美国房子如何从不动产变成可动产?
融资重贷 (Cash Out Refinance Mortgage) - 房屋净值贷款 (Home Equity Loan)
- 房屋净值信用额度 (Home Equity Line of Credit)
- 反向贷款 (Reverse Mortgage)
融资重贷
房屋净值贷款
有了之前王先生的例子,就很容易理解房屋净值贷款。如果王先生对自己目前的贷款条件很满意,他不想降低利率,也不想缩短还款期限,只是单纯想从房屋净值中拿一笔钱来作为孩子的大学学费。那么,他应该申请房屋净值贷款。这样王先生的房屋上就有两个贷款,一个是之前的贷款,第二个贷款就是房屋净值贷款 (Home Equity Loan)。通过办理房屋净值贷款,王先生借出了10万元。
房屋净值信用额度,也就是 HELOC,这种贷款方式在华人社区中,比房屋净值贷款更受欢迎。房屋净值信用额度是一个开放性的贷款,是一个浮动利率的信用额,一旦银行把房屋净值信用额度批下来,对贷款者是十分方便好用的,因为这个信用额度很灵活,如果贷款者没有使用已批准额度,贷款者无需付任何利息。就好比一张信用卡,给你一个信用额度,比如50,000元,你随意什么时间拿出多少钱都可以,如果拿出200元,就只要付200元的利息。
循环信贷:我们可以随时付清贷款本金,再重新从信用额度借取,如果把贷款本金付清为零,则需要确保贷款银行知道你希望保留该信用额度,而不是关闭信用额度。
费用:大部分贷款机构会为贷款人付过户费用,但贷款人仍需在过户当天付税和杂费。每家贷款机构都有不同的收费准则,我建议贷款人在提交申请之前先了解清楚相关费用。如签署文件之后改变主意,也有3天时间取消已批准的贷款。
大部分房屋净值信用额度是有不同的利率,它刚开始会有较低的每月偿还费用,但往后会有所改变。贷款机构会用指标作为参考,如基本 Prime Rate,来决定增加或减少利率。
贷款者最好向贷款机构了解清楚他们是用哪一个指标作为参考,还有会改变多少,什么时候会改变。还有要查询改变的上限,看最高会改变多少。因为利率是浮动的,它会上升或下降,如果需要长时间来偿还信用额度,我们需要考虑利率浮动所产生的因素。
- 融资重贷适合那些需要使用高额的贷款金额,但是不能够短期内还款的贷款者。
- 房屋净值贷款适合那些需要从房产中拿出额外的贷款金额,无论有没有现有的房贷。
该两种贷款都是固定利率和固定月费,一旦贷款金额贷出,银行就开始计算利息。一旦贷款人付清贷款之后,如需要再套现出来了,需要重新申请。
- 房屋净值信用额度允许我们使用期内任何时间使用贷款金额,银行只会计算贷款者贷出的金额的利息,贷款者可以随时付清,再从信用额度中贷出资金, 非常灵活。不过利率是浮动的。
- 房贷,融资重贷,房屋净值贷款和房屋净值信用额度都是以房产作为抵押的债务,如果不能有效地付款,房子有可能会被法拍,因此会失去房产。
- 房价有可能下跌,如果你在房价很高的时候申请贷款,以后,如果在房价下跌的时候卖出房子,卖房得到的钱有可能不足够去付清房贷。
- 房屋净值贷款和房屋净值信用额度也是属于借贷,会增加资产负债比例。
- 房子,卖房得到的钱有可能不足够去付清房贷。
- 房屋净值贷款和房屋净值信用额度也是属于借贷,会增加资产负债比例。
申请这些贷款之前,我们需要准备什么?
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