【在美置业】买房不用经纪人？关于经纪人你需要知道的那些事

最近，移居美国指南讨论群里和平台上关于买房是否要用经纪人？能不能只找一个经纪人？换州relocation买卖房屋经纪人怎么着？经纪人究竟有什么用？他们怎么成为经纪人的？他们的佣金有多少？之类的问题很多，所以，今天我们来回答一下上面的问题，科普一下为什么在美国买房，经纪人很重要。

买房是否一定要找买方经纪人？

如果你原来就有一些经验，而且时间很充裕，愿意从头学习，那么你可以不通过经纪人自己买屋。不过对于大部分人来说，还是需要找经纪人，因为有一位专业的人士帮助你可以更好地保护您的权益。

首先，你不用付买方经纪人费用，买方经纪人的费用是由卖方来出的。所以，你可以享受免费的服务。如果你自己买房不找经纪人的话，那也只是在帮卖方或卖方经纪人省钱。在美国房地产买卖交易中, 经纪人挣的钱(称作佣金或服务费: Commission)通常是由卖主付的，极少数情况下由买主付，比如: 屋主自售房(For Sale by Owner)，但这种情况下多数卖主还是愿意付买方经纪人3%的, 所以由买主付钱是极少数的。如果是第一次买房, 更应该找一位有经验的全职经纪人。

第二，买房的交易过程十分复杂，每一步都十分重要。在这个过程中往往要很多细节需要注意和处理，都是一些非常重要的问题。地产经纪要通过州政府的地产执照考试，已经具备地产经纪的资格，在地产公司还会接受培训，所以请地产经纪帮你买房，可以大大提高成功率。

第三，地产经纪可以帮你查找房源，分析地产附近的环境，学区，发展潜力，升值潜力等等。

第四，地产经济有专业知识，熟悉整个地产交接程序。他们可以帮你联系推荐卖家，房屋检查师，估价师，白蚁检查等。必要的时候，还会给你提供建议。当您的权益和卖主的利益有冲突时，他们会维护你的利益。

第五，买新屋同样可以找买方经纪人。很多人认为如果在建筑商手里买新房就不需要经纪人了，看到房子里的销售人员, 就把买房子当成了买普通商品一样, 请销售人员为他们讲解及服务。要知道这些销售人员是建筑商雇来的, 他们是代表卖主的, 他们责任是为卖方推销房子, 那么任何不利于卖方的事情, 他们都不会告诉你们的，而只有代表你们的买方经纪人才会将各种情况, 不论利弊如实地告诉你们。并且建筑商不会因为你们没有经纪人就把经纪人的佣金付给你们，而若你们请了经纪人，反而会间接的从建筑商那里拿到钱(即经纪人将他们的佣金贡献一些做为你们的过户费帮助)。所以当买主去建筑商处看房子时,不论是否已和经纪人签过买方经纪人协议, 都应告诉建筑商自己有经纪人, 以免今后建筑商不同意你使用的经纪人，而你也得不到任何从经纪人那里来的过户费帮助。一些买主去建筑商处看房时, 以为没有经纪人能得到更多的好处, 后来发现有没有经纪人没有区别, 这时想再回过头来找经纪人帮忙, 结果为时已晚, 建筑商已不再接受他们后来找来的经纪人。

换州买卖房怎么找经纪人？

在美国relocation是经常遇到的情况，如果已经买房了，打算卖了，到了新地方再买房，这种情况下如何找经纪人？跨州搬家买卖房屋的时候，卖房经纪人能同时是买房的经纪人吗?同一个经纪人法律允许吗？有何优点？

首先，买卖房子请经纪人可以是同一位, 也可以分别请两位经纪人, 一位负责买房, 一位负责卖房。

如果涉及在两个州买卖房子, 如果打算是请同一位经纪人代理买房和卖房, 那么要问清楚他是否在两个州都拥有房地产买卖执照。在美国每个州都要求房地产经纪人拥有该州的执照才能办理房地产买卖。

