大家最近可能都注意到了，悉尼MelrosePark有一个项目（文末有独家视频链接）已经刷爆朋友圈，来自朋友圈的信息漫天飞舞。
而显然，对这个项目买家也非常买账，还没正式开盘，目前意向金数量已突破400个，而开盘总数才277套！作为该项目的主要代理之一，我们同样收到了一大堆意向金，来自海外和本地都有，而且画风是这样的。。。
这个感觉让我想起了两年前同样是Payce开发的Wentworth Point项目Jewel, 与Melrose Park隔河相望，当时开盘场面是这样的——
开盘疯抢到几乎打架的这样一个项目，两年前的价格，真正买到手的，1房接近80万，2房接近100万，目前正在陆续交房当中。
然而我最近却收到很多客户关于如何转卖的咨询，直言有些后悔，因为当时同期周边其他项目至少要便宜10万，目前看来增值幅度并没有达到预期。
为何该项目不尽如人意？
在本人看来，原因也很简单，这个楼盘本身定位的关键词就是水景，高端，大面积，属于享受型物业，定价本就要高过周边物业，如果是自住，以该项目的品质，价位绝对算不上贵，但如果是投资，相比周边同类物业，多投入的钱并没有产生相应的边际效应，增值速度较慢自然也不难理解。
让我们回到当下这个项目，真的是稳赚不赔吗？本着一切对客户负责的出发点，我们挑选楼盘一向谨慎，因此，抛开炒作和跟风的因素不谈，让我们站在客观角度来分析一下这个楼盘和以往的有什么不同。
一个楼盘的投资前景如何，那么以下6点要素是必不可少的：地理位置，生活配套，市场需求（定位），未来发展（政府规划），价格对比，楼盘品质。
 01
地理位置
Melrose Park区域位于悉尼西北部、Parramatta河流的北岸，距悉尼CBD 17公里，隶属于Ryde区政府管辖。Melrose Park毗邻悉尼大型华人社区Eastwood，与Rhodes，Wentworth Point隔水相望。
交通
社区规划中拟在Meadowbank和West Ryde火车站间引入电动穿梭巴士服务，使社区居民快速直达Meadowbank火车站。更有多种出行选择：
交通
开车
15分钟到Parramatta CBD
30分钟到Sydney CBD
直通巴士：
25min至Parramatta CBD
40min至悉尼 CBD
火车：
2公里到Meadowbank火车站
渡轮：
2公里到meadowbank渡轮码头
1公里到Melrose Park渡轮码头（预计2019年竣工）
解析：邻水区域，环境优美，公路和水路交通便利，离SydneyCBD和Parramatta车程都在30分钟以内，缺点离火车站距离较远，但社区免费电动巴士以及未来Parramatta轻轨项目开通后能较好缓解这一问题。
 02
生活配套
现有购物：
1km到Meadowbank购物中心
2.5km可达华人聚集地Eastwood，各式中餐馆、亚洲超市可供选择.
驱车4min到Top Ryde，可享悉尼最大的购物中心之一，Top Ryde购物中心
驱车9min到Rhodes大型购物中心
现有学校：
500米步行到Melrose Park Public School
2公里Ermington Public School
1.8公里Marsden High School
小区建成后
增加1500 份全职岗位
整小区将增建6000 套房屋
包括建立一个大型零售中心，开放空间共计3.8公顷（3.8万平方米），
还包括一个新的中央公园
向Melrose Park公立学校投放$200万澳币，
儿童保育中心，
多用途社区中心以及众多的其他公共设施。
小区将拥有自己的App，每一个住在小区内的住户都可以使用，专属于本小区的智能化App，从列车时间，小区电动巴士到预定餐馆，一个App全搞定。这在澳洲尚属首次实现。
解析：当前购物不是很方便，步行可到的大型购物中心几乎没有，但同样，随着社区购物中心的落成，便利程度不可同日耳语。教育资源尚可，总计6000套住宅建成后也会带来相当大的入学压力，希望学校得到的增资扩建能够缓解。社区绿化和活动中心肯定是一流，这点不用怀疑。
 03
市场需求
在过去五年里，MelrosePark 的房屋中位价一直呈现大幅度上涨的形式。
房屋的平均需求量两倍新州的平均值。
解析：由数据可见，近年来MelrosePark地区的价格和需求量保持了强劲的增长。MelrosePark本期项目带车位一房大部分都在55万上下，2房在75万上下，这对于有PR和国籍的首次置业买家来讲算得上是一个极其利好的消息了，因为根据最新的印花税和首次置业的政策要求，房价在65万澳币之下，印花税全免；而在65万澳币至80万澳币之间，印花税部分减免；因此，从可负担性的角度，MelrosePark本期推出的价格的确具有非常强的吸引力。
 04
价格对比
Melrose Park第一期，官方给出的价格范围是：
  • Studio    $399k - $420k    无车位
  • 1Bed      $520k-600k        1车位             
  • 1+study $600k-$635k       1车位           
  • 2 Bed.    $736k-875k         1车位           
  • 3 Bed.    $1.015m- 1.07m  1车位
那么在目前的市场上，与周边其他区域新房（包括现房和楼花）价格相比，2020年交房的Melrose Park大约是什么样的水准呢？整理了下手头的同类型房源价格，1房，2房价格对比如下图：
解析：由上图可以看出，以MelrosePark为中心，半径5公里范围内区域的房价要高出一截，尤其是Rhodes,Eastwood这样的热门区域，两房价位已破百万（绝不夸张，我们也有在售楼盘欢迎咨询，本文不具体讨论），当然，目前阶段而言，以house和轻工业区居多的MelrosePark交通和生活配套还远比不上周边这几个区域，如果是现房公寓卖这个价，就目前配套而言自然没有优势可言，然而，作为本区第一批楼花公寓项目，拿房时间是2020年，同年购物中心等配套完也将完工，届时该区域的价值和现在相比定然无法同日而语，而周边几个区域的价格也在继续稳步走高，因此从这个角度来看，目前的价位进场，将近3年的杠杆，等配套完善确实有相当大的增值空间。
 05
政府规划
早在2016年的一份关于MelrosePark 的调查报告（MelrosePark Urban Design Report）中,Parramatta 市政府就在《就业土地战略》里提出一份关于未来土地使用和城市重新规划的改造计划，旨在通过改变土地使用性质达到增加就业机会、繁荣当地经济的目的。位于HopeSt以南和Victoria Rd以北之间的这个大地块占地面积为30公顷，开发商Payce集团的打算是将这里打造成一个集特色住宅、商业写字楼、零售空间和社区设施为一体的混合型使用空间，露天剧场、儿童保育中心和多功能社区中心的建设都被包括在计划之内。开发计划将为西悉尼创建1500个新增岗位，为社区创造高达1亿澳元的价值。

