海外掘金大讲堂
11月29日，“海外掘金大讲堂”分享主题：新金融秩序下悄然崛起的东南亚，会是下一个投资风口吗？
主讲人：邓文芳
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◎作者丨邓文芳
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大家好，我是讲师邓文芳，今天我想借这个机会给大家讲讲有关于越南、泰国，以及我所在的柬埔寨的投资机会。
在上面这个版图里可以看到在全世界各大区域板块里面，经济GDP发展速度最快的还是中国和东盟。东盟共同体是2015年正式建成的，它有天然的优势作为下一个发展中心，主要是以下几点。
1. 它是经济上行的一个过程，平均的GDP增速大概在5%左右。
2. 人口红利，目前超过50%的人口年龄低于30岁的。
3. 最重要的是地理和地缘的优势。在地理上它跟中国边界接壤，泛亚铁路正在修建。地缘上跟中国的语言文化非常相近，一带一路的艺术效应非常明显。
4. 华人华侨。全世界有将近五、六千万的华人华侨，在东南亚已经占到了超过70~75%的比例，所以华侨对东南亚的经济其实起到了主导作用。
从整体来看东南亚这一块的经济发展前景，首先离不开跟我们中国的发展关系。其实中国在东南的沿海一带有三大问题一直是我们政治上经常提到的。东北是北朝鲜这一块，东南是台海问题，然而在我们中国对外格局里面最重要的其实是南海问题。
大家知道在去年有一个南海仲裁案，是由菲律宾引起的，在这件事情里面有一个国家扮演了非常重要的角色，就是柬埔寨。柬埔寨的首相洪森曾经在公开场合支持我们中国的政治立场的，所以大家可以看到在东南亚各个国家里面跟我们中国最好的可能就是柬埔寨了。我今天要讲的是房产，主要是想强调越南、泰国以及柬埔寨的发展前景。
因为我们讲房地产投资的时候很难对每一个国家的各个区域都面面俱到，所以我就以市中心最好的地段对比，然后来分析未来这些国家的发展方向。
1越南
大概在公元17年左右，越南其实是很小一块的，整个中南半岛的国土面积都是属于柬埔寨的，但现在越南在整个东南亚算是人口基数非常庞大的一个国家，总人口1亿多，人口结构以年轻人为主，19岁到40多岁的年轻劳动力占了人口数将近一半。
越南的两个大城市——胡志明和河内，聚集了全国大概1/5到2/5的人口，目前人口仍在迅速流入，那么房子肯定还是刚需的。但是越南的房价其实处于不太稳定的状态，特别是跟他的货币相关。从2005年开始，越南大城市的房价是一步步地一直在上涨的，到了2012年左右，普通楼盘达到了每平米2000到3000美元的价位，高档楼盘达到了4000到6000美元每平米这样的水平。2013年出现房地产泡沫后就进入了投资的低谷，经过2014年-2015年的政策调整市场逐渐回暖。
越南在2015年开始在法律上允许外国人投资本国房产，之前都是由越南人代持的，这相当于给房地产进一步发展注入强心剂，并且由于之前泡沫破裂过，所以现在越南房价的水分都不是特别大，因为刚需还是非常多的，投资回报率大约是在6%左右的水平。
虽然越南开放了购房政策，但其实和很多东南亚国家一样，只有当地人才可以购买带土地的房子，也就是说外国人只能买类似于中国的公寓或者是高层住宅的这种小区房。
对于越南本地人来说，他们中老年人肯定还是喜欢这种有永久产权和土地所有权的房子，而且在中心地段的带土地的房子涨幅是非常高的，每年的涨幅达到20~30%，价格跟北上广基本上是一样的，平均100万美元起价的，往上不封顶，我们也听说过大概500万左右成交的独栋房子。
对于我们中国人来说，最关注的一点当然就是到底买哪一类的房子，我的建议是公寓类的。很多人说越南房子是永久产权的，其实在法定上产权是50年，但它有一个条件就是到期可以免费续约一次，也就是说你可以把它看成是100年产权的。