对于是否请同一位经纪人是好是坏，认为只要该经纪人认真负责，经验丰富，那么对于你们买卖房子应该只有好处，没有坏处，而且有些经纪人由于能够同时做两笔买卖, 还会给客户一些优惠。

为什么美国有那么多经纪人？

在美国，有超过200万人从事房地产经纪业务。有资料显示，全美约有80%以上的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易。

美国做房地产经纪，靠的是佣金。最初，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就放开了对佣金的限制。

美国房地产经纪人制度概述

美国房地产经纪业长期的发展中建立的较为完善的房地产经纪管理制度。美国各州对房地产都有不同的规定，下面的内容只是一个概述。

一、职业牌照制度

美国有非常严格的职业牌照管理制度。这是美国最重要的一项房地产考试制度，美国法律规定除一些银行、律师等法律规定可以替他人买卖房屋的个人和机构外，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensedreal estate agent）。没有执照营业是非法的，后果很严重。严格的制度保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。在美国，申请取得房地产经纪职业牌照要符合一定的条件，其中包括年龄、品行、学历、考试成绩等方面的要求，不同职业牌照的条件也不尽相同。

美国的房地产经纪人一般分为经纪人（broker）和销售员（salesperson）。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。

经纪人取得执照必须具备的条件是：年满十八周岁，具有诚实正直的良好声誉，大学毕业或同等学历，受过专业知识训练，从事房地产业两年以上，修完有关房地产业的一定数目的核心课程（各州规定的具体数目有所不同），具有当销售员的经验，通过房地产经纪人考试。此外，取得执照的经纪人还要定期参加测验考试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。

销售员取得执照须具备的条件是：年满十八周岁，具有诚实正直的良好声誉，高中毕业或是同等学历（各州对销售员的教育程度及实际工作经验年数的要求有所差异），完成所需课程并通过房地产考试，才能向州政府申请成为房地产经纪。

取得经纪人或销售员牌照后，牌照持有人要定期更新自己牌照，更新的条件是完成规定的一定时数的有关房地产方面最新课程的培训。在某些州，房地产经纪人或销售员间断执业超过二年或三年，须重新参加考试取得资格方能恢复执业。此外，美国有关法律还规定了一些暂停或吊销房地产经纪人或销售员执照的条款。同时，美国法律还规定了所有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管，以确保房地产经纪人只在一个房地产经纪机构执业，因为，美国各州颁发的房地产经纪营业执照不能在全国通用。

二、考试注册制度

在美国，取得房地产经纪人牌照要通过考试，参加考试还须具备一定条件或资格。成年人参加销售员考试没有学历限制，但需完成政府规定的成人培训课程。这些课程内容主要包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识，完成规定的相应培训后方能参加考试。通过考试取得销售员资格的人员，欲取得经纪人资格，必须具有销售员工作的经验，一般为在销售员岗位工作2-4年并具备政府规定的经纪人应具备的学历等条件。在考试资格确认过程中，美国特别重视对报名者职业道德的审查，凡有犯罪记录或不良纪录的人都不得参加房地产经纪人考试。

美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系，土地利用控制与规划，房地产估价与市场分析、理财，经纪人法律，法定信息披露，合同、产权转让、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。考试一般由政府有关部门批准的非盈利机构组织，由房地产经纪方面的专业人士命题，确定合格标准，最后由政府部门审定。

美国负责考试、执照发放的部门都是州政府下的，叫做州务部执照处（Divisionof Licensing Service）。房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人都可申请参加考试。考试采用标准化试卷，一般当天就能知道考试结果。考试的课程内容和选择的上课学校以及考试题目等由州房地产理事会（StateBoard of Real Estate）审定和批准。

房地产经纪人通过考试取得资格后，申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数，经审核符合条件后，方能取得资格。备齐所有文件资料，经房地产经纪机构报到州政府执照审核部门进行注册后，即时申请执业牌照。