轻轨计划
10月18日，据今日"TheDaily Telegraph" 独家报道了最新Parramatta第二期轨铁路线的消息，基本确定了9km的轻轨线途径Ermington,Melrose Park和Meadowbank，然后通往WentworthPoint, Silverwater以及奥林匹克公园。

解析：从规划手笔来看，新州政府对这一区域的定位绝不在Rhodes之下，从住宅，就业，商业，交通等方面给予的重视程度可见一斑，虽然和Rhodes相比缺少了一个火车站，然而接驳班车，轻轨，轮渡的充分利用很大程度上弥补了这一缺陷。同时，和曾经是化工污染区的Rhodes相比，主要是轻工业区的MP的过去显得更为“干净”，同样临水的环境，更安静，更现代化和智能化的社区环境给住户的体验甚至相比前者也是独有的优势。
 06
项目品质
这一点就不多做分析了，因为确实无可挑剔。开发整合如此大规模的区域土地，并不是一般的开发商可以接手。PAYCE、Sekisui HouseAustralia两大顶级开发商通力合作，60亿澳元的投资，超过10年的建设规划，1500个新工作岗位、6000套住宅，购物，学校，接驳巴士等社区配套, 如此集大成者的国家级社区开发项目，在澳洲也尚属首例。
项目的规划和品质可打开最后的视频链接
第一期项目展厅实拍
楼顶空中花园
材料展示
除了高档的装修，MelrosePark小区内将成为悉尼首屈一指的高科技应用社区，小区将拥有自己的智能化App，每一个住在小区内的住户都可以使用App，通过手机/电脑，随时获取小区相关的信息，查询列车时间、预定餐馆、使用共享单车，一个App全搞定。这在澳洲也属首家
在展厅中，也充分体现出科技感：
小区免费电动接驳巴士
另外，MelrosePark还将在区域内免费提供免费无线网络，覆盖整个区域
解析：在近年的公寓市场中，公寓质量问题一直是关注的焦点，一个高品质的公寓和低品质的公寓，其周边配套，交房之后的维护成本（物业费），出售时的印象分很可能有天壤之别，我个人的建议是，在价格差距不是很大的情况下，宁可咬咬牙买更有保障的大项目，随着时间推移你会发现，这些投入是物有所值的。
总结
投资有风险，出手请谨慎。即使市面上热推的项目，也不一定适合所有人，比如文章最开头Payce之前的那个项目，有些人并没有看清是否适合自己就盲目出手，因此没有获得预期的回报也很正常。反之，买家和中介应各司其职，买家要明确自己的购房能力和需求，不要人云亦云跟风去买；中介要扛起自己的职业道德和专业水准，用心了解每一位买家的需求再作推荐。

具体案例具体分析，当下Melrose Park第一期项目，从各方面分析确实有很多潜在投资点，看完以上的分析，如果您觉得更加有信心并且已经下了意向金，那么恭喜您，祝您把握住这个机会。之前没有下定决心现在特别想买的朋友，现在请抓紧联系我，10月26号内部预售，23号意向金截止，我们还有极少量靠前排位，我们会帮您尽力争取。
最后附上Melrose Park独家航拍和项目效果视频链接（国内客户需翻墙，某大召开无法上传腾讯视频请见谅）
视频1 https://youtu.be/S_BLKYnieGM
视频2 https://youtu.be/-AXXRtvZbkM
作者：Jeremy Jiang,
澳洲Freelife Realty福瑞来地产集团联合创始人兼市场总监，多年从业经验，帮助过上千位客户制订置业规划
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邮箱：[email protected]
（本文由客户提供）
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