掘金大师语
国内房地产市场限购政策接二连三地出台，而与此同时，央行行长周小川发声称继续推进汇率改革，外汇管制将放宽。种种迹象表明，当国内楼市冻结，而管制放宽后，留在手中的热钱或走向海外寻找投资机会。本文作者系原“四大会计师事务所”资深从业者，他将结合自己的亲身体会，为您提供当下全球房市观察。
◎作者 | Jay Huang
◎来源 | 澳房汇（Domain_Chinese）已获授权

最近中国经济界和房地产界发生了两件事。一件是中国政府开始严格贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体思路，一方面开始逐步冻结房地产交易的流动性，具体表现是除了对房地产买卖采取限购之外，各地已经陆陆续续出台了一系列限卖政策；另一方面，国家大力发展公租房项目和租售同权政策，以阿里巴巴和京东为代表的商业巨头，纷纷响应国家政策，抢滩公租房市场。
另一件事情是近期中国央行行长周小川在接受《财经》杂志专访时谈到人民币汇率改革方向，他表示整体思路是继续推行汇率制度改革，减少外汇管制，逐步实现人民币可自由兑换。
站在中国人民的角度来看，这两件事，特别是第一件，于民生应该是一件实实在在的大好事。让广大人民生活的有尊严，同时逐步扭转中国经济高度依赖房地产的畸形发展路径，为中国经济顺利向高科技经济转型奠定了坚实的基础。
但是如果你站在海外人民的角度来看这两件事，细思极恐，笔者隐约感觉到海外房地产在经历了之前一波大泡沫之后，未来迎来的很有可能不是退潮，而是一波更大的泡沫。
1中国房地产的形势变化
热钱和资本为什么那么喜欢中国房地产? 原因无他：利润。中国房地产一向是以投机性强，涨幅大，永远不跌为主要标签。同时，民间也一直在对赌政府不敢让房地产硬着陆，不敢捅破房地产泡沫。而现实的表现也的确如此，中国房地产奖励了一批又一批炒房者，给他们带来了巨额经济回报。“房地产永远涨”是广大中国人经过那么多年实践之后留在脑海里的最根深蒂固的观念。
但是目前情况发生了一些根本性变化，由于来自最高层的强力背书和干预，中国政府从控制房地产交易流动性、开发公租房廉租房、租售同权积极发展租赁市场等多管齐下的方式开始整顿房地产市场，打击房地产投机，聪明又胆小的资本开始嗅出，未来在中国炒房地产将变得更加困难和不再那么有利可图了。
按照资本哪里有利润就流到哪里的逐利本性，热钱和资本很大可能会撤出无利可图并且风险变大的中国房地产，而去寻找下一个目标追求利润。而人民币逐步实现自由兑换，也为这些热钱提供了一个更方便出口，除了继续在国内寻找机会之外，也给这些热钱提供了一个海外选项。
那么这些热钱有可能会流入已经经历过本地历史上最大泡沫的海外房地产市场吗？我的答案是非常有可能，而且这一次有可能会更猛。
2海外房地产的历史和变化
首先我们来看一下海外房地产的历史和近期经历的变化。
（1）认知和观念的变化
本地人由于消费习惯和传统投资理念的原因，房地产历来或者至少从来都不是他们最主要的投资产品，绝大多数民众对房地产的理解还处在房地产的居住属性上面，这个可以从在中国人大规模投资海外房地产之前，本地人拥有投资房的比例中看出来。
最近几年，中国人出于分散风险，特别是忧虑人民币贬值，带着“房地产永远涨”的观念开始转战世界各国。特别在一些热门城市，进行海外资产配置。一夜之间，本地人突然发现中国人带着大把的银子站在他们门口，疯狂地向他们收购土地和房产。
面对着突如其来的“门口的人“，他们一开始还懵懵懂懂，甚至还很开心地把房子以他们认为的”高价“卖给海外投资者，但是随着房地产价格的持续飙升以及房产，特别是优质地段的房产开始集中到海外投资者手里之后，他们开始领悟，甚至产生恐慌，一部分人也纷纷加入到炒房大军之中。在”房产兴邦“的巨大财富示范效应下，房地产开始逐渐成为本地人占比最大的投资品。
在鲶鱼效应（指透过引入强者，激发弱者变强的一种效应。）和规模经济（扩大生产规模引起经济效益增加的现象。）的戴维斯双击下，在中国房地产之后，海外房地产开启了一波波澜壮阔的时代。
本地人也很快被分化成了两拨，一部分思维开放，行动敏捷的加入了炒房大军，短时间内迅速实现了财富升级；而另一部分思想保守，固执的则慢慢地跌出了中产阶级。
尽管这种现象在某种程度上造成了一些民生问题，一些本地人在房地产上被中国人打的满地找牙，但与此同时，客观上造成的现实意义是，中国人先进的房地产投资理念教育了他们，房地产投资致富的观念开始深入人心，本地人对于房地产的传统观念开始改变，炒房在海外具备了一定的群众基础。
（2）热钱规模
