海外房产优选：怎样操作可以首付一成，交房前收租30万？

随着“互联网+”政策的实施，共享经济正一点点融入人们的生活，改变着人们传统的消费理念，共享经济模式下的短租行业迎来跨越式发展。无论是从在线短租预订平台的发展，还是二房东商家数量的增长以及个人出行住宿方式的选择，无不表示短租市场越来越火热。

国内短租市场的发展以及对人们的影响不言而喻，但随着市场存量的讯增，短租公寓的竞争也越来越大；在线短租平台的一家独大也给商家带来一定的负面影响（如佣金上涨带来的运营成本增加等）；国内游客境外游比例大大增加等；于是越来越多的国内短租商家经营着渐渐将投资视线转移到了海外。

投资海外短租真的赚钱吗？

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这是美国某一栋在2017年刚投入运营的短租别墅12月份以前接收到的预订单详情，在2017年年底就已经产生了2018年约6.22万美金的GMV。

从投资租金回报收益分析：

该别墅购买价格为58万美金，贷款后宫共付23.2万美元。累加软装及过户费等前期投入约190万人民币。2017年全年GMV约11.4万美金，扣除运营成本，净利润约为35万人民币，由此年化租金收益率18.4%，对比无论是我国房产市场还是其他市场房源，该区域租金收益率是非常可观的了。

那么是该区域所有房源都能产生那么好的收益吗？

海那边海外房产置业专家提供美国某一管理公司在2018年2月底截图的房态系统数据可以看出此房源在2018年3月已经产生26个间夜的预定，入住率已接近85%。该管理公司共运营十套别墅，截至到二月底，3月份共产生273个间夜的预订单，平均入住率为88%。与我国目前短租公寓/别墅的入住率对比，明显海外短租别墅的入住率比国内更高。

上图报表为某一14卧房别墅2018年2月底前产生的预订单，该别墅与2018年4月交房，交房软装后真正对外可预订时间为5月底，也就是在交房前已经产生了6.47万美金的现金流。

而从已经产生的订单中可以看出，预订客单间夜至少都在4天以上，客单价最低也有2000美金以上，平均间夜价高达770美金。

别墅实拍图

为什么海外短租如此高收益？

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投资海外房产都有如此高收益吗？答案毋庸置疑是否定的，那为什么该项目如此赚钱呢？

该项目位于美国佛罗里达州中部的一座名叫奥兰多的城市，是世界上最好的休闲旅游城市之一。除了世界上最大的迪士尼主题乐园，奥兰多还有环球影城、冒险岛乐园等以及即将开业的星球大战主题乐园等无数著名的主题乐园/旅游景点。在2016年时，奥兰多游客量已经达到6600万人次，2017年随着阿凡达主题乐园的开业，奥兰多游客量已突破7000万人次。

2016年全球主题乐园游客量排名前25的主题乐园中，奥兰多占了7个。而该项目同样位于奥兰多众多迪士尼乐园周边，为别墅的入住率及收益提供了有效保障。

奥兰多作为全球知名的旅游城市，前往奥兰多旅游的游客人均消费水平也在持续上涨。

短租度假社区间夜均价远远高于酒店的建业价格，而且随着需求的增加，度假社区的日均价呈上升趋势。

自2014年度假社区在市场上发展，渐渐被越来越多的人们接受，度假社区的平均入住率每年呈现较高的上涨趋势，且预计2018年整体入住率将会远超酒店。

奥兰多度假背书真的适合投资吗？

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改图为美国房地产市场2017年10月份整体状况，有图可以看出美国2006年房地产市场处于最高点，次贷危机之后美国房产市场逐渐复苏们甚至在2016年房价以及超越次贷危机之前的最高点，由此印证美国房地产市场已经彻底复苏，进入稳定增长的状态。

结合多方面数据分析（各城市GDP、游客量、就业增长、收入状况、房源租售情况等），目前较为适合投资美国城市分别为：达拉斯和奥兰多。

相比达拉斯，奥兰多作为新兴发展城市，近两年有大量知名企业迁入，吸引着更多的外来人口来此就业，在2016年就业率相比前一年增长约为4.5%。

被称为‘德州硅谷‘’的达拉斯近几年就业趋势一直较为稳定，而在次贷危机时期，美国所有城市房产市场都呈现下跌趋势，而仅仅只有达拉斯抗跌能力最强，房价仅仅降低了5%不到，房价也最为稳定上涨的趋势。

数据显示奥兰多房产2017年9月份数据同比去年租金上涨为9.8%，8月份同步曾总6.7%，以及结合美国租金涨幅前三的城市中，奥兰多一直呈现直线上升的趋势。

选择号房产需要考虑到的因素

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要点一：市场环境（经济环境、房产市场、游客量、消费等）
要点二：项目/房源位置（离迪士尼位置、周边配套）
要点三：房子的优势（位置、户型、软装、家具娱乐设施）
要点四：后期管理服务（管理公司、报税等）

为什么选择奥兰多？

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不断攀高的房产价值，房价走势持续攀升，每年同比增长超过6%；
房产增值率高，租金回报率全球第一，稳定的房产市场；
优惠的税收政策，无个人所得税，佛州最低房产税；
奥兰多是美国第二大医疗城 : Heart of Florida Regional Medical Center医疗中心/Florida Hospital Celebration Health 医院
靠近各大海滩 : 全美排名第一的海滩Siesta Key - 车程2小时、速度与激情的Daytona Beach - 车程1小时、坦帕清水湾Clearwater Beach - 车程2小时

Golden Ridges度假社区

小区实景

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