◎海外掘金 |  掘金大师
版权声明：本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。
观察近期各国楼市，大概能深刻理解老祖宗常说的几个词：物极必反、否极泰来和细水长流。三个词，大致概括了全球地产投资正出现的资金流向“大挪移”。
经历了地产黄金10年的澳大利亚，目前正面临增速放缓，投资人转移至其它国家的情况；之前热得发烫的加拿大，7月房价却创金融危机以来的最大跌幅。
与此同时，英国、美国正承接着越来越多的外溢需求，吸引大批的机构和个人投资者。
英美正成为最受欢迎的目的地，而曾经的“最爱”澳大利亚和加拿大，短期内将不再热门，与几个月前形成天壤之别。
一场国际资本的大转移正在发生。
1
澳大利亚、加拿大两个相似的国家，在楼市上也同样遇到困难，正从前段时间的楼市投资“最爱”，过渡到“被抛弃”的境地。
在刚过去的7月，加拿大楼市出现量价齐跌。加拿大房产协会（CREA）公布的全国房价数据出现环比1.5%的下跌，至60.71万加元（320.55万元），创08年金融危机来最大跌幅。
而在销量上，7月环比下跌2.1%，为连续第4个月下滑，加国近2/3的地区出现房屋销量环比下滑，同比销量跌幅更是达到惊人的12%。
令人意外的是，拖累全加房价的居然是多伦多。过去9年，多市房价涨幅超过200%，直到今年4月，多伦多仍是全加乃至全球最火热的楼市，备受中国买家青睐。
7月多伦多房价环比下跌4.7%，连续三个月下滑，二手房销量环比下跌5.4%。
澳大利亚的情况没那么糟。直至7月，悉尼、墨尔本、堪培拉依然保持不错的涨幅。但越来越多迹象显示，澳洲楼市正在见顶。
本周，《澳洲金融评论报》报导，前美联储高官奈莉·梁（Nellie Liang）警告，国际资本流动逆转或“触发”澳洲房产价格暴跌，“房价下跌20%并非疯狂想法”。
居外网的数据显示，2017上半年与去年同期相比，全球房产查询总量增长了8.7%，但对澳洲的查询量却缩减了9.7%；今年上半年与去年下半年相比，澳洲房产的搜索量更是缩减了1/3。
万达集团上月宣布，将对悉尼和黄金海岸的两大工程项目进行重组，或引发大量中资企业撤出澳洲。
说到此，不胜唏嘘。澳大利亚和加拿大在四个最主要英语国家中，像一对双胞胎。
高质量的教育、友好的移民政策，吸引了一批又一批的华人移民，从30多年前的香港、台湾人，到后来的大陆人。目前两国的华人占比，也是四国中最高，一直是华人的移民“最爱”。
两国同样也“保皇”，认同英女王是国家元首；两国经济支柱同样是能源矿产行业；两国甚至拥有同样多的世界最宜居城市……
《经济学人》2017世界最宜居城市
但如今，澳、加正从“最爱”被逐渐“抛弃”。从神坛跌至“谷底”，正经历着“物极必反”。
2
加、澳出现楼市转折，与近期一系列变化有关。
过去一年，两国相继对外国买家实施不同类型的限购、限贷政策。澳大利亚的昆士兰州、维多利亚州和新南威尔士州针对外国买家分别开征3%至10%不等的印花税；新州政府还将土地税从0.75%提高到2%。
更致命的是，澳洲四大国有银行取消对外国人的住房贷款，挡住了大批中产家庭在澳洲投资的欲望。
加拿大楼市最热的温哥华、多伦多，也分别于去年8月和今年4月实施了针对海外买家的15%交易税，打击纯投机行为。
这些针对外国买家的限制政策，一定程度上打击了海外投资者的积极性。
本地居民的房屋负担能力下降，也使得房价上涨缺乏可持续动力。澳大利亚和加拿大的家庭贷款问题尤为严重，债务占两国家庭可支配收入的150%和138%，高于其它西方国家。
与此同时，随着澳洲公寓供应量的增加、多伦多4月楼市新政后，进入市场的房源变多，买家的预期逐渐改变，越来越多的人选择观望，或转移至其它国家。