同时本地人不知道的一点是，尽管海外房地产经历了一波大涨，但是和国内房地产的巨额涨幅相比，他们所见到的这点涨幅还只是小巫见大巫。中国资本和热钱的主力其实还是更愿意待在利润率更高的中国房地产厮杀，出海投资的只不过是出于资产配置考虑下的一小部分零散业余部队。
今年年初国家开始严格控制资本外流，一定程度上人民币投资出海比之前少了很多，这也部分解释了为什么海外房地产目前开始呈现盘整，甚至疲软的颓势。但是如果就此认为海外房地产牛市终结可能又太过于幼稚了。
人的行为模式具有很大的惯性，如果一种行为能给人带来很大的收益，那么一般情况下，人就不会费神去另辟蹊径，而更可能是采取同一种行为，反复做，所谓“一招鲜，吃遍天”。另外，从人性的角度出发，赚快钱永远都比赚慢钱更刺激和更有吸引力。
所以有一种可能性是，当这些中国热钱涌出中国房地产之后，可能会迅速涌进之前已经通过实践检验过也会大涨的海外房地产市场继续中国房地产的神话故事，而人民币的可自由兑换又将为这些热钱大开方便之门。另一个会令本地人心惊胆寒的事实是这一次来的将是主力部队，而不是之前的散兵游勇。
（3）中国政府 vs 海外政府
从中国政府的角度出发，这一招是很高明的。一方面稳住了本国房地产，避免中国房地产硬着陆，同时采取釜底抽薪的方式，慢慢去火，引导热钱外流，向海外输出泡沫，中国经济实现顺利转型。
作为泡沫输入方，面对着可能到来的来势汹汹的中国热钱，海外各国仅靠市场调节明显是无能为力的，那么海外政府是否能够凭借着政府之手将其挡住呢？笔者的答案是最终可能可以，但是海外政府不大可能能够迅速做到这一点，这是由于中国政府和海外政府的不同政体以及它们在制度设计方面的不同理念所导致的。
由于这个话题过于复杂，笔者尽量往简单了说。打个比方，海外政府的制度设计理念有点像古罗马的步兵兵团，在采取行动之前，决策层要经过长期繁琐的反复论证，面面俱到地权衡各种方案的利弊，预测未来可能会出现的各种状况以及想好在各种状况出现的情况下的解决方案。简言之“想好了再做”，所以表现出来的特征就是像古罗马步兵兵团的缓慢而稳定。
而中国政府的制度设计理念就有点像蒙古骑兵，只要想清楚了主要问题和要达成的主要目标，不会考虑太多枝枝节节的问题，马上就可以采取行动，然后在执行过程中处理和解决随时冒出来的问题。简言之“做了再说”，在做的过程中不断解决新问题，所以表现出来的特征就是像蒙古骑兵般的快速和高效。
这两种政体各有利弊，不能简单的说孰好孰坏，但是笔者认为没有任何东西是永远有效永远都好的，它必须要紧跟时代特征。
在社会发展平稳期，由于各方面情况变化不大，深思熟虑，想好了再干，追求稳可能更有优势；而相反在一个快速变化的时代，新事物，新情况不断出现，如果采取“想好了再干”，那么很可能还没等干，黄花菜都凉了，而且在想的时候，你也不可能预见到未来不断涌现出来的所有新问题，造成的结果就是决策老是滞后于现实，被现实牵着鼻子跑。
由此推断，社会平稳发展期可能更适合古罗马步兵兵团制，而社会大变革时代可能更适合蒙古骑兵制。
所以我们看到尽管某些海外政府和海外人士还抱着冷战思维对中国政府指指点点，但是最近几十年的实践表明，中国政府在世界各国政府中表现最突出，同时它也是最有效率的政府，特别是在经济治理上。
我们不否认我们过去可能走过一些弯路，岔路，但是精英治国，政策连贯性以及极富效率的民主集中制，使得中国政府在面对各种情况，特别是突发危机情况下的应变能力和行动能力在世界各国中鹤立鸡群。
笔者觉得中国政体开始显现优势的根本原因在于时代变了。
回到海外政府应付热钱的问题上来，由于它们的政府普遍还采取着传统的古罗马步兵兵团制，决策力求面面俱到，结果是政府常常会陷入不同利益集团所代表的不同党派之间互相扯皮的泥潭。一点小事都要讨论很久，有些明明很好的政策往往会悬而不决，即使最后各党派迫于强大的民意最终勉强达成一致，但是政策往往会落后于现实很多，而在这之前民众早就已经受到了巨大的伤害。
最明显的一个例子就是加拿大BC省政府在热钱肆虐温哥华房市很久之后，才最终出台了加税的政策。而在这个政策以后，一些有识之士马上意识到热钱的下一个目标一定是多伦多，所以建议安省政府马上出台类似政策抵御热钱，结果安省政府果不其然地又扯皮了很久，直到热钱肆虐多伦多楼市良久之后，才被迫出台类似政策，而在这之间民众已经饱受热钱之苦。这样的故事在西方国家比比皆是。
不过反过来，对热钱来说，这倒是一个好消息。由于海外政府的这个政体限制，政府反应速度的极大滞后性，在最后政府采取措施控制住热钱之前，一般都会存在一个不短的投机窗口。由此推测，海外房地产，特别是热门区域的房地产，将有可能再来一波大牛市。
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