80岁的太爷爷，到3岁的幼童集体去登记摇号选房的奇闻。你也才会看到那些惊异的数字，数万人对标几百套房，几乎是万人中杀出一片血海。

2、但是到了今天，那些前些年拿的那些低价的土地，在疯狂的购房激情中，在严格的限价之下，几乎销售殆尽。

之后，成都该怎么办？

武侯新城的金茂和龙湖迟迟不愿开盘，因为它们的备案价被否决了，所以龙湖只能卖不限购的公寓。

位于新都区天回的中南海棠集一夜客散，不知何时才能开盘，因为它们须要到备案价，甚至低于它们的拿地楼面价，就算是像别人一样加上3000块钱的精装，但依然赔钱，所以它们退缩了。

位于天府新区新川的北大资源项目也迟迟不愿开盘，因为他们申报的备案价，和最终获批的，整整低了近10000，所以，它们也只能退缩。

位于攀成钢的仁恒滨河湾，尽管有很多人在等，在翘首以盼，但迟迟不愿开出三期，宁愿拖着。旁观者说，现在拖着，才最赚钱，总比低价卖了好！

3、在成都探盘是效率最高一个城市，你进一个售楼部甚至基本置业顾问都不愿意接待，没人给你讲户型，没人让你加微信，没人给你打电话催问你考虑的怎么样了。

这就是今天的成都楼市，这是购房者，特别是刚需购房者最美的春天。但是对于开发商，却冷若寒冬。

这就是今天的成都楼市，是我看过十几个城市中，基本面最简单的一个城市，简单到我压根不愿意写这篇调研报告，直到拖到了考察日程的最后才不得不写，不然米公子又得骂我了！

这就是今天的成都楼市，基本面简单到就像写个数字1一样，只要在限购区，不论版块，不论区域，几乎每一个地方都在倒挂，都是洼地，闭着眼睛买都是赚。

市场都这样了，还分析个毛线啊！

但一篇稿子最少不能少于2500字，所以还得写下去！

成都楼市各板块现状和分析

这张图是新规划中，整个成都市的大板块划分图，我们就用这张图，来进行本篇的盘点。

1、天府新区

天府新区是个伪概念，因为它太过于庞大了，几乎包括了成都南部新城整个的边边角角，所以这里只说天府新区直管区。整个成都未来的引领者，必将在直管区。

整个天府新区直管区的地产现状，我在成都的第一篇考察报告已经有过叙述，这里不再重复。

2、新川

在大源之后，新川成为主城南延边上最后一块净地，整个地块大约有2000亩。原本规划的有中国新加坡科技园，但后来被重庆抢走了。所以很多人开始看衰这个地方。

但我依然很看好这个片区，未来前景很不错，因为在成都的自然南延中，最先发展了高新区，然后是大源，大源之后，必将是新川。

整个片区目前只有三个项目。

朗基和今缘，精装售价14000-15000。
北大资源紫境府，两年前拿地8000多，当时地王，申报25000，政府批总价16000-17000，所以一直未售。
融创香锦台，拿地价6000多。清水13000，精装16000。

3、龙泉驿大面版块

龙泉驿是成都东进政策的直接获益者。7月份，消息传出，投资客迅速涌进，整个龙泉驿主城区住宅在去年7月份全部售罄。

而距离主城最近的大面版块，几个月也几乎实现了翻倍。目前整个大面片区房源都很少。

最大的项目百悦城，整个地块2000多亩，开发已十年。在售的是五期，一共104亩，11栋住宅。在售一期地块两栋，37层三梯六户，户型88-116。一栋L型小高，两梯四户和两梯两户都有。旁边的竞品项目说，它们的价格预计在11000。
华润云庭，价格11000，精装，45层超高层。新的房源预计下半年或者明年才能推。探盘甚至置业顾问都不愿接待！

龙泉驿的成龙大道是成都新机场的必经之路。

4、锦江区攀成钢、武侯区锦江沿线、青羊区锦江沿线

不管是锦江、还是武侯，住宅项目都很少，最多的则是公寓。成都有一个很奇怪的特征，就是有很多40年的精装大平层公寓，并且价格都死贵死贵的。这让我很诧异，也怀疑这种产品的消费族群到底是谁？又有多少？

在之前几年，锦江区最火的版块是攀成钢，这个由港资一手打造的版块，以高端居住著称。在我们的考察中，攀成钢、金融城和大源，也是整体城市界面和规划最好的三个版块。

仁恒滨河湾，住宅，二期在2016年10月销售，精装26000。据说三期仁恒将备案价调到了30000多，但是备案没有通过，所以三期开盘时间未知。
天誉，与仁恒一路之隔，位于东大街两侧，由香港置地和合景泰富联合开发，目前在售公寓，42平，清水18000，总价80万左右。
恒大望江华府，超高层公寓，价格26000-27000，精装，一共33层。一套三层，层高9米，其中一层3.3米、二层2.8米、三层3米。每套的面积都在150平之上。
保利天悦，在售公寓，一栋楼是小户型50-80平，另一栋是大平层，180平、240平、520平，均价30000，精装。
阿玛尼公寓，70年住宅，明星盘，也是在成都逼格很高的一个盘，因为限价，开发商感觉很亏，低层价格卖到4万，高层6万。所以一直没有宣传。
远洋万和公馆属于青羊区，即将开售3栋楼，其中110-140平户型的两栋，另一栋为大户型，面积分别为125-146-165。价格28000，精装。预计5月开，一共350套房子。

