投资美国房子
会赚大钱吗

如果你认为投资就是买房（对相当多的人来说），以下数据可要看仔细了。
1.   美国2015年大约20.9万套的房子卖给了外国投资人，约占总成交的4%。
2.   外国投资人房屋买卖成交金额约$1040亿，占成交总额的8%。
3.   外国投资人土豪居多，平均购房金额$50万。美国人稍显寒酸，平均只花25.6万。
4.   最近外国人买房减少了10%，主要是美刀涨了，寒酸美国人隐约扳回一局。
5.    亚洲人爱买包，买车，买房也不差，占了整体老外买房的35%，南帝南美人（包括老墨）占了23%, 北丐加拿大人外加欧洲人占了20%。中神通的中东人外加非洲人只占5% —— 哎，油贱惹的祸。
6.    五大地主看过来： 加拿大，中国，墨西哥，印度，英国。
7.    四大地盘来圈地：佛州，加州，德州，亚利桑那。
8.    55%外国买家用现金 —— 真的不差钱。
上图表明：量跌（上图 1）价涨（下图 2） ——  美国房子贵了。虽然房价涨上，美元也上涨，但美国政治稳定（川普也许有话说），商业环境友善（加州除外，抱歉民主党），所以最受国际买家青睐。
全球地产投资前5大城市*
1.      纽约（美国）
2.      伦敦（ 英国）
3.      洛杉矶(美国)
4.      柏林（德国）
5.      旧金山（美国）
美国地产投资前5大城市
1.      纽约
2.      洛杉矶
3.      旧金山
4.      华盛顿特区
5.      西雅图/波士顿（并列）
美国地产投资5大土豪买家
1.      中国（286亿/2015）
2.      加拿大（112亿/2015）
3.      印度（79亿/2015）
4.      墨西哥（49亿/2015）
5.      英国（38亿/2015）
中国土豪偏爱这里买房置业
1.      加州（35%）
2.      华盛顿州（8%）
3.      纽约（7%）
4.      马萨诸塞州（6%）
5.      伊利诺伊州(4%)/德州（4%）
现在你知道了去哪里扎堆儿买房，因为理论上，需求拉动价格。就像北上广等一线城市一样，强者更强。但是，美国的过去几年房价是这样的：
过去1年的涨幅是这样的（中国投资人最爱加州平均涨了6.68%）上图3 
过去5年的涨幅是这样的（看上去不错呀！）上图4
过去10年的涨幅是这样的（怎么还能赔钱了呢？）上图5
自从1975以来的涨幅是这样的（你开玩笑吧，30年才涨了这么一点？）上图6
你现在已经一脸不屑，以为又被科学家忽悠了？但是事实是这样的：下图7中红线是1970年以来美国房价的走势（剔除通货膨胀因素调整后），图中显示从1970年房价就窄幅上下波动直到2000年，区间（1）在长达20年间里呈现的是小幅度的上涨和下跌。从增值幅度来讲，显然这不是一个好的投资。可是随后的15年区间（2）涨幅相当客观。是否赚钱取决于你投资购入和变现退出的时间点，理论上只有在2000年到2006年之间买入并卖出才有机会赚钱。因为随之而来的6年大跌都可能让投资回原点甚至赔钱。数据显示，1975年至现在投资地产的回报是6.92%.而同期投资于S&P500的平均回报是9.21%（通货膨胀调整后，包括股息重新投资）。其他需要考虑的是房屋为不动产，除了流动性差，每年如影随形的地税及随着时间的增长维护保养的费用也会累积增长。图7中蓝色曲线显示的是未经通货膨胀调整的房价趋势，单纯从涨幅趋势来看相当不错，但和真正涨幅（红色线/剔除通货膨胀因素）相去甚远。追求真正回报（Real Return）就要剥去数字表象，就像你会认真考虑两年前1加仑牛奶的价格比现在便宜1块钱吗？
图7
靠地产致富的投机人类似于股市中的趋势投资者，在趋势中的低点购入然后高点获利了结。除了对价值的理解，还有对时机的把控。从私募巨头黑石集团（Blackstone）在危机后低点的2012年以10亿美元购入8个大都市区的法拍屋可见其操作手法：
1.      下跌趋势中底部的确认。（见上图7）
2.      投资屋背后的现金流推算的价值确认。
3.      用现金流和投资价值对风险的确认。
房地产投机需要精准把握进场时间点（Timing）。而非买了房子就等若干年后数钱了。用投机这个词是因为相比股票，地产投资并不适合长期持有，巴菲特在2014年发给股东年会的信中提到了地产投资中关注的是收入产出而非增值。全美目前房屋可负担指数为161.7. 距离危机前的最低点100左右还有相当一段距离（图8）。但值得注意的是个别地区已呈现泡沫化，例如旧金山地区等。目前整体房市虽然变得昂贵，但缓慢向上趋势可能会如罗伯特·席勒所言再持续两年。到那时，希望一切还安好。
图8
目前历史性低利息的贷款使融资成本大幅降低，投资房子基于资本回报率（Cap Ratio）高低远比期待单纯升值扎实得多。否则如巴菲特所说，裸游的人，退潮后就看见了。
推荐阅读：《非理性繁荣》/罗伯特·席勒/ Irrational Exuberanceby Robert. Shiller   
数据参考：Association of ForeignInvestors in Real Estate (AFIRE)
http://www.wsj.com/articles/SB10000872396390443768804578034821658901916

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html
http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm
http://www.berkshirehathaway.com/letters/2013ltr.pdf
http://www.estateofmindsites.com
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关于作者
张森Sen Zhang现任明石管理投资顾问，目前从事明石管理的优质美元资产配置的服务。明石固定收益产品主要投资于美国中小企业局SBA批准并注资的固定资产（酒店、养老中心、办公楼、生产企业、医疗健康机构）为抵押的产品（ABS），投资期6个月，固定年化利息4%~7%。私募基金投资于SBA的优质SBIC项目，高质量低风险，预期回报10%以上。
关于明石管理公司
明石管理公司是在美国特拉华州注册的私募基金管理机构。公司股东包括中小企业融资专家，金融律师，前政府要员和银行家，均直接拥有美国联邦政府融资项目的实际操作及管理经验。凭借在美国银行业和资本市场多年累积的资源，明石管理为投资人成功开发创造了一系列低风险高回报的独特投资项目，包括短期固定收益类金融产品，混合对冲基金，私募股权投资项目和短期高息贷款项目。接受这些投资的美国公司无一例外全部成功获得美国中小企业局贷款池中的贷款。它们拥有在短期内爆炸性的价值上升空间，也具备长期产生稳定现金流的资本回收能力。明石所有投资项目都拥有至少130%的商业地产抵押和实力强大的投资担保实体及个人，坚决远离传统金融市场的高度不稳定性和同等回报产品的过度金融杠杆化操作。因为美国银行业和联邦政府的规则要求，明石管理的这种宝贵项目资源不仅美国其他金融机构无法提供，普通投资公司更不能轻易复制。
截至2015年11月，明石管理共投资37个项目，成功率保持100%。投资项目涉及酒店、养老中心、办公楼、生产企业、医疗健康机构、教育、娱乐、农业（酿酒业）、服务业等十几个领域，地理范围涵盖全美12个州，项目预算总投入超过6亿美元。明石管理尤为重视私募资金的管理，为全球追求低风险稳定收益的投资人提供完美的资金整体规划及操作方案，安全准确实现投资的预期回报。
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