安省两户华人家庭在2014年的一桩房产买卖的交接过程中发生纠纷,双方各说各话,互不相让,最终这场官司打到了安省高等法院。日前,法院作出判决,判定卖家必须择日向买家交接房产并支付相关费用。
2014年10月9日前后,买家李先生(化名)与卖家陈太太(化名)签定房屋买卖合同,陈太太把位于万锦市的房屋以129万元卖给李先生,交接日期是当年12月8日。双方随后再签补充合约,把成交价改为127万2500元。
代表李先生的律师在对房屋产权进行核查时,发现在房屋产权(Title)之下登记有两处地役权出让(Easements),于是在致函卖家律师信中要求澄清。
李先生的律师要求卖方在交接前解除这两处地役权出让,否则买家有权取消这项买卖合同,并取回已缴纳的订金。卖家没有满足这项要求,指这两处地役权属于合约中所列明买家不应提出异议的情况。但买家不接受这一主张。
2014年12月4日,陈太太的律师向李先生的律师提供交接文件和房屋锁匙。在12月8日交接日,李先的生律师向陈太太提供了交接文件和李先生支付的房款,但因为涉及地役权对房屋价格的影响,在交易价应付房款中扣除了4万元。卖方不接受这一举动。
随后几天,双方律师开始协商一个合理的让价数额。在2014年12月10日下午4时24分,陈太太律师通过传真信件给李先生律师提出建议,陈太太同意把成交价减少2万元,双方签订书面协议于12月11日完成交易,这一建议的不反悔期至12月11日中午12时。
李先生接到建议后,向其律师表示同意,李先生的律师是在12月11日上午11时18分,通过电邮回应陈太太律师,接受陈太太的方案。李先生随后在11时34分再传真给陈太太律师,以更加正式方式通知对方李先生接受陈太太提交的降价交接方案(Abatement Agreement)。这两份接受文件,都是在陈太太规定的不反悔期之前,以书面方式送达陈太太的律师处。
李先生的律师在12月11日上午带着交接文件和让价调整后买家购房款的补差额,前往陈太太的律师处计划按照降价协议规定的日期交接房屋。陈太太律师承认他在12月11日上午收到买家的交接文件和房款,但拒绝接受,因为陈太太不准备交接房屋,理由是陈太太的建议已经被李先生拒绝。
原来陈太太的律师在12月10日书面传真给卖家让价2万元的建议前,买卖双方曾在电话中就让价数额进行过口头协商。李先生律师在电话中建议陈太太律师与陈太太商量,能否接受李先生先前提出的4万元让价。李先生说当时不知道卖家提出让价2万元的书面建议,在这电话交谈之后,买家律师才首次看到陈太太同意让价2万元的书面建议。
在12月11日下午3时43分和4时10分,卖家律师两次传真给买家律师,表示卖家已经取消或试图取消12月10日向买家提出的让价2万元完成交接的建议,理由是李先生律师口头拒绝了这建议。李先生律师坚称,已经代表买家在陈太太规定的不反悔期限前,书面接受了对方的建议,并且有诚意、准备好也有能力完成交接。买家律师在11日5时13分以电邮通知卖家律师,对卖家声称李先生拒绝建议提出质疑,并表示如果卖家不按照已接受的合约交接房屋,买家将采取法律行动。
结果最后,买卖双方还是法庭相见。卖家坚持她所提出的让价2万元交易的建议被买家律师拒绝,原因是对方向卖家律师表示“应该得到更多补偿”,这应该被看作是买家拒绝其建议或提出反建议,因此其建议在那一刻已经失效。买家认为在此建议失效前,买家已经通过书面方式,明确无误地接受了这一建议,因此合约具约束力。
最终,法院以书面文件作为标准,下令卖家应该完成交易。

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