成都阿玛尼公寓▼

5、成华区-北湖板块

北湖和龙潭同属三环周边的主城区，但是尴尬的是周边环境非常不好，是货运铁路最集中的区域，被铁轨分割的支离破碎，所以也一直迟滞发展。片区内只找见一个有房源的项目。

中国铁建北湖国际城，下一批住宅7月开售，上批一月均价12000精装，在售公寓毛坯9000-10000。周边二手房均价17000。

6、武侯新城

这是武侯区的一个重点打造的版块，想要打造成的是下一个攀成钢和金融城，想要做成高端居住区。所以在2017年成都最贵的地王就诞生在这里，以17000的楼面价被金茂拿下。

目前，这个片区很多品牌开发商包括龙湖，金茂，金科，阳光城，中粮，中铁建，金隅都有进驻。

但这个片区我并不十分好看，处在双流机场航道之下，平均五分钟一班飞机，噪音很明显。周边是老的工业聚集区，城市界面并不好，片区内并无豪宅气质。

金茂府，2017年楼王，拿地价17000，备案时，金茂欲申报35000元，但是政府并没有通过，据说只批到22000，这是一个非常尴尬的数字，最终的结果只能是拖着不开盘。
龙湖西宸原著，这是龙湖以楼面价9000多拿的地块，但除去回迁安置，楼面价大约在12000。和金茂一样，备案价最终上不去，聪明的是，龙湖规划的有商业，所以龙湖目前在售的是公寓。周边置业顾问说，这个项目将来可能会开到25000。
目前周边新房很少，只有一个在售的中铁建西派城，精装15500。周边二手房保利花园27000，倒挂很严重。其他的小区二手房也在23000-25000。
距离稍远一点，有一个做饲料起家的新希望做的项目，叫做新希望锦悦楠庭，3月30号摇了一次号，均价11000-12000，8层洋房，一共开200多套房子，验资合格16000多人。这个项目早些，拿地价只有4000所以可以低价出售。周边二手房17000，但基本是旧城区，环境有些乱。

7、双流区

双流有三个板块，东升板块，空港板块，华府板块。东升是行政中心，空港是经济中心。

整个双流的在售项目也很少。

我们只在空港周边找见了一个融创玖棠府，在售最后一期联排别墅，四层四联排，均价17000，总价550万。面积300-400多。
还有一个葛洲坝紫郡兰园，3月28号摇号，212套房子，60套叠拼，6800人摇号。高层清水9500，叠拼160-180平，均价14000。旁边文星花园高层二手房均价14000。
在双流的主城区东升，我们只找见了一个在售的商住项目，景茂誉府，40年产权，8500精装，面积段从51平-150平。
还有碧桂园的一个住宅，叫碧桂园悦府，4月2号刚摇号，价格11500，一共500套。剩余一共700套房源，要等到六月才开了。

8、新都区-大丰板块

大丰属于典型的近郊地铁盘，是楼市轮涨中，最末端的那个版块。目前片区内房源已经很少，基本全是保利的项目。

保利爱尚里，最后一栋楼100多套住宅2月份售罄，精装9000-10000。
保利大都会，还有三栋楼560套房子，价格8500-11000左右，四月底或者五月开。

9、金牛北部-天回新城

天回新城和大丰的性质基本相同，同属于远郊地铁盘。

北星城，未来会开三栋住宅，户型在110-140，开盘时间未知，价格未知。一年前的毛坯清水价8000。
中南海棠集，2017年5月拿地楼面价9400，五月开。高层带精装。政府批清水价只有7500，甚至赶不上楼面价。所以这是个在成都楼市名声很广的项目，被很多置业顾问和媒体人当做案例来传播。
保利花园里，最后290多套住宅已经售罄，均价9000-10000。

10、东北断裂带

在成都的东北区域，有一片非常广大的断裂带区域，这里被绿植、农田等所覆盖，基本相当于是城市的一个风口。片区内有两个超级大项目，一个是保利，一个是万科。

保利公园198，占地6500亩，08年开发，已经十年了。剩余最后一期住宅，观岭台，在售观岭台的8、9号楼，两梯四户，户型是130-160。在售的10和12，是两梯三户，户型从108-130。预计四月开盘。而在2月，开的上一批高层项目，均价是9500，带装修。
另一个大项目是万科五龙山濮院，整个地块6100亩，其中公园占地3500亩，建筑用地2000多亩。在售版块是濮院，小高层，只剩下最后一栋，两梯三户，开盘时间未知，价格未知。去年底的价格是14000-14500，精装。

整个片区全是大盘，保利公园198偏刚需，万科偏改善和低密。

西北断裂带▼

11、郫都区-犀浦镇

犀浦镇位于成都的西北角，最近这个片区名扬天下，因为这里出了一个故事，那个流传久远的20000人抢房的新闻就发生在这里。

万科理想城，共四期，在售三期，一共106亩，18栋楼，剩余六栋未卖，户型74-85-110，容积率3.5。价格11500。
万科城，占地251亩，这个月开最后一批房子，900多套。价格14500。户型90-110-132-137。距离地铁二号线400米。可以看的见的是，旁边保利香槟国际二手房20000。
保利国宾首府，3月27日验资最后一天，价格清水11000加3000精装。均价14000。一共212套房子。周边二手房均价20000。这是一个典型的政府限价，开发商通过装修盈利的项目，而在成都，这样的案例将越来越多。
北京铁建熙悦，二期要到五六月开，精装清水未知。均价预计在16000，一共有400套左右房源，全部是15层小高。户型为95-114-122-149。一期清水8000卖到11000，16年售完。周边中海国际二手房20000。

12、郫都区-红光镇

我们在红光镇只找见一个项目，还是朗诗的，原本期待很大，但结果并不理想。