如果大家有兴趣投资越南的话，其实主要就是关注中心城市，像胡志明市就是经济中心，越靠近市中心的地方房价是非常贵的，基本上是5000美元这样的水平，甚至是7000~8000美元，郊区也要将近2000美元每平米。在胡志明的郊区买一间公寓至少需要准备80到100万的人民币，跟我们中国的一些二线城市的房价差不多，基本上我们了解到市中心最高价格的公寓大概是每平米9000美元。
越南年轻人的月薪换成美元大概是300~500美元，所以年轻人是不需要考虑在市中心买房的，大部分都是租房或者是更倾向于在郊区买。
其实不管是租房还是买房的投资回报率都是不错的，因为整个东南亚的房租水平是远远高过我们中国国内的很多城市。比如说在胡志明市中心1室1厅50平米的房子月租大概是500~800美元，2室1厅70平米的小户型大概也要1000美元，再大一点100平米左右的三房大概月租是在1200~1800美元左右，这样的租金其实跟北京还是有可比性的，当然它的房价也不便宜。
郊区的回报率大约是在6%左右，如果是出租的话，基本上可以在15年左右收回购房成本。其实作为出租来说，整个东南亚的物业费都不是特别便宜，像胡志明市的物业费是0.6美元每平米。越南还有很多中介可以进行托管，大约每个月收取是8%的房租作为服务费。此外，越南的公寓是没有房产税的，持有成本相对来说比较低。
越南投资需要注意的是只要我们有越南的护照就可以购买越南房地产，用公司这种海外代表处或者各方面的基金公司也是可以买的，同时也没有购买数量的限制。并且外国人购买的房地产可以继续用来买卖、继承和抵押。
2泰国
泰国人口将近7000万左右，GDP大约是4000多亿，人均GDP大概6000美元，其实泰国目前的经济发展水平有点像中国2012年左右的状态。虽然它也是发展中国家，但是泰国其实是东南亚的第二大经济体，仅次于印尼。由于实行的是自由经济的政策，所以它发展的速度也是比较快的。
泰国的经济发展水平，包括基础设施在东南亚算是非常好的了，也有一定的工业基础。比如说现在很多东南亚新兴国家在发展所需要的一些工业制品原材料很多是来源于泰国的，并且泰国汽车、工业、旅游业发展都非常好，治安也很好，是一带一路很重要的一个承接国家。泰国的三大支柱产业分别是农业、工业以及旅游业。
其实在五年以前很少有中国人在泰国买房，然而今年整个上半年可以说泰国非常热，甚至还出现了日光盘。根据泰国移民局统计，中国就是去投资买房的有关人数已经以万来计数了。泰国投资其实最值得关注的还是曼谷，它既是泰国的首都，也是整个中南半岛上最大的一个城市，曾经被评为全球最受欢迎的旅游城市。曼谷的经济量占整个泰国总量差不多一半的水平，同时它的港口承担着超过全国90%以上的外贸。
投资曼谷其实还是不错的，整个曼谷的入住率是非常高的，达到80%以上。由于它的土地非常稀缺，并且土地私有化，所以开发和重建都很困难，在市场上它的土地越来越少，并且外来的人口不断向中心城市聚集，它的房价也是逐步增长，目前很多早期投资人已经获得投资收益了。
比较值得关注的是曼谷的房价上涨已经超过了15年，增幅也比较稳定，没有出现过像越南那样暴跌、楼市泡沫破灭的情况。并且高端公寓的转售率非常高，2015年曼谷中心的高端公寓的售价大约上涨是在7%左右，2016年是在5%左右，而今年的上涨速度相对来说也是在5%左右。
其实很多购房者购买公寓是用于自住，并且进行长期投资的。目前曼谷的公寓还是比较健康的，暂时不太能够看到特别大的泡沫，当然它上涨的空间也很有限，大概是5~7%这样的小幅上涨，所以是一个很适合进行长期投资的市场。
曼谷投资需要注意以下几点。
1.2004年泰国法律表明做短租必须要有商业许可证，也就是说像AIRBNB这样的短租模式是比较难做的。
2.泰国是期房，对于很多泰国房源来说是需要准备好现金流的。
3.资金的出境和资金的转换有一定的繁琐。购房时需要先把钱换成美元，再换成泰铢转给开发商。
4.2017年泰国实行了新的税收政策，包括遗产税、土地税和房产税，还有5%的土地空置税。也就是说如果它不开发，那么每年需要上缴5%的税收，由于成本非常高，很多人不得不出售，这就造成了土地的地价下降。
3柬埔寨
