近两年，持有美元资产是热门话题。而如果已经在美国置业购房，是否可以用美国房产来办理EB-5投资移民申请也成为比较热门的话题。今天，看一篇相关文章，关于美元资产与EB-5资金来源的解读。
在本人看来，无论采用何种投资方法和资产配置，都应为EB-5投资项目寻找一些融资途径，而非直接投入现金。EB-5投资者可利用有价证券、对美国房地产进行再融资或向家人借款等方式进行项目融资。
在摩根大通担任信用分析师时，我发现许多新兴市场客户具有一个共性。无论是来自俄罗斯、中国还是巴西的客户，对于欧美的低收益率固定收益型（债券）基金，他们通常不屑一顾，而是关注那些能提高收益的投资途径。为了提高投资收益率，银行会提供有价证券作担保的贷款。这种借款方法成本低，被许多客户用来当作杠杆策略，从而使年投资回报率从约4%提高到6%或以上。
如今的EB-5市场也可能存在类似的模式。90%以上的投资者来自新兴市场，他们选择的EB-5市场投资回报率通常不足2%，此外投资周期还长达五年或以上。汇丰银行、花旗银行和摩根史坦利等许多大型金融机构提供以证券作抵押的贷款，但担保资产应足以偿还贷款融资额度。蓝筹股的贷款价值高达 60%，美国债券甚至高达90%。
下表列举了某个投资组合的收益情况：
在上述投资组合中，银行会给每类资产分配一个贷款价值比 (LTV)，相当于贷款市值的一定比例。如果客户为其EB-5投资和其它相关项目贷款600,000美元，那么其证券市值的下跌空间很大。如果下调全部 1,375,000 美元的信贷额度（经银行授权），客户可能会面临要求追加保证金的风险，而不得不出售证券来偿还贷款。
证券抵押贷款的成本是多少？
贷款利率受很多因素的影响，包括客户的银行关系（比如资产管理规模和使用权）以及资产的流动性和风险等级。此外，贷款利率还取决于银行自身的资本成本和不受银行控制的外部因素，如伦敦银行同业拆放利率 (LIBOR)。LIBOR是大多数全球主要银行针对短期贷款相互报出的基准利率，通常用来计算各种贷款的利率。大多基于证券的贷款（也称为建议信贷额度）都会参考 LIBOR。
下表列出了 LIBOR 近年的浮动情况：
对于账户中流动资产风险较低且有良好长期合作关系的大客户，银行可按照低至 LIBOR +1.00% 的利率提供证券担保贷款额度。EB-5 投资者通过从银行获得较低的利率，然后减少贷款融资，以便在投资 EB-5 项目时仍然能够从其资产中获得较高的利息（回报率比 500,000 美元的本金投资额稍高）。在美国购买特许权的EB-5直接客户甚至也会利用证券贷款的好处。很多时候，他们通常没有资格获得那些为拥有绿卡和美国信贷记录的人们提供的常规特许经营融资。
能抵押几年前
我用现金在美国购买的公寓或住房吗？
为非居民外国人士抵押贷款的主要是较小型的金融机构，而不是那些提供证券担保贷款的大型美国银行，如摩根大通银行、富国银行和美国银行。非居民外国人士是指美国以外其他国家的公民或在美国合法居住的外籍人士。
有些银行为非居民外国人士提供高达其住房价值75%的贷款。套现再融资可允许投资者将其一部分住房抵押资产转化为现金，供其自由支配，如进行金额为500,000美元的EB-5投资。
只要有25%的首付，非居民外国人士可获得高达房产价值75%的融资额。外籍人士可通过固定或可调整利率抵押贷款进行再融资。对于15年期或30年期的完全分期偿还贷款，可调整利率按照 3/1、5/1、7/1 条款执行。EB-5投资者拥有一套价值100万美元的住房，可获得高达750,000美元的贷款，贷款利率约为4.5%，然后将 750,000 美元用于EB-5投资或其它相关开销。
很多时候，银行在不到72小时内即可判断申请人的住房或公寓套房是否符合套现再融资要求。然后，根据评估结果和贷款审核流程，在45天内即可将贷款金额发放至投资者账户。银行所需的信息可包括：一份已生效的购房合同（或房产证）副本或附有有效美国签证的护照，以及个人信用资料（比如信用卡或房东推荐信）。有些银行要求提供有效活期存款账户，并出具该账户至少12个月的流水记录。
除金融机构外
我是否可以向家人或朋友贷款？
EB-5投资者可使用其个人财产或不动产作为担保从金融机构（如上所述）、朋友或家人获得贷款。Alexandre 律师事务所的移民律师 Edison Samway 表示：“记录好贷款和还款条款，以便进行投资资金的追溯，这一点非常重要。”如今，许多律师事务所为中国和拉美EB-5投资者提供与各种融资机制有关的法律服务，而咨询各种贷款模式的客户也越来越多。
如果投资者拥有一处住房或其它不动产，但不想向银行申请EB-5投资所需贷款，那么亲朋好友可为其提供资金贷款。可能需要提供的文件包括：
  • 有关贷款担保财产的评估。
  • 该房产所有权的明确证明。
  • 已签署并执行的财产抵押协议，以证明贷款收益已从放贷者的账户转至您的账户。
  • 证明出借方资金来源合法的文件。
这样能大大简化投资资金的获取过程，并有利于资金来源的追踪。然而，请务必记住，EB-5企业的资产不能用于还款担保，只能用EB-5投资者的个人资产作为担保。如果投资者选择向朋友的亲人借款，那么必须证明此人的资金来源合法。
有时，需要放贷人出具与收入、报税等有关的其它材料。此外，美国公民及移民服务局对EB-5申请的审核越来越严格。在某些情况下，从金融机构获取贷款可能更为方便，也更值得推荐。
结论
如果EB-5投资移民通常为五年期，且投资回报率较低，应向您信赖的顾问进行咨询，为EB-5投资项目寻找一些不同的融资途径。许多潜在的EB-5投资者不知道有哪些方法可供使用，包括存在哪些资金贷款方以及有哪些贷款条款。对于拥有大量流动资产的投资者来说，证券担保贷款是一种不错的融资方法。对于几年前在美国购置有房地产的投资者来说，则适合选择房地产资产担保的贷款。
文章来源：作者Patrick Findaro，出处eb5投资者杂志中文版，EB5Sir已获授权。
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