小乐提到过,中国高净值人群最青睐的海外置业和移民城市中,西雅图今年首次超越旧金山,到第二位。来自中国沿海的高净值人群对于西雅图,有着相对更强的偏好度。
【今天开始】
小乐用详尽的数据来介绍
西雅图房产的库存有多紧缺?

各个城市的价格走势?

加价比例到底有多狠?
注:本文数据来自2016年9月-2017年9月期间,外居乐官网的买家在西雅图购房样本以及NWMLS官方数字,版权归外居乐所有。
1. 西雅图各城市的在售房屋库存量

图表1:西雅图各城市房屋库存量(2017年9月同比2016年9月)
上图的橙色是今年数据,蓝色是去年的数据。最高的那两个线段是西雅图市,占了大西雅图地区近40%的房源数量。热门的城市,比如Bellevue、Issaquah、Bothell、Lynwood,库存都在继续降低。
▷简单一句话,库存是10年来的历史最低点。9月的库存只够销售1.7个月。这也是为什么市场有这么多的买家竞价。另外说下,全美的在售房屋库存也是多年来低点,只够4.5个月,低于正常的市场库存量,行业内通常认为6个月存量为健康指标。

图表2:西雅图各城市房屋库存量(2017年9月环比2017年8月)
同比今年8月份的库存量,热门城市都有少量下降。这个现象小乐认为是符合市场规律,因为9月份开始西雅图的销售淡季,卖家数量减少,因此库存下降。因此,买家的选择也进一步减少。如果房主撤回待售房屋,房源量将更为稀少。新增待售房屋数量保持平稳,虽然并未解决购房者选择有限的困扰,但至少还能为苦苦挣扎的购房者带来一线希望。
▷购房者应该保持乐观,将目光放远:机会与过去几年基本相同,合适的房源依然随时可能出现。购房者必须做好准备,在合适房源出现时迅速行动即可:确定自己的预算,获得贷款预批,和专业经纪人合作,以确保能快速、高效地完成购房交易。
2. 各个城市房价走势

图表3:西雅图各城市房屋售价中位数(2017年9月同比2016年9月)

同比2016年9月份,西雅图大部分城市的房屋售价中位数都有不同幅度地增长,大西雅图地区,整体上涨了13.7%,名列全美第一。其中,大家购房最常见的区域,King County, 过去一年上涨是18.7%。各类土豪扎堆的 Medina、Clyde Hill 和 Yarrow Point,均有大幅增值。一个异数,Hunts Point, 是西雅图地区唯一一个房屋售价贬值的地区。这个可以解释,小众的豪宅区域,房屋成交数量样本少,均价不能反映市场走势。
这个方面,要看体量大的城市,比如Seattle和 Bellevue 这些区域,反正就一个字:涨!!! 过去的这个夏天,小乐旁边的经纪人的说法都是:能买着就是胜利。
图表4:西雅图各城市房屋售价中位数(2017年9月环比2017年8月)
▷对于买房者,好消息是相比2017年8月份,比较热门的区域在9月份房屋售价中位数都有所下调,比如在Seattle、Kirkland、Sammamish 和 Redmond。
而在一些投资房较多的区域房屋售价中位数反而有所上升,比如Bothell、Issaquah、Kenmore、Shoreline 和 Renton。即使市场进入了淡季,可是买家的热情还是依旧高涨,而且在淡季选择卖房基本上都是迫于出售,很多投资人认为该期间能拿到 deal 的。
3. 房屋加价比例
我们看下大家最关心的加价,这里我们不说100万的房子加价到170万的故事,也不说一个房子收到70多个买家竞价的故事。我们看下整体市场的加价情况。
先介绍点基本常识:挂牌价 (List Price)和成交价 (Sales Price)。挂牌价是挂在网上的,卖家的要价。成交价是最终的实际销售价格。先看下,在西雅图地区都是哪些城市的成交价加价幅度比较大。

图表5:西雅图各城市买房加价比例(2017年9月同比2016年9月)
看了上图,大家第一反应肯定是,说的加价在那里,比例不高么?这是因为市场上有加价,原价和降价,三种情况平均下来,大西雅图地区整体的加价也就是103%多点。但是,千万不要被这个数字欺骗了,真实的市场情况要残酷很多。
同比2016年9月份,我们可以看出很多在去年不需要加价的地区都开始加价了。例如 Mill Creek、Lynnwood、Renton 和 Evenrett 这些北部地区的房子,价位也在买家的预期之内,很多买家在这些地区购买投资房,就是冲着这里非常不错的租售回报。
图表6:西雅图各城市买房加价比例(2017年9月环比2017年8月)
2017年9月份,整个西雅图都市圈加价区间较高的区域在MercerIsland、Redmond 和 Seattle。而 West Bellevue 地区平均的成交价低于挂牌价,特别是在Medina、Clyde Hill 和 Hunts Point 这三个地区。
▷简单说,豪宅加价少,人民群众喜闻乐见的房价区间,比如在Eastside的80万-100万的独到别墅是加价最多,超过60%的成交有加价发生。当然,加价超过10%以上的还是少数,我们看见的数字是市场上有15%的房子加价超过10%,45%房子加价是在10%以内。整个大西雅图地区而言,还有超过一半的房子原价或者是降价出售。大家如果想知道具体某个城市的加价情况,欢迎留言,小乐来给大家解答。
4. 平均成交天数

图表7:西雅图各城市房屋在市时间(2016年9月同比2017年9月)
已近白热化的购房需求,让西雅图买家的购房速度进一步加快。同比2016年9月份,今年9月份各城市的房屋平均在市时间(即从房屋挂牌出售(Active for Sale)到进入交易时间(Pending))都有明显的缩短。普通老百姓喜欢的区域,成交时间都很快,基本上在6天内就完成了。卖家也都有套路,通常周三或周四挂牌,周末房屋开放日,周一或者周二就开始收报价和选Offer。豪宅的待售时间会稍微长一点,去年普遍在30-100天,而今年也有大幅度的减少。

图表8:西雅图各城市房屋在市时间(2017年9月环比2017年8月)
环比8月份,9月份的房屋库存在市时间又有进一步的缩短。我们可以看出,虽然已经开始进入淡季,但是房屋竞争的激烈程度并没有明显地减弱。甚至在 Yarrow Point 这样的富人区,豪宅也开始被哄抢,房子仅仅上市6天就下架了。 
▷明显看出,西雅图的房子越来越不好买了。很多在去年不需要加价购买的地区,房子都开始涨价卖。待售房源的在市时间越来越短,买家之间的竞争进一步白热化。西雅图目前是卖方市场,在可预见的未来,房价还会不断被推高。
在这种激烈的竞争之下,不是你一个人在买,而是和其他买家在抢,这个时候,挑选一名给力的经纪人尤其重要!加不加价,加多少,卖家收到多少个Offer,这些情况,可不是普通的购房者能够处理的,需要一个给力的经纪人来掌舵和出谋划策。
购房过程中,一个优秀的房产经纪人就是成功的一半。你知道经纪人有一半都是小白经纪人么?拿执照都是兼职玩票的,一年成交一两套也大有人在。
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