三、收取佣金制度

美国房地产经纪业收取佣金通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定，一般对未开发土地的转让的销售佣金率为6%—10%，独户住宅的佣金率为3%—8%；大型商用房地产的佣金率为3%—6%；商业性房产租赁，经纪人一般收取6%左右的年租金作为佣金，在随后的几年内每年按照递减的比例收取。

房地产经纪人完成经纪业务后，佣金由房地产经纪机构统一收取，然后由房地产经纪机构依据一定的比例，一般是按收取佣金的50%—90%支付房地产经纪人。资历越深或成交业绩越突出的经纪人获得的佣金比例相对就越高，同时因销售和代理方式不同，经纪人最终获取的佣金比例也会有所不同。

四、纠纷处理制度

房地产经纪人与消费者在房地产交易中发生纠纷，消费者投诉的渠道有两个：一是房地产经纪人协会；二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。两个组织都可以调处纠纷并做出处罚决定。但两者又有所不同，房地产仲裁委员会经政府授权，依法可以做出吊销牌照的处罚决定。房地产经纪人协会可对会员进行罚款或劝其退会，房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照，但由于协会在行业中的影响，受其处罚的人很难再在经纪行业中从业，因此消费者一般选择到房地产协会进行投诉。房地产经纪机构与经纪人之间因佣金分配争议也可由房地产经纪人协会裁决。

五、风险赔偿制度

美国法律规定，房地产经纪人或销售员在业务活动中有不良行为，诸如不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以不法手段骗取执照、有不良行为记载、做不实广告、因疏忽大意使客户权益受损、隐瞒实际利润等均会受到暂停或吊销执照的处罚。其中因不良行为或过失行为造成客户经济利益损失的还应承担赔偿责任。

为降低房地产经纪人的执业风险，切实保障客户的合法权益，美国建立了较完善的房地产经纪执业保护机制。主要包括：一是个人信用保障制度。房地产经纪人可以通过政府有关机构提供的个人信用状况报告书获得购房者的个人信用状况，从而避免由此带来的风险；二是产权保险制度。通过产权保险公司负责查询房屋产权记录并提供产权保险凭证，来保障产权的合法性、真实性。因产权出现问题而导致的损失由产权保险公司承担；三是房屋质量保证。房地产经纪人不对房屋质量进行承诺，要求买房者自己进行调查，一般房地产经纪人会建议购房者委托专业的房屋鉴定机构来对房屋质量进行鉴定并出具报告，由专业房屋鉴定机构对房屋质量问题负责。四是过失保险制度。房地产经纪机构一般通过过失保险转移来自业务上的风险，该险种以一宗交易为一个保单。每个房地产经纪人进入房地产机构时都要交一笔保险费，然后以机构的名义向保险公司投保，这样当责任发生时便可将风险转移给保险公司，减少房地产经纪机构和从业人员的风险。

六、行业管理制度

美国房地产经纪业的行业管理，包括政府专门机构的管理和行业协会自律性管理两个方面。美国各州政府多数都有专门的机构对房地产行业进行管理。它们的名称和组织方式虽有所不同，比如有的州称房地局，有的州称房地产委员会，有的州还叫其他名称，但其职能基本一致。这些专门机构负责经纪人和销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉，以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经济活动的行政管理等，在房地产经纪人和销售员执业资格考试中，负责审批培训的有关学校和相关的课程，并审查执业资格考试的内容等。目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”，一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。

在执业自律性管理中，最有影响的是1908年成立的美国房地产经纪人协会，其会员为有执照的经纪人。该协会的宗旨主要是促进经纪人与立法机关、行政机关的协调、沟通，经纪人协会与房地产业其他行业协会的交流，以及经纪人之间的沟通、协调，通过对执业行为的约束，提高房地产经纪业从业人员的专业水平，保持从业人员的伦理道德水准，以维护房地产经纪业的良好声誉等。

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