美联储加息将会抑制海外买家在美购房吗？

作者|Lawrence Yun

美联储在未来两年的稳步加息将使西欧和加拿大的投资者在美国购房时犹豫不决。

原因是美联储加息的政策变化将会促使美元走强。这会让外国投资者在美国购房的成本更加昂贵。这个趋势的一个主要例外很可能是中国买家。

在美国最近发布的国内生产总值（GDP）季度数据中，美国经济增长2％，延续低于历史正常水平的扩张态势。

然而，如果与其他发达国家相比，那么美国的经济表现看起来还是相当不错的。日本、加拿大以及大多数欧洲国家就算经济有增长，也只是勉强略有增长。

此外，美国的就业市场状况继续显示好转迹象：过去一年以来净新增就业260万人，过去五年以来净新增就业1,200万人，而失业率下降至5.0％。而随着各大公司试图吸引员工，就连工资也显示出即将加速增长的迹象。

正是由于这些因素，美联储在12月加息，而且预计会在2016年和2017年期间继续加息。美国联邦基金利率最终可能落定在3.0-3.5％。房屋抵押贷款利率以及其他中长期利率不必同幅攀升，但趋向将会向上。

美国利率攀升会吸引国外储蓄资金进入美国，从而促使美元走强。由于美国经济表现较好，加上市场预期美联储未来还将加息数次，按照贸易加权货币兑换衡量美元已经比几年前升值了逾20％。例如，三年前美元和澳元几乎平价——汇率为1比1，但现在1美元兑换1.40澳元。这些变化使得外国投资者在美国购买房地产的成本变得昂贵得多。

美元指数（贸易加权）

下面的表格显示出，过去三年以来美元兑几种主要货币的汇率已经升值多少。例如，从加拿大人（顺便提一下，近几年以来他们一直是美国房地产的最大国外买家）的角度来看。加元兑美元汇率下跌了33％。

因此，除了目睹过去三年以来美国房地产价格上涨了24.7％之外，经货币兑换后加拿大人还需要多付33％，从而使得他们在美国购买房地产的总成本涨幅达到57.7％。出于同样的原因，巴西人和俄罗斯人在美国购买房地产的成本通常已经翻倍。

正如上面这份表格所示，英国和中国的本币兑美元汇率表现相对较为坚挺。因此，来自这两个国家的投资者在美国购房时受到的影响可能会小得多。

但是，中国还有一个应予考虑的特殊因素。

今年夏季中国股市大幅回调，而且中国经济与其过去的常态相比已经明显放缓。然而，由于中国人渴望把钱转移到国外并且投放在一个尊重私有产权的安全地方，中国投资者在美国购房的兴趣可能会变得更大。

对于西欧人而言，在佛罗里达州购房应考虑的因素只是生活方式或者经济成本，因为他们对自己国家的私有财产权已经相当了解并且习以为常。

但对于中国——委内瑞拉和俄罗斯也同样如此——等任何人都无法确定随心所欲的法规和没收将会在何时降临的国家而言，经济的不确定性促使人们想要把钱转移到国外。这正是我们从专门服务于中国买家的房产经纪那里经常听到的说法。

让我们等待相关数据，看看到底会发生什么样的情况。

译|陈玮校|Lily

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