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随着集中还债期到来，2018年对于房企将至关重要。
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编辑  |  杜秀萍 来源 | 经济日报（ID：jjrbwx）
曾在今年6月被一些媒体质疑亏本卖房的南京京奥港未来墅项目，再次成为舆论关注的焦点……
2016年4月，北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司（下简称嘉诚鼎盛）以2.235万元/平方米的楼面价摘下麒麟板块一地块，一举成为该板块“地王”。拿下地块后，开发商极其看好，还曾联合信托公司发起了一款34亿元的信托产品。
但就在前两天，南京多家本地媒体报道，京奥港未来墅项目工地已于11月25日停止了施工作业，承建方称是开发商拖欠工程款所致。
京奥港并不是唯一面临困难的“地王”。中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。随着集中还债期到来，2018年对于房企将至关重要。
南京“地王盘”因拖欠工程款停工
位于南京江宁麒麟新城的南京京奥港未来墅项目，自推出之日起就备受南京市场关注。12月11日，南京京奥港未来墅项目被南京本地媒体曝出，工地已经在11月25日停止了施工作业，并称开发商拖欠工程款。
报道显示，麒麟“地王”南京京奥港未来墅项目工地门口，白纸黑字贴着三张封条，上面赫然写着“工程暂停、大门封闭”。
报道称，有一名“项目承建方办公室相关工作人员”介绍说，由于开发商拖欠了好几个月工程款尚未支付，他们已于11月25日停止施工作业，“开发商欠款两千万都不止，只要付钱，就可以复工。其实开发商也没办法，被套住了。”此外，这位工作人员还表示，“现在好多开发商不是银行贷款，你想想他这块地，买进来多少钱，他现在没办法。”
项目被质疑亏本卖房 
除拖欠工程款停工外，该项目此前还曾被一些媒体质疑亏本卖房，一时间成为南京楼市关注的焦点。
回顾该项目，需要从开发商拿地说起。2016年4月15日，经61轮竞拍，北京京奥港集团有限公司（下简称京奥港集团）旗下的嘉诚鼎盛力压众多开发商，以4.76亿元摘得麒麟“G09”（地块编号2016G09，位置信息为江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3 B2地块）宅地，楼面价2.235万元/平方米，成为区域新“地王”，当时周边新房在售价还在1.6万~1.8万/平方米左右。
按照当时开发商的设想，楼盘开盘价格在4万元。然而，受南京楼市限价影响，在今年9月，京奥港未来墅新领销售许可证，楼面地价2.235万元/平方米，销售均价2.57万~2.6万元/平方米。
销售价格仅比楼面价高出3000多元，如果再加上其他建设成本等，因此被一些媒体质疑开发商在亏本卖房。
公开资料显示，成立于1996年的京奥港集团，最初以钢贸物流起家，2003年才成立房地产开发公司，主要项目在北京和包头，地产业务的规模还未进入百强房企行列，属于典型的中小房企。该开发商于2011年进军南京，以5.3亿元拿下中心老城区一地块，楼面价1.42万元/平方米。这个项目在2016年时最高卖到3.2万元/平方米，这让京奥港在南京市场尝到了甜头。
曾借助信托公司融资 
高价拿地的京奥港，还曾利用外部融资开发项目，与信托公司合作发起了合计34亿元的集合信托产品。
据相关信托公司官网的内容显示，这一合计34亿元的信托计划，正是“以股权方式投入嘉诚地产，用于支付南京市江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3 B2地块二类居住用地的土地出让金及相关税费”。而工商信息显示，嘉诚鼎盛的投资人已于2016年5月由京奥港集团、北京京奥港房地产开发有限责任公司变更为信托公司。不过，官网上已无法查到具体到期期限。只能从同花顺等网站查到，该计划的信托期限为18个月。
即便如此，仍然出现了今天的局面。
对此，房地产业内人士杨红旭表示，南京这个停工的“地王”项目，是在错误的时点，拿错一幅高价地。“当前这个开发商资金链肯定非常紧张，不过这个楼盘不太可能会‘烂尾’。因为项目的主要支出土地款已经付完了，只要愿意降价卖房，其回笼的资金，完全可以支付建安费。但当前问题的关键是，这家开发商的资金综合压力很大，而不仅仅是这块地的问题。”
不少“地王”开发商打“拖延战”
事实上，南京京奥港未来别墅项目，只是南京“地王”的一个缩影。据搜狐焦点南京站统计，截至8月30日，南京有35幅地块的楼面价格高于2万元/平方米。
查询发现，这些高价地块规划出炉动作较快，但入市速度却相对慢得多。其中，南京江北板块的银城G99地块和金辉G102地块在今年2月拿地，6月就已经公示规划，7月两工地都已经在打桩；还有位于西善桥的绿城G100地块也于今年2月出让，8月规划已经出炉。
南京盈嘉地产黄如涛表示，“前面有限价的红线，后面又有政策的约束，那么开发商只能加快规划施工，有的项目售楼部已经建好，但是就是迟迟不申请领预售证，随着监管趋严和限价，高地价投资额不断增加，开发商预期价格无法短期实现，那么处境会非常尴尬，一些中小型房企会出现资金链紧张甚至断裂的情况。诸如京奥港‘地王’项目出现的情况，南京其他‘地王’还会有这样的现象出现。”
房企集中还债期临近，2018或成关键年 
业内人士表示，近年来房企不计成本拍高价地、激进扩张，负债大幅增加。但随着房地产调控的加深，房企融资难度加大，融资成本大幅上升，令房企的资金链深度承压，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控。
京奥港并不是唯一面临困难的“地王”。中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。日前，北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动。
中原地产首席分析师张大伟表示，近两年来，房企积极抢地，对市场过度乐观。但在限价下，高价地项目入市难度高，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。
而对于房企激进扩张的深层原因，一名业内人士表示，近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。根据wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。以扩张著称的阳光城为例，其年报显示，2016年，阳光城新增计容建面977.8万平方米，其中85.5%来自并购。
“出于生存考虑，房企激进做大企业规模，而这些企业资金往往是高成本、高杠杆。”上述人士说。中国住房报告课题组成员刘伟也表示，房地产行业是典型的高负债行业，今年市场资金面整体偏紧，中小型房企资金获得难度增加，带来了资金成本大幅上升，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。
WIND统计数据显示，截至2017年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高；净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。中信建投证券报告显示，中型房企短债压力和净负债率分别达93%和143%，较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。
事实上，2018年迎房企集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。其中，恒大面临到期／可回售债券总额54.56亿美元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。
对此，一位房企人士坦言，2018年对于房企来说极为重要，市场回暖，资金链缓冲，企业将大步前进，但也有可能的是，调控继续紧缩，房企资金链难以承受，只能从头再来。
中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。
来源 | 综合经济参考报、每日经济新闻等
值班编辑：张弘一
审校：张秋颖
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