上图是东南亚的版图，我把柬埔寨标的很明显，想给大家看到投资的洼地，金边目前的价格很有潜力，因为柬埔寨目前跟中国的关系非常好，是我们中国一带一路首要带动发展的地区。
我个人也很喜欢这个地方，无论是我们在这边的一些产业的发展速度，还是我们在这个地方感受到的文化气息，都非常吸引人，像我们中国东南、西南这些地区的三线城市正在起步的状态。
这张图是今年上半年的一个网站上关于华人询盘量的情况，很多华人对东南亚更加关注了，关注程度超过20%，柬埔寨这个国家今年是上升了300%，特别是今年下半年受到前所未有的关注，成为一匹东南亚的黑马，其实它这么有吸引力是归因于它的货币。
这张图反映了东南亚目前各个国家的货币使用状态，在柬埔寨的中央银行和其他主要银行里面，美元超过了85%，生活中的计价，包括买资产、买房子都是以美元来结算的，所以我们会发现目前它逐渐成为东南亚的一个新的结算中心。
柬埔寨是一个外汇自由、金融开放的地方，它的政策很像瑞士当年的政策，比如说它不实行外汇管制，外汇法对任何的外汇经营都不设险，包括国际转账和国际结算，并且它宣称是中立国，没有任何贸易壁垒和反倾销政策，也不会对私有财产进行国有化的干预以及回收，所以它商业组织上是比较宽松的，而且国家并不干预服务的产品价格，改革开放的程度非常深，外国企业可以获得6到9年的企业所得税减免，同时由于目前是零关税进入欧盟市场，所以非常受中国企业青睐。并且巨大的人口红利正在催生它房地产的黄金时代，整个柬埔寨的收入其实并不低，特别是首都金边的收入是可以看齐胡志明这样的地方的。
西哈努克国王曾经创造过金边的辉煌时代，把它打造成了东南亚最漂亮，也是富人阶级或者说中产阶级最多的城市。
作为政治、文化和经济中心，金边在柬埔寨非常重要，它的人均消费能力是其他所有地方加起来的几倍，全国大概90%的人口都集中在金边周边。上面这张图是欧洲的一个人口学家对金边的人口的预测，大家可以发现金边现在正朝着最上面那条线发展。
金边作为首都，每年的人口净流入大约是20~30万，由于目前大选已经非常明朗，在这种情况下它的经济平稳发展，人口也在逐渐增加，可以预见金边未来十年左右能成为六、七百万人口的大城市，所以它的刚需非常多。很多人会有疑问，现在这个城市已经有好几万套住宅了，那么会不会有泡沫？从我个人这几年的观察来看，它的泡沫应该是不存在的，因为它是房地产开发刚刚起步的一个地区。2010年柬埔寨的政府对外宣布外国人可以拥有二楼以及二楼以上的房屋的产权，到了2013年左右已经有很多开发商进来购买土地，并且在2016年交了第一波房。
目前柬埔寨的房屋出租率还是非常不错的，租金相对来说也比较高，比如说像我目前所在的这个区域叫钻石云锦，它仅仅是一个刚刚交房的项目，但租金达到800~1200美元，折算成人民币是5000~8000左右的价格，这个租金在国内一线城市也不算低了。
在柬埔寨购买公寓要提醒的一点是要注意它的软卡和硬卡，软卡就像是我们中国的集体产权，也就是说它是由村委发的转让信函，阶段性证明你有这个产权和使用权；硬卡说得简单一点，就是像不动产权一样是由国家土地局来颁发土地证的。
柬埔寨在税收方面没有资本利得税、累进税和遗产税等等，但是有房产税。房产税计价相对其他国家来说比较低，它的计价标准是评估价超过两万五千美元以上的部分增收1‰的房产税。举一个例子，如果是10万美元的房子，一年的房产税也就二、三十美元，相对来说是比较少的，在投资的持有成本里可以忽略不计。
所以整体来说，柬埔寨的投资环境目前来说还是非常不错的，未来也是能够看齐曼谷和胡志明这样的主要城市的，特别是它开放的金融环境和新的东南亚结算中心的属性，所以柬埔寨其实是有非常大的潜力的，这也是我放弃了国内非常高的年薪来到柬埔寨做房地产开发的一个原因。
4问答
（1）哪个国家最适合投资房地产？
（2）土地有投资价值吗？可以参与开发吗？
（3）有什么好的投资项目？
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