◎作者 | 小乐
◎来源 | 外居乐(waijule2015) 已获授权
在美国买房后,大家最为关注的一个问题是:每年我要为自己的房子支付多少钱,有哪些费用是必不可少的?今天小乐将为大家一一盘点,在美国成功购房后,您所要面对的一些持有成本。
1房产税 
美国的房产和土地都是私有制的,房主拥有永久产权,但每年要缴纳一定的房产税。美国的房产税并不是由美国联邦政府或州政府征收,而是由地方政府,郡政府和学区征收,主要用于居民所在区域的治安,消防,教育等公共服务。
(1)美国房产税是如何计算的? 
美国房产税是以房屋的政府评估价 (Tax Assessed Value)计算的,而不是像很多人以为的是以房屋成交价计算。
地方政府会请专业的评估员 (Assessor) 根据周边类似房屋的价格,房屋面积,房龄,地段等因素,公正地评估区域内每栋房屋的价值。一般来说政府的评估价会低于它的市场成交价,例如一栋2017年标价42万美元的房子,政府2016年对其估价只有27万美元。
同时,地方政府会确定下一年的财政预算,减去其他政府收入,来决定需要征收的房产税 (Property Tax),把这个数字再除以当地房产的计税价值总额,便得出房产税率 (Property Tax Rates)。
(2)美国房产税率大概是多少? 
美国的房产税率一般在1%-3%之间。中国投资者比较喜欢的加州平均房产税率为0.81%,佛罗里达州1.10%,纽约州1.58%,德克萨斯州1.93%,华盛顿州0.57%。全美平均房产税率最低的是夏威夷州 (0.28%)、,最高的是新泽西州 (2.29%)。
每年地方政府的预算和计税价值总额都会改变,房产税率也会随之改变。2016年,美国人均每年缴纳的房产税为 2,127美元。
需要注意的是,即使是在同一个州内,不同城市,不同学区的房产税征税方法和税率也都不同。纽约州的平均房产税率是1.58%,但纽约市 (New York City) 的平均房产税率只有0.80%,这是因为纽约市的房价远高于纽约州的其他城市,较低的房产税率也足以覆盖城市运营开支。
而同一个城市里,不同社区的房产税率也都不同。一般来说,房产税高的地方,公立学校质量,治安状况,公共设施等都会更好。
2房屋保险 
对于贷款买家来说,银行会要求卖家在过户前必须买房屋保险。而对于现金买家来说,法律并不强制购买,但一般房主都会购买房屋保险,遇到意外或灾害的时候可以在经济上得到补偿。
屋主保险的价格根据房屋状况,保险公司的不同,从几百到几万美元都有,一般的房屋一年保险费大概在300-1000美元之间。
美国的房屋保险大致分为财产险和责任险两大项:
(1)财产险 (Property Coverage) 
  • 房屋主体 (Dwelling)

    保房屋主体结构。
  • 其他建筑物 (Other Structure)

    保房屋主体以外的建筑物,像车库,工具间等。通常占主保险的10%。
  • 私人财物 (Personal Property) 

    保房屋内所有个人财产,像家具,家电,衣物等。投资房可以不用保私人财务,租客会为自己购买租户保险。
  • 修复期生活开支 (Loss of Use)

    因房屋损坏而无法居住,这项可覆盖房屋维修期间的额外生活开销,例如酒店住宿等,通常上限为主保险的20%。
(2)责任险 (Liability Coverage) 
  • 个人责任 (Personal Liability)
    如果有人在房屋内发生意外,例如家中客人从台阶上摔倒并起诉了你,这项可以保此类意外所产生的赔偿费用。
  • 医疗责任 (Medical Payment)
    房屋造成他人受伤所产生的医药费。例如你可以赔偿那个从你台阶上摔倒的客人医药费。
中国投资者喜欢的加州是地震多发区,很多房主会加保地震险 (Earthquake Insurance)。有些州还会有龙卷风,洪水等自然灾害,也需要购买相应的保险,比如洪水区 (Flood Zone) 的房屋必须另买洪水险 (Flood Insurance)。
3物业管理费 
HOA 是美国业主协会 (Home Owner’s Association) 的英文缩写,很多人习惯将 HOA Fee 称为物业管理费。美国的 HOA Fee 主要针对联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 这样产权不包括外墙的房产。房主每个月需要交一笔物业管理费用,这些钱会进入到一个公共账户,用于维护社区的公共区域。
(1)物业管理费包含了哪些项目? 
HOA 负责维护房屋公共区域的维护,大概包括以下几个部分:
  • 维护社区秩序
    控制社区噪音,管理停车,负责小区内的安保。
  • 公共服务 (City Services)
    收集并处理社区垃圾,交公共区域的水电费。
  • 维护社区环境 (Maintenance)
    清扫公共区域,修剪草坪,防治害虫等,经常下雪的地区HOA还会负责除雪。
  • 管理公共设施 (Amentities)
    管理社区内的游泳池,健身房,网球场,电梯等设施。
  • 保险 (Insurance)
    HOA 通常会负责公共区域的保险,例如火险。因为联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墙都是相连的,一家着火也会影响到其他房主,所以火险是 HOA 统一购买,一般公寓保险 (Condo Insurance) 中都不含外墙和公共区区域。
有的 HOA Fee 还包括税,电暖气和水费,而有的 HOA Fee 包括的项目很少,每个社区都不一样,价格也有所不同,一般在 200-400美元左右,也有高达1000美元的,独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好处也有麻烦。很多事情交给 HOA 统一打理,省下了房主自己联系服务公司和比价的时间,但 HOA 也会有诸多限制,可能会限制你出租房子,限制你养宠物,甚至不让你装地板等。
因此,在美国买房如果有 HOA Fee,一定要先仔细研究下该 HOA 的具体规定。尤其是对买房后打算出租的人来说,如果买房后发现 HOA 规定不能出租,那就麻烦了。
4维护和维修 
美国的独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee,但日常维护就需要房主自己打理。
(1)草坪维护 (Lawn Care) 
一般独栋别墅都是带花园和草坪的,一半以上的美国家庭都有除草机,200-300美元一个。他们认为整洁的草坪是一个家的门面,很乐于亲自打理,既健身又省钱,如果你不想干这些活,那就得花钱请专门的园艺公司来做,根据草坪的大小,收费也都不一样,一个月大约需要100美元。
(2)除雪 (Snow Removal) 
在容易遭受暴风雪的地区,一般都是“各家自扫门前雪”,也可以请专门的除雪公司来清理车道和屋顶上的积雪,每次除雪在400到800美元之间。
(3)物业账单 (Utilities) 
和国内一样,美国房主也要承担各种水电暖气等费用:
  • 水费(Water):大约50-100美元
  • 电费(Electricity):大约120美元
  • 垃圾清理(Trash):大约20-30美元
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