另一客观原因，中国目前的外汇管制政策，对企业海外投资作出严控，海外房地产列入准“黑名单”；对个人，换汇过程变得更加严格、虽然年总额不变，但每次汇款金额受到限制。
本国“限外”，房价高企，未来走势不明朗，是导致外国投资者面对加拿大和澳大利亚时，变犹豫的原因。
3
有资本流出，就有资本流入。英国成为了这次国际资本流动的幸运儿。
近两年经历了“苏格兰独立公投”、“退欧公投”、议会选举等幺蛾子，英国终于捞得一个好处：国际资本涌入抄底。
此所谓“否极泰来”也。
早在今年2月，先知先觉的《金融时报》就在报道中提出“中国买房团撤离澳洲转战英国”。
据公众号“英伦投资客”报道，从5月11日至今，伦敦90天就收到317亿人民币的巨额投资。而今年上半年，中国对英国楼市的投资金额至少已超过50亿英镑。
其中，伦敦金融城的三大地标“小黄瓜”、“奶酪刨子”和“对讲机”全被中资收入囊中。
看似中资的海外地产投资受限，但赴英国投资照样火热，资本用脚投票的特征再次显现。
除了英国衰到极点后，房价横盘且英镑低位，吸引来外国投资者抄底。但英国本身对外国买家较友好的态度，也与澳、加两国形成对比。
不光没有对外国人的限购限贷政策，英国买房还可以在签约时先支付10%的首付，交房时补齐剩余首付款，外国人也可申请银行贷款，没有限购。
与澳、加比起来，英国条件宽松很多。
除了英国，还有美国受益。
从2016年4月到2017年4月之间，外国买房者在美国购房花费，占到了全美购房总额的10%，同比去年上升2%。外国买家购房的金额达到1530亿美元，比去年暴增49%。
中国买家也连续5年蝉联对美投资第一位，投资总额达到317亿美元，比上年增加10%。
另外，美国房屋库存不足触及30年来新低、住房建筑成本上升、美元近期疲软，都会成为房价继续上涨及吸引外国投资人的诱因。
当然，美国一直是外国投资者最喜爱的投资地，这也是文首所说的“细水长流”。
4
除了英美，房产中介公司Beller Group驻上海负责人科克纳说：“就在12个月前，澳洲仍是中国房产展销上最炙手可热的（市场）。但现在，马来西亚和英国越来越受中国买家欢迎。
居外网澳新地区负责人Jane Lu也表示，泰国等国家的房产不那么贵，会更受中国买家欢迎。
全球楼市资本大挪移，正成为未来趋势。前往澳、加的投资人会减少，流向英美和东南亚地区。东南亚有越南、柬埔寨、印尼等高成长国家，也有泰国、马来西亚等中高等收入国家。承接着中国产业转移、中印崛起、“一带一路”等，未来该地区的投资和增长潜力不容小觑。
再看看加拿大、澳大利亚后期的预测。
加拿大经济学家，Better Dwelling创始人Punwasi用线性回归模型作出预测，认为未来3年加拿大房价将下跌28%。
不过比起Punwasi的悲观，加拿大房产协会首席经济学家Klump称，楼市情绪逐渐稳定之际，销量可能开始触底回升。
加拿大丰业银行经济学家Derek Holt也表示，在5月和6月更大的跌幅之后，下跌的速度可能已经在减缓。
关于澳洲未来一年房价，Domain集团清了5位经济学家，虽然有人认为房价会相对平稳，有人认为中位价会下跌，但所有人一致认同，房价高速上涨的时代结束，增幅将放缓。
如果偏爱澳大利亚和加拿大，投资者可以将买房和移民结合，先移民后置业。这样可以解决全家人身份配置问题，同时绕过两国对外国买家的限制，也绕过国内外汇额度管制条款，实现一举多得。
当然还得说句公道话。资本的流动也会有周期，当资产价格上涨到一定高度时，会遇到暂时的盘整，盘整过后，照样可能出现新一轮投资机会和资本流动。
此次全球资产流动的作用有多大，还有待观察。
继续阅读
阅读原文