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掐指一算，距2007-2008年由金融危机而引发的美国楼市崩盘，已有10年的时间。近几年美国房价的涨幅，高于各方预期，2017年年底全国房屋中间价，也站上了20万美元，高于2008年的楼市泡沫破裂前的价格。
因此，不少人担心，在未来的几年，房价是否会增长乏力，进入下行通道，或是持续高走，导致下一个房产泡沫的产生，最终崩盘呢？
要回答这些问题，我们可以从两个方面来看：
看趋势

让我们先看看上一次房产泡沫破裂前的情况。在1987-1999的12年间，根据标准普尔（S&P）和凯斯席勒房价指数（Case-Shiller Index），房屋价格以平均每年3.6%的稳定幅度增长，以此速度，如果随后的经济衰退和泡沫破裂没有发生，在2017年年末，美国房屋中间价应达到＄214,500，而不是现在的＄206,300。
但假设归假设，金融危机和最后的房地产泡沫破裂如期而至。尽管在经济复苏后，房价在2012.1-2017.12的六年间以平均每年5.3%的大幅度增长，到2017年底，均价也只达到了＄206,300。仅从这点看，未来仍有一定“补涨”空间。
根据美国著名地产服务商Zillow的分析，在“图一”，＄206,300明显在所预估的“房价泡沫破裂线”之下。Zillow邀请了全美的100位地产行业专家组成“智囊团”。根据他们的分析，未来5年若乐观的估算，房价会以年均约5%的速度增长；若消极来看，则是低至年均约1.6%的速度增长；平均来看，年均的增长量也有3.4%。
因此到2022年，这三种估算下的的全国房屋中间价分别是＄262,888、＄223,360和＄243,939。也就是说，仅在最“乐观”的情况下，房价才有可能触及地产泡沫的价格：＄256,051。
看政策
上文所提及的“乐观”情况真的会发生么？虽然大家都希望买房之后房屋价格能一直上涨，但市场稳定，收益才能源源不断，细水长流。毕竟美国房子为永久产权，若是地段好、房子好、地方经济好，怎么样都不会愁租。

事实上，近期美国的税务改革，对房价似乎更多的是一种冲击：今年美联储预计会有三至四次的加息，简而言之就是贷款买房的人每月需要还更多的款。若之后仍有加息，越往后贷款买房的成本将会越高。
此类加息可以理解成对楼市的间接调控。跟国内类似，若国家采取诸如限制按揭买房的利率折扣，提高首付成数，限制还款年限、限购等措施，在考虑自身经济条件之后，一部分人就不会加入买房的大军。
楼市内的热钱少了，投机交易少了，房子自然炒不上去，泡沫也就被抑制了。当上文所提及的美国100位地产专家，被问及此次美国税改对未来5年房价的影响时，多达41的人认为是消极影响，而仅31人认为是积极影响，而28人认为不会有较大影响。
另外，房产专家预测，若更精细到未来每年，2018年全美房价预计增长4.8%，2019则是3.7%，2020-2022年平均增长应该在2.7-2.8%之间。若更精细到房屋类型，低价房（归类为刚需、首次置业、组成购房门槛的房屋类型）中间价在2017年已涨8.5%，在2018年将继续领涨，预计增长量在6%。而高端房屋2017年涨幅为3.6，预计2018年全年涨幅将进一步收窄：3%左右。
综上所示，美国整体来说，担心楼市泡沫还为时过早，属于小概率事件。部分政策和市场调节冲淡了泡沫风险，且未来几年房价仍有一定上涨空间。若要投资美国房产，小户型的刚需近几年或比豪宅的升值潜力更大。美国所谓的刚需和首次置业房屋，一般就以3-4房，适合整个3-4口的家庭居住为主。
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