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以前探讨的多是怎样选项目问题,现在大伙都在船上了,谈谈怎样顺利到达彼岸的事。
这几天,与朋友又聊起几个项目的事情,想想别全自己憋着,拿出来做个分享。
今天,就先从就业谈起。一直以来,EB5Sir个人避免将就业类型分个三六九等,但是不得不说,业内所谓的“黄金就业”-建筑就业,是非常有道理的。
I. 建筑就业
这些年,房地产项目最热门,连年初在众议院的听证会上,Goodlatte同学都在质问:为啥房地产在美国占经济比重这么小,而在EB5市场中,房地产项目能占绝大多数。
这就是,我所认为的,经典的Goodlatte之问。能回答的了这个问题,就弄懂了整个EB-5行业。
今天,EB5Sir把这个问题留给大家。只想指出,其中建筑就业是最为关键的因素之一
翻回EB-5的历史,在2009年,我们熟悉的John Cornyn同学游说移民局,在2009年政策备忘录中,将通常为短期工临时工的建筑就业,纳入到可被计算为EB-5就业的范畴(参考阅读:“土豪”最爱? – 美律师释疑为何房地产EB-5项目最火爆)。
关于就业的类型与利弊,可以参考John Shen的如下文章:
建筑就业的最大好处是什么呢?
建筑就业来源于花费,而不是运营。花费的最大好处是,你募集到足够的资金,原则上你只要按时(或者不要太晚太迟)花掉,按照经济模型你的项目就应该创造了预期的就业。
而另一种就业,叫经营性就业。经营性就业,指望项目能如预期正常运营,如酒店医院养老院等有预期中的入住率,带来预期中的营业收入,这样才能创造足够的就业。
两者对比,不考虑还款的情况下,花费而带来的建筑就业,最大的优势就是,EB-5投资者可以不管项目好坏,只要钱花了就应该能创造出来足够的就业,而不用担心以后运营的情况。
也就是说,项目好坏与我绿卡无关,我只求你把钱花完,满满的土豪做派。
确保就业,确保绿卡,是投资者的第一诉求,即是投资者的底线也是底牌。
我们看下最近爆出问题的某赌场项目,如果是新建项目而非改建,建筑就业就会更加充分,现有投资者恐怕就可以非常能够确认自己的永久绿卡无忧,你项目是否能正常运营已经与我的绿卡无关了,下一步无论怎样维权都掌握了更大的主动性,不用再投鼠忌器了。
所以,业内有人称建筑就业为黄金就业,也正是这方面的原因。
那么下面的问题来了,能否按计划花钱,就是关键了。
II. 开工就业
项目能正常开工,不谈如期开工(不少项目走的比计划慢,不过通常没大问题),重要的是要满足下面几个条件
1. 有所有必要的开工许可
2. 能募集到预期的EB-5资金
3. 能募集到EB-5之外的足够资金
正常情况下,一个项目方先要去拿地,然后计划中的项目要符合当前地块的现有规划,如果要修改规划要去拿许可,拿到规划许可再去拿拆除许可,拿了拆除许可再拿建筑许可,等一系列许可证。没有开工许可,项目就无法动工;没有开工许可,就开始招募EB-5的并不鲜见。
能否募集到足够的EB-5资金是比较关键的。通常情况下,EB-5资金的劣势地位,使得只有募集到所有或者一定的EB-5资金,银行贷款等优势贷款才愿意放款。有些项目黄掉的原因,就是EB-5资金迟迟不能募集到位。在EB-5市场大幅萎缩的当下,一个项目能否募集到预期的保底EB-5资金,将会成为项目能否顺利运转的决定性因素。
EB-5资金到位,也希望EB-5之外的其他资金能够顺利到位,这样项目才能正常开工。现在有些大都市可能高端公寓市场疲软银行惜贷,某些中小城市项目融资能力乏力,也都有可能照成项目不能正常开工。
没有开工许可,不能募集到足够的资金,项目就不能正常开工,那么,所预期的建筑就业也就无法或者拖延产生,再好预期的黄金就业都只能是黄金美梦
III. 案例探讨
年初纽约某公寓项目,2年多时间开发商弃用EB-5资金,好在是区域中心虽然尽力挽留投资者但是还是愿意无条件退款。投资者损失了时间,丢掉了优先日,但是还好拿回来投资款。
纽约长岛某酒店,几年前的项目了,迟迟未能开工并涉及几个官司,投资者都该递交I-829了,尚未能创造任何就业。这就是,项目延期照成的最麻烦结果,你揣着临时绿卡,却没办法换永久绿卡,到头来一场空,谁愿意接受?
芝加哥某酒店,两年多过去了,至今开工许可都未能落实;纽约某改建公寓项目,也是历时两年多,开发商的股权伙伴陷入麻烦等原因致使项目拖延;某医院项目,项目包括选址等变更,致使项目也是近两年未能启动。这几个项目,都面临这样的情况,参考上述两个案例,如果项目继续拖延不能及时启动,恐怕就会非常麻烦。
如果说,项目迟迟不能开工,或者预期将无法正常开工,就算拿到了I-526,拿到了临时绿卡,到I-829递交之时还是抓瞎,那么投资者在当前是否应该当断则断,尽早选择退出?如果要退出,又应该怎样选择退出?
首先看项目协议。退款条件是什么?是否只有I-526被拒才能退款?如果个人撤案,将如何处理?
通常,项目文件在I-526被拒之外,都没有留后门,所以,这类问题项目,恐怕还得在投资协议之外寻求救济途径。
IV. 诚信义务
诚信义务(fiduciary duty),是有限合伙企业的GP(普通合伙人)对于LP(有限合伙人)应尽的基本业务。
今年,纽约一项目,100多个投资者(LP)起诉纽约某区域中心(GP),未尽到GP的诚信义务,疏于管理损害了投资者的利益,开创了业内先河,该案尚未有定论,如果投资者获胜,将是EB-5行业,LP挑战GP管理义务的经典案例。
如果不能按照项目协议退款,投资者能否挑战区域中心的诚信义务,要求区域中心保护投资者的利益,退钱撤案或者尽快转项目呢?也许投资者可以从这点着手。
如果,一个项目的投资者,能够在项目问题彻底爆发之前,积极观察项目进展情况,能够早日团聚起来,结合成一个类似业主委员会的,以项目为单位的投资者决策群体,那么就有可能集众人之力,来聘用律师通过法律途径寻求救济。
而且,个人认为形成一个投资者委员会,也应该是中介公司应该乐见其成的,EB5Sir见到的多数问题项目,中介也是猝不及防掉进坑里,项目前期就召集协助投资者进行项目监督,比事后被动弥补损失来得更为有利。
期望,上述项目都能有个好的进展,也能有投资者尝试事中维权的新模式。
移民局2009政策备忘录,可在移投路文档栏目下载或微信留言